在部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)之際，央行又宣布了一個大消息——降準(zhǔn)！

盡管近幾次降準(zhǔn)，央行都強調(diào)是“定向調(diào)控”、“并非大水漫灌”，但是仍會被大部分人認(rèn)為降準(zhǔn)釋放資金最終會流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，再加上總理昨日罕見提出“全面降準(zhǔn)”，更加引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的遐想——樓市政策春風(fēng)來了？

那么，此次降準(zhǔn)的背景和意義是什么？對樓市究竟有多大影響？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降準(zhǔn)及相關(guān)操作主要目的是優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)，降低融資成本，進(jìn)一步支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對樓市和房價并無直接利好影響，但是，整個社會資金充裕的情況下，也將間接利好房地產(chǎn)市場，一方面房企的資金壓力有望緩解，另一方面房貸利率有望降低。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，光靠個人房貸的小幅放松尚不能立即促進(jìn)房價反彈，2019年全國主要城市房價下跌、探底的主趨勢不會改變。

降準(zhǔn)為了支持實體經(jīng)濟(jì)

對于此次降準(zhǔn)，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋稱：此次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，并非大水漫灌，穩(wěn)健的貨幣政策取向沒有改變。此次降準(zhǔn)及相關(guān)操作凈釋放約8000億元長期增量資金，可以有效增加小微企業(yè)、民營企業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)貸款資金來源。置換中期借貸便利每年還可直接降低相關(guān)銀行付息成本約200億元，通過銀行傳導(dǎo)有利于實體經(jīng)濟(jì)降成本。這些都有利于支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從央行的表述來看，降準(zhǔn)及相關(guān)操作是為了進(jìn)一步支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)，降低融資成本。這一點在業(yè)內(nèi)已經(jīng)達(dá)成共識，多位業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為降準(zhǔn)是應(yīng)對短期經(jīng)濟(jì)增長困境的舉措。

“中國經(jīng)濟(jì)增速下滑，三季度回落至6.5%，四季度繼續(xù)走弱。實體經(jīng)濟(jì)不振，尤其是中小企業(yè)融資難、融資貴的情況仍然存在。為了穩(wěn)增長，支持實體經(jīng)濟(jì)，尤其是小微企業(yè)，降準(zhǔn)是合理的貨幣動作。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認(rèn)為，降準(zhǔn)是應(yīng)對短期經(jīng)濟(jì)增長困境的舉措。中央經(jīng)濟(jì)工作會議就提出宏觀政策要強化逆周期調(diào)節(jié)，繼續(xù)積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，穩(wěn)定總需求。在當(dāng)前外部環(huán)境嚴(yán)峻，內(nèi)生動力不足的當(dāng)下，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，減稅、降準(zhǔn)在未來將有可能繼續(xù)實施。

“央行在開年即開展降準(zhǔn)操作，且兩次實施降準(zhǔn)僅間隔10天，并同時宣布，顯示出放松貨幣信貸環(huán)境，支撐實體經(jīng)濟(jì)的急迫心態(tài)。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅說。

楊紅旭表示，正如央行負(fù)責(zé)人所言，此次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，并非大水漫灌。降準(zhǔn)，有利于商業(yè)銀行放貸額度的增加，置換部分中期借貸便利，還可降低銀行及企業(yè)融資成本，所以有利于支持實體經(jīng)濟(jì)。

資金充裕間接利好樓市

盡管降準(zhǔn)的目的是支持實體經(jīng)濟(jì)，并非直接刺激樓市，但是在業(yè)內(nèi)人士看來，整體社會資金充裕了，也將間接利好房地產(chǎn)市場，一方面能緩解房企的資金壓力，另一方面房貸利率也可能逐步回調(diào)至基準(zhǔn)利率。

“對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，此次全面降準(zhǔn)，且未明確限定資金流向，流動性的寬松，對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來重大利好。”郭毅認(rèn)為，首先，對于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時融資成本也有望下調(diào)。特別是國企、央企，以及全國排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國頻頻出現(xiàn)的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象，一、二線城市的土地市場將逐步升溫。

其次，對于購房者來說，銀行資金面的充裕，加之新一年信貸額度的放開，房貸門檻也將有所寬松，此前全國普遍上浮10%-15%的房貸利率，上浮部分將逐步回縮，甚至存在回歸基準(zhǔn)利率的可能。購房者的實際購房成本也將就此降低。“但并不會對購房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動，原因是當(dāng)前制約購房消費的核心關(guān)鍵在于過高的首付比例，而非房貸利率，只有適當(dāng)下調(diào)首付比例，才有助激發(fā)購房需求的釋放。”郭毅說。

在楊紅旭看來，降準(zhǔn)有利于增加整個社會融資，但由于屬于定向支持，而房地產(chǎn)業(yè)不在支持之列，所以對樓市和房價，并無直接利好影響。“但存在間接利好影響，大河水多了，或明或暗的會有部分水量流到房地產(chǎn)的小河中。”他說，尤其是個人房貸，對于銀行來說，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行的可貸款額度增加之后，在放貸壓力較大的情況之下，同時擔(dān)心小微企業(yè)貸款的呆壞帳風(fēng)險，那么部分商業(yè)銀行必然會加大個人房貸方面的貸款投放力度，貸款門檻降低，房貸利率在2019年將現(xiàn)穩(wěn)中略降的趨勢，這有利于購房者的需求釋放，進(jìn)而緩解房價下跌的壓力。

許小樂也認(rèn)為，降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場的影響主要是通過房貸利率傳導(dǎo)，可以緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，降低購房者的貸款成本。如2018年10月定向降準(zhǔn)后，杭州下調(diào)房貸利率，銀行放款速度加快，二手房市場成交量小幅提高。他預(yù)計，隨著資金的釋放，部分城市的銀行下調(diào)房貸利率，房貸可能會回到基準(zhǔn)利率水平，對房地產(chǎn)市場帶來一定利好。“但房貸政策的調(diào)整會因城而異，房價上漲壓力較大的重點城市可能扎緊資金流入房地產(chǎn)市場的渠道，避免資金流入房地產(chǎn)市場引發(fā)房價大漲。從目前的情況看，全面刺激房地產(chǎn)市場可能性不大。”他說。

不過，楊紅旭進(jìn)一步指出，光靠個人房貸的小幅放松，尚不能立即促進(jìn)房價反彈。2019年全國主要城市房價下跌、探底的主趨勢不會因此而改變。“從實證來看，2018年已經(jīng)有四次降準(zhǔn)，但多數(shù)房價卻在2018年9月出現(xiàn)下跌的拐點，如今仍在繼續(xù)下跌過程中。”他說。