2018年全國(guó)樓市“高開低走”，從上半年“一房難求”到下半年認(rèn)購(gòu)率降低，在市場(chǎng)下行的背景下，房企拿地?zé)崆槠毡椴桓?，盡管大多數(shù)城市都增加了土地供應(yīng)，但成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率同比均走低，土地市場(chǎng)流拍情況也顯著增多。

中國(guó)指數(shù)研究院分析指出，2018年一線城市土地供應(yīng)回落，成交方面各指標(biāo)均降。上海、廣州全年土地出讓金走高，北京、深圳收金同比下降四成。二線城市土拍政策不斷完善，土地供應(yīng)與成交面積于2017年上行，收金及均價(jià)同比回落，溢價(jià)率各季度均同比下降，土地市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定。三四線城市承接熱點(diǎn)城市需求外溢，供地面積同比增幅領(lǐng)先，成交量及收金同比走高，溢價(jià)率下滑過(guò)半。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前企業(yè)資金方面其實(shí)壓力還是很大的，所以說(shuō)開發(fā)商不主動(dòng)拿地，其實(shí)也是為了防范資金面收緊和斷裂的問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候確實(shí)會(huì)出現(xiàn)土地流拍等現(xiàn)象。而且很多土地限價(jià)以后，盈利空間不大，這個(gè)時(shí)候拿地節(jié)奏會(huì)放緩。類似趨勢(shì)一方面說(shuō)明市場(chǎng)降溫，另一方面也說(shuō)明部分開發(fā)商的投資信心其實(shí)是不足的。

整體供應(yīng)增加兩成

無(wú)論從推出地塊宗數(shù)還是推出土地面積來(lái)看，2018年全國(guó)整體均有所增加。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)300個(gè)城市共推出土地30317宗，同比增加12%；推出土地面積128440萬(wàn)平方米，同比增加20%。

其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）增長(zhǎng)最多，宗數(shù)為10268宗，同比增加17%，推出土地面積50478萬(wàn)平方米，同比增加26%；商辦類用地4626宗，同比增加4%，推出土地面積13175萬(wàn)平方米，同比增加8%。

與供應(yīng)相比，成交的增長(zhǎng)卻相對(duì)較低。

2018年全國(guó)300個(gè)城市共成交土地25502宗，同比增加8%；成交面積105492萬(wàn)平方米，同比增加14%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）8046宗，同比增加4%，成交面積38931萬(wàn)平方米，同比增加10%；商辦類用地3701宗，同比減少1%，成交土地面積10234萬(wàn)平方米，同比增加2%。

整體來(lái)看，2018年全國(guó)土地出讓金較2017年有微漲，杭州、上海等七城年度收金過(guò)千億。

2018年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為41773億元，同比增加2%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為33969億元，同比增加2%；商辦類用地出讓金總額為5048億元，同比減少3%。

經(jīng)營(yíng)性用地在所有出讓金總額中占比略為下降，為93.4%，較2017年同期減少約1.3個(gè)百分點(diǎn)，住宅類用地占比有所回落。全國(guó)40個(gè)大中城市出讓金以同比增加為主，一線城市供應(yīng)面積縮水，成交面積及出讓金下滑，僅上海入圍同比漲幅前十；二線城市中共19個(gè)城市收金同比走高，中西部城市為主力。

所有城市中，北海以收金65.2億、同比增加396%占據(jù)出讓金漲幅榜單頭名。

成交均價(jià)下滑超一成

2018年房企拿地漸趨理性，成交樓面均價(jià)下滑。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2159元/平方米，同比下滑11%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為3806元/平方米，同比下滑7%；商辦類用地成交樓面均價(jià)為2291元/平方米，同比下滑5%。

與此同時(shí)，各線城市溢價(jià)均有所下降，平均溢價(jià)率同比下滑16個(gè)百分點(diǎn)。

具體而言，2018年全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率13%，較2017年下降16個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率15%，較2017年下降19個(gè)百分點(diǎn)；商辦類用地平均溢價(jià)率8%，較2017年下降5個(gè)百分點(diǎn)。

不僅成交均價(jià)下降，全國(guó)土地流拍現(xiàn)象也明顯增多，高溢價(jià)拿地的現(xiàn)象日趨減少。

2018年1-12月，北京宅地推出樓面均價(jià)為19733元/平方米，同比下滑2%；成交樓面均價(jià)為23499元/平方米，同比下滑5%。北京2017年共7宗宅地流拍，而2013年至2017年五年之間，北京宅地總流拍數(shù)量也僅為6宗。為此，北京甚至啟用了用地預(yù)申請(qǐng)制度，規(guī)避流拍風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，隨著土地市場(chǎng)的調(diào)控深入，部分城市限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，房企的利潤(rùn)空間被壓縮；同時(shí)，樓市限購(gòu)、限貸款等調(diào)控城市范圍增大，部分購(gòu)房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力較大；再加上房企融資渠道持續(xù)收緊，致使房企拿地更加謹(jǐn)慎。土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象加劇。

在中央“房住不炒”指導(dǎo)思想下，各城市繼續(xù)“分類調(diào)控、因城施策”，發(fā)揮地方政府能動(dòng)性。一方面增加土地供應(yīng)力度，推出各類保障房用地，如北京、上海分別試點(diǎn)集體土地建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)房”和租賃住房；另一方面，為保證市場(chǎng)活力，部分城市也出臺(tái)一些回調(diào)政策，放寬土地出讓條件。2019年，部分城市或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)金融、房產(chǎn)、地產(chǎn)等層面的細(xì)則回調(diào)政策，保持房企拿地積極性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。