近日，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（00754，以下簡稱“合生創(chuàng)展”）發(fā)布公告稱，2018年的銷售金額為約149.75億元，同比上升62.3%，重回百億房企行列。但是，這樣的成績，連2018年銷售百強(qiáng)都擠不進(jìn)不去了。
這是合生創(chuàng)展近年來取得的最好的成績。2009年，它創(chuàng)造了150.88億的巔峰后便開始走下坡路。2014年，合生創(chuàng)展的業(yè)績跌落谷底，僅為53.52億。令人感慨的是，2004年合生創(chuàng)展曾是首家銷售額破百億的房企，彼時萬科的銷售額僅為91億。
15年過去了，這家曾被王石譽(yù)為“中國地產(chǎn)界的隱形航母”的房企逐漸在主航道上掉隊(duì)，拉開了與主流房企的距離。
站在時間的維度看合生創(chuàng)展，它的發(fā)展歷程充滿了唏噓。老牌港企囤地生財(cái)?shù)乃悸纷屗e累了大量的土儲，但也因此錯過變現(xiàn)的機(jī)會，沒有及時回籠資金繼續(xù)發(fā)展。重利潤輕規(guī)模的模式讓它長期保持高利潤，但也讓它的規(guī)模日益縮減，止步百億。1998年合生創(chuàng)展成功登陸資本市場，但卻沒有充分利用優(yōu)勢，造成如今發(fā)債頻頻受阻的局面。
形勢倒逼成長。2018年，合生創(chuàng)展在思變。
以價換量，加快周轉(zhuǎn)
一向以高利潤為傲的合生創(chuàng)展開始將調(diào)整天秤兩端的砝碼，在規(guī)模方面有所傾斜。2018年合生創(chuàng)展的銷售均價為11547元/平，較2017年同期12680元/平同比下跌8.9%。2017年，合生創(chuàng)展的銷售面積為72.77萬平方米，2018年為129.7萬平方米。合生創(chuàng)展一直主打高端產(chǎn)品，盡管市場的變化對均價有一定的影響，但對于高端產(chǎn)品而言其市場波動的影響相對較小。從這個方面看，合生創(chuàng)展本身降低售價的可能性更大。
在高增長的目標(biāo)下，合生創(chuàng)展正在改變策略，以價換量。“加快周轉(zhuǎn)速度”也罕見地出現(xiàn)在這家佛系港企的業(yè)績會上。2018年3月下旬，合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)謝寶鑫在業(yè)績發(fā)布會上透露，2018年合生創(chuàng)展的合約銷售目標(biāo)是150億元，預(yù)計(jì)同比增長62.55%。
值得注意的是，合生創(chuàng)展似乎也在撕掉“捂地”的標(biāo)簽，加快開發(fā)的去化。2015年合生創(chuàng)展土地儲備達(dá)3099萬平方米；2016年該數(shù)值為3013萬平方米；2017上半年為2991萬平方米；而截至2018年6月底，合生創(chuàng)展的土地儲備已降至2936萬平方米。
賣房之外，合生創(chuàng)展也通過賣公司換取現(xiàn)金流。2018年11月30日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，擬出售屬中國合營公司股東的兩間全資附屬公司，預(yù)期扣除估計(jì)稅項(xiàng)及其他開支后，估計(jì)合生購買價凈額約為20.786億港元，擬將這筆資金應(yīng)用于集團(tuán)的未來投資或集團(tuán)的營運(yùn)資金。以合生創(chuàng)展2018年每個月的銷售額9.53億元計(jì)算，20.786億港元接近兩個月的銷售額。
珠江投資、合生創(chuàng)展上海公司總經(jīng)理沈宇嵩在接受樂居財(cái)經(jīng)采訪時表示，2018年是調(diào)整和整合的年度。合生珠江系在這一年里甩掉了比較多的歷史包袱，清除了很多以往不足的地方，為后續(xù)2019-2020年的發(fā)展奠定了好的基礎(chǔ)。
發(fā)債受阻，高薪請外援
合生創(chuàng)展懸空了6年的行政總裁之位也在2018年找到歸屬。2018年9月3日，合生創(chuàng)展委任席榮貴為執(zhí)行董事及行政總裁，年薪為500萬。公開資料顯示，席榮貴在中國銀行業(yè)擁有超過18年管理經(jīng)驗(yàn)，專注營運(yùn)及企業(yè)管理。加入合生創(chuàng)展前，他曾于中國建設(shè)銀行股份有限公司任職23年，離任前職位為中國建設(shè)銀行廣東省分行副行長。
融資多次受阻后引入具有銀行背景的高管，可以看出合生創(chuàng)展正在下決心補(bǔ)短板。2018年5月30日，合生創(chuàng)展2018年非公開發(fā)行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億。
2018年10月7日，合生創(chuàng)展公開發(fā)行2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券終止發(fā)行。該債券的擬發(fā)行金額為100億元，其中70億元擬用于發(fā)行人住房租賃項(xiàng)目建設(shè)或償還住房租賃項(xiàng)目貸款，30億元擬用于補(bǔ)充營運(yùn)資金。
盡管合生創(chuàng)展一直保持著低于業(yè)內(nèi)的負(fù)債率，但短期借款的加大也是擺在席榮貴眼前的難題。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展2016年的短期借款為69億元，2017年為156億元，2018年6月底為158億元。2018年6月底，公司債券、資產(chǎn)支持證券及商業(yè)抵押擔(dān)保證券一年內(nèi)到期的借貸金額高達(dá)41億港元。
一名房企融資負(fù)責(zé)人對樂居財(cái)經(jīng)表示，合生創(chuàng)展目前所處的地位比較尷尬。作為上市房企，它可以通過境外或銀行的融資獲得資金，相比非上市的房企只能找信托通道或其它貸款，它的融資渠道更多。但是合生創(chuàng)展規(guī)模不大，目前銀行還是很看重規(guī)模，100名以外的房企融資成本會高很多。
克而瑞發(fā)布的《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，合生創(chuàng)展的銷售額排名第121位。
該人士補(bǔ)充道，這或許是合生創(chuàng)展挖來席榮貴的真正原因，通過他多年在銀行業(yè)積累的資源和人脈為公司尋找資金，給地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血。
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