從2018年上半年的“沖規(guī)模、擴(kuò)土儲”，轉(zhuǎn)為下半年“緊投資、穩(wěn)現(xiàn)金”，在千億房企陣營擴(kuò)大至30家的同時(shí)，“拿地放緩”也成為2018年的關(guān)鍵詞。特別是剛剛跨越千億的房企，拿地規(guī)模不約而同在下滑。其背后，是房企高速沖擊下的透支之乏。

“?，F(xiàn)金流”——這是陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌在2018年三季度末為陽光城第四季度定下的3個(gè)經(jīng)營目標(biāo)之一。彼時(shí)，陽光城提前三個(gè)月邁入千億門檻。

此前在土地市場上勇往直前的陽光城，2018年前三季度拿地開支僅216億元。吳建斌表示，預(yù)計(jì)全年土地支出約350億元。2018年初，陽光城計(jì)劃拿地支出高達(dá)800億元。

時(shí)間倒流回2017年，陽光城斥資986.4億元通過公開招拍掛、并購等多種方式斬獲了120個(gè)土地項(xiàng)目（含權(quán)益類）。這一支出高于其同期銷售額。

此前吳建斌在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，隨著市場形勢的變化，自2018年3月份開始，陽光城內(nèi)部對投資節(jié)奏作出調(diào)整，適度放緩了投資步伐。

開支大幅降低的同時(shí)，吳建斌稱，陽光城拿地的標(biāo)準(zhǔn)有所提高。目前陽光城內(nèi)部對新增項(xiàng)目設(shè)置了三大考核指標(biāo)。首先是測算凈利潤率，從此前的8%提高到15%；其次是現(xiàn)金流回正的時(shí)間，對三四五線城市要求是不超過12個(gè)月（不含融資），二線城市為12個(gè)月（含融資），一線城市不超過16個(gè)月（含融資）；第三個(gè)指標(biāo)是股東年化資金回報(bào)率不低于30%。“拿地前，投資管理中心會先上報(bào)到集團(tuán)的投資委員會，看看是否符合三個(gè)指標(biāo)，符合指標(biāo)的才考慮去拿，再依次打分，分?jǐn)?shù)越高的就越往前排，有資金就優(yōu)先投給分?jǐn)?shù)高的項(xiàng)目。”吳建斌說，對于三四線城市同樣如此，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)就不去，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就去。要優(yōu)中選優(yōu)。

一直以來，拿地能力都被視為關(guān)乎房企存亡的核心競爭力。能否準(zhǔn)確算賬，精準(zhǔn)預(yù)判并布局，都是房企沖刺“千億”這個(gè)節(jié)骨眼上至關(guān)重要的前置環(huán)節(jié)。

融創(chuàng)董事長孫宏斌在2017年底說過，地買貴了誰也沒辦法，地買便宜了傻子都能賺錢。這個(gè)行業(yè)唯一的風(fēng)險(xiǎn)，就是地買貴了。

融資承壓、市場下滑、土地降溫、調(diào)控加碼的逆勢之下，伴隨限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建等土地政策出臺，“低價(jià)地”、“流拍”等現(xiàn)象頻頻現(xiàn)于土地市場中。

克而瑞發(fā)布的《2018年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》 中 提 到 ，2018年TOP100企業(yè)拿地銷售比為0.38，較2017年0.59的平均水平相距甚遠(yuǎn)。與2017年相比，2018年百強(qiáng)房企的投資態(tài)度總體保持謹(jǐn)慎，且下半年謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)一步升溫。

其中，部分新晉千億房企“減速”之跡趨顯。除了上述的陽光城，融信中國也在“殺入”千億陣營中放緩拿地速度。從246億元到1218億元，融信中國僅用了3年時(shí)間。在2016、2017年兩年間新增土地儲備總建面分別為527.12萬平方米、1418.53萬平方米，所付出的地價(jià)分別為484.46億元、715.24億元。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年融信新增土地總建面僅247.6萬平方米，拿地面積較去年下滑幅度較大。

暫緩拿地的背后，一方面是降杠桿的迫切需求。“如果過去兩三年他們已經(jīng)儲備足夠多的土地，跨進(jìn)千億門檻后，只要不大幅拿地，或者拿地在可控范圍內(nèi)，他們還是能降低短債壓力。”一名券商分析師告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

克而瑞指出，當(dāng)前市場向下的趨勢并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，融資緊仍然是房企擴(kuò)張的攔路虎，現(xiàn)金流將成為制約房企拿地的重要因素。此外，多數(shù)城市樓市也未明顯見底，地市、樓市繼續(xù)降溫是大概率事件。“2019年無論是龍頭房企還是中小房企，整體的投資態(tài)度都將進(jìn)一步趨于保守，安全過冬成為房企的共識，尤其是土儲充裕的企業(yè)，通過下行期調(diào)結(jié)構(gòu)、降杠桿將是首要選擇。”

另一方面，從布局上來看，這些新晉千億房企在熱度高的三四線城市上聚焦明顯。“2018年很多企業(yè)進(jìn)入千億主要是三四線戰(zhàn)場在發(fā)力，2019年三四線城市的存量會比較大，如果房企繼續(xù)著重于三四線城市，規(guī)模增速或會放緩，發(fā)展后勁可能不足。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。這意味著，在進(jìn)入千億陣列之后，這些房企要重新踩準(zhǔn)市場節(jié)奏，預(yù)判布局重心。

按照克而瑞的預(yù)計(jì)，2019年房企拿地規(guī)模會繼續(xù)下滑，投資拿地更趨于理性，通過快速擴(kuò)大土儲來沖擊規(guī)模暫時(shí)告一段落，投資拿地更多比拼的是房企的戰(zhàn)略前瞻性和投資專業(yè)性，聚焦優(yōu)質(zhì)地塊、精準(zhǔn)把握城市輪動周期、不拿高價(jià)地等將成為房企在下一個(gè)周期到來之時(shí)，規(guī)模增長的有力支撐。