近期，多地房地產(chǎn)調控政策出現(xiàn)松動，房貸利率也開始回落。對買房的人來說，房貸利率有何影響？哪些銀行利率較低？今年是否會有一波集體性下調呢？
房貸利率影響買房成本
以北京為例，目前，多數(shù)銀行首套房的貸款利率上浮10%。
所謂房貸利率上浮，是指在央行公布的基準利率基礎上上浮。現(xiàn)在基準利率是4.9%，上浮10%意味著房貸利率漲到5.39%。
而在2016年和2017年樓市火熱的時候，北京等很多地方的首套房貸款利率一度降到在基準利率的基礎上打八五折，與上浮10%相比，低了25%。
別小看這一差距，對買房成本的影響可不小。下面以貸款100萬元(等額本息還款)為例來做個簡單對比。
假如基準利率4.9%不變，按揭貸款25年，在房貸利率八五折的情況下，月供5369元，還款總額161.1萬元；房貸利率上浮10%的情況下，月供6075元，還款總額182.3萬元。
也就是說，后者每月要多還706元，買房成本多了21萬元左右。這筆錢，可買一輛不錯的私家車。
房貸利率回落了嗎？
想買房的人自然希望看到房貸利率下調。
融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.53%，這是全國首套平均利率23個月以來首次出現(xiàn)下降。
其中，北上廣深一線城市的首套利率均出現(xiàn)回落。
記者了解到，北京某外資銀行利率降至5%，但對房齡、房屋位置、購房者收入等都有相對嚴格的限制。
上海的房貸利率全國最低，約10家銀行首套房貸利率有九五折優(yōu)惠。廣州、深圳多家銀行下調幅度大約在基準5-10個百分點，但仍在基準利率之上。
杭州、南京、武漢部分銀行的首套房貸利率雖然也有所下調，但仍處在較高水平。杭州主流依然普遍執(zhí)行基準上浮15%，南京20%，武漢達到30%。
對于以前買房貸款的人來說，現(xiàn)在房貸利率的下調會影響月供嗎？
注意，個人的房貸利率是會隨基準利率的調整而調整的，但上浮利率和折扣利率是永遠不會調整的，以前上浮多少就按照新的基準利率上浮多少，以前打了多少折扣，也按照新的基準利率打折。
下調原因是什么？
一是資金面相對充裕。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，這與2018四季度以來的央行多次定向降準、釋放市場流動性有直接關系。融360大數(shù)據(jù)研究院分析稱，2019年貨幣政策依舊保持穩(wěn)健，“松緊適度”保障了資金流動性合理充裕，資金面利好情況的出現(xiàn)，在房貸利率上亦有所體現(xiàn)，首套利率出現(xiàn)下調。
二是銀行試圖提高競爭力，提升業(yè)務量。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析稱，新的年度開始，貸款需求將會迎來一波高潮，銀行通過降低利率來提高競爭力，擴大市場占有份額，提升業(yè)務量。
張波說，從回調房貸利率的城市來看，當?shù)乩室蔡幱谳^高水平，貸款額度相對充足，加之購房按揭貸款的壞賬比例低、風險小，在流動性充分的前提下，銀行的下調意愿就會更為明顯。
哪些銀行房貸利率低？
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，從全國范圍來看，發(fā)放房貸主要以中、農(nóng)、工、建、交五大國有銀行為主。
他說，股份制銀行貸款難度大、利率高，占據(jù)的市場份額非常小。特別是在市場不好的時候，股份制銀行會全面收縮房貸。
在個別一二線城市，外資銀行也有一定的市場份額，與其他銀行相比，房貸利率低，但執(zhí)行難度相對較大，申請條件也多。
以成都為例，多數(shù)銀行首套房貸款利率為15%，而外資的匯豐銀行利率只有10%。
另外，全國房貸利率差距很大。北京普遍上浮10%，而一些三線城市可以達到20%的水平。
2019年是否會有一波集體性下調？
“房貸利率集體下調的概率很大。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，不過，如果沒有降息的話，房貸利率下調的幅度不會太大。
張波認為，部分熱門城市下調的節(jié)奏的確有可能帶動其他城市跟進調整，尤其是部分熱點二線城市將極有可能成為繼一線城市之后下一批放松的重點城市。
當然，通過金融調控樓市的政策并不會放松，針對二套及以上購房的利率依然會維持嚴格的上調措施，并會和限購等措施一起構成樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的有力“護城河”。
那么，房貸利率是否有可能像前兩年一樣，降到基準利率以下呢？
楊紅旭說，2019年一線和強二線城市有可能降到基準利率或者基準以下，尤其是北京的概率很大。降準之后商業(yè)銀行資金充裕，為房貸回落釋放了空間。
張波說，相比于首套房貸8折等早些年的優(yōu)惠措施來說，在流動性增加的大背景下，未來利率依然存在較大下調空間，尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。從下調的空間來看，2019年部分地區(qū)針對首套房貸利率下調至基準利率之下的機率較大。
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