本輪房地產調控已是我國地產調控史上力度最大、持續(xù)最長的一次調控，截至2018年底已持續(xù)28個月，原本三年左右的房地產市場小周期也被拉長。2019年房地產政策可能結構化調整，一線、二線城市行政管制適度松動，融資環(huán)境邊際改善。商品房銷售面積趨勢性下行。土地市場成交面積較上年減少，新開工增速可能緩降；開發(fā)投資增速或小幅回落，全年增速約3%-5%。
一、房地產政策可能適度調整
結合當前宏觀經濟和房地產市場形勢，筆者對2019年房地產政策走向有如下判斷：
一是調控全面退出的可能性較小，否則極有可能導致調控成果半途而廢。“房住不炒”和“因城施策”兩個原則將堅持，客觀上住房租賃市場局面打開也要求將穩(wěn)定房價一以貫之。
二是2019年第二季度前后政策可能適度放松。房地產政策具有適度調整的現(xiàn)實需求：行業(yè)內生需求是要加大對住房剛需的支持，減小對改善性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；行業(yè)外部需求是經濟增長動力不足，貿易摩擦困局未解，缺少應對一系列國內外環(huán)境挑戰(zhàn)的輜重。這些內外部因素可能促使放松房地產調控的訴求和預期漸增，決策層對調控的態(tài)度轉緩。
當前正處于政策觀望期，各地可能自下而上、明緊暗松，局部試探微調。倘若控房價任務“達標”，可能為后續(xù)政策環(huán)境改善預留更多空間。從“遏制房價上漲”的目標看，“環(huán)比不漲”尚可較快達成，“同比不漲”還有較大距離。
三是預計政策以結構化放松為主，對一線、二線城市和三線、四線城市、供給端和需求端等差異化考慮。具體可能調整的方向有：
一線、二線城市行政管制適度松動。以保障剛需和置換型改善需求為重點，適當放松過緊的限購、限貸、限價、限售措施。其中，放松限購可能以各地人才安居工程的方式進行，如放松落戶政策、實行購房補貼；放松限貸可能在部分地區(qū)下調房貸利率，降低首付比例，放寬按揭貸款額度增速的監(jiān)管；限價導致一二手房價格倒掛，刺激了投資性需求利用套利空間入市的動力，可能放松或取消。三線、四線城市棚改安置區(qū)別對待。
貨幣環(huán)境改善，個人按揭和房企融資或有松綁?；鶞世时３址€(wěn)定的前提下，房貸利率即將見頂。房貸平均利率已連續(xù)上漲近兩年，上行持續(xù)時間長，但近一個季度走勢趨于平緩。加之流動性環(huán)境趨于改善，未來一段時間基準利率上行的可能性較小，房貸利率在2018四季度-2019一季度有見頂回調之勢。其他城市和銀行可能跟進小幅下調，加速放款。銀行自身存在下調房貸利率的動因，若監(jiān)管默許，其他地區(qū)和銀行可能跟進小幅下調利率，加快房貸發(fā)放速度。
房企融資環(huán)境可能得到一定緩解。2018年12月，發(fā)改委發(fā)布《關于支持優(yōu)質企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經濟能力的通知》，其中包括支持AAA級優(yōu)質房企發(fā)行企業(yè)債，但同時“負面清單”也明確禁止將債券資金用于房地產投資，可能具有一定的信號意義。從準入標準相對較低的公司債發(fā)行情況來看，近期房企發(fā)債審批速度加快，或為平穩(wěn)應對償債高峰期。對于主要提供剛需改需的房企，2019年資金緊張的局面可能得到一定的緩解。
長效機制有的放矢，住房租賃供給格局將顯著變化。房租賃“國家隊”入場，供給格局將顯著變化。國資房企在建的租賃住房有望在2019-2020年集中推向市場，由于利用只租不售用地的建設主體均為國資背景的規(guī)模房企，與目前主導的標桿房企、連鎖酒店、中介機構、創(chuàng)業(yè)公司等屬性截然不同，住房租賃市場供給格局將發(fā)生顯著變化。
在有效增加租賃住房供給數(shù)量的同時，國資房企有望提供更穩(wěn)妥的運營方案。民營長租公寓盈利仍然存在難度，即便萬科品牌背書的泊寓，部分項目也未能實現(xiàn)盈利。不少盲目追求規(guī)模擴張的長租公寓運營商資金鏈斷裂，或被迫漲租或倒閉退市。
預售制度改革或是長期方向，短期阻力之下可能暫緩。
2018年9月末廣東傳言將取消預售制試點，深圳、合肥等地均在試點推進和鼓勵現(xiàn)房銷售，雖尚未涉及取消預售，但關于預售制度調整的討論仍持續(xù)發(fā)酵。取消商品房預售制度很可能是長期改革方向，短期推進阻力之下可能暫緩，或以鼓勵試點的方式使期房和現(xiàn)房銷售雙軌并行。
房地產稅實質推進關鍵還在立法。目前房地產稅立法進展較慢，草案初步形成但仍未提請審議。若按照原定節(jié)奏，2019年需在立法層面取得一些突破。
二、樓市成交趨勢性下行
預計2019年商品房銷售面積增速依舊趨勢性下行，同比增速約-5%左右。分解到各線城市來看：
一線、二線城市政策環(huán)境緩和之下，市場成交活躍度可能有所提升。若過緊的需求限制政策發(fā)生適度松動，將有利于剛需及置換型改善性需求釋放。2019年一線、二線城市商品房銷售面積同比可能小幅增長，增幅約0%-5%。
大部分三線、四線城市需求側并沒有受到抑制，“四限”政策放松對其成交的提振作用有限。而棚改貨幣化安置比例降低對三線、四線城市影響較大，失去強政策托底的三線、四線地產成交可能重回基本面下行的通道。預計2019年三線、四線城市商品房成交面積同比下降，或降至-10%左右。
房價走勢依然離不開分化的主題。調控通常經歷“量價齊升—成交降溫—有價無市—降價”的階段。隨著成交持續(xù)走弱，一線、二線城市郊區(qū)盤和三線、四線城市房價有望出現(xiàn)松動而下行，缺乏刺激政策“加持”并且在過去一段時間需求被透支的三線、四線城市還需要警惕房價下行風險。由于“四限”持續(xù)時間較久，政策邊際改善后，一線、二線城市中心區(qū)域存在房價補漲的潛在動力。
三、房企轉為“慢補庫+快周轉”模式
房地產行業(yè)融資渠道偏緊倒逼開發(fā)企業(yè)行為發(fā)生轉變，可能采取“慢補庫+快周轉”的模式，帶來2019年土地市場成交下滑，而房屋新開工增速緩降。
行為一：放慢補庫存進程，謹慎拿地。
2018年土地成交面積和成交價款增速較2017年明顯放慢，二者之間的缺口縮窄表明溢價率也在走低。且一二線城市降溫幅度較大，不僅其土地成交面積同比負增，且土地出讓金額占比下降。
預計2019年土地市場繼續(xù)降溫，成交面積較上年減少?？陀^上，行業(yè)融資渠道受限使資金面總體較為緊張，開發(fā)企業(yè)到位資金主要依靠企業(yè)自籌資金和定金及預收款，房地產企業(yè)的拿地能力總體在降低。主觀上，開發(fā)企業(yè)或預期房價上漲幅度有限，貿然拿地可能“面粉貴過面包”。出于對行業(yè)利潤空間的擔憂，有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之銷售增速下降，房企拿地行為更為謹慎。
行為二：盡快開工推盤，提高周轉速度。
預計受到銷量持續(xù)走弱的抑制，2019年新開工意愿可能下降。其中，三線、四線城市受銷量滑坡影響新開工放緩明顯，一線、二線城市開工意愿提升但無法改變總體開工增速下降的趨勢。
但對于存量土地，房企仍然有動力以加快開工速度、縮短資金回籠周期并強化現(xiàn)金流管理，來對沖行業(yè)景氣下行、規(guī)避資金風險，將前期已沉淀的土地儲備和資金成本轉化為產出。這有利于緩釋新開工增速回落的速度。
四、開發(fā)投資增速小幅回落
土地購置費和建安投資是構成房地產開發(fā)投資的兩大部分，其中建安投資占主導地位（占比超過七成），土地購置費次之（占比約二成），在2018年二者與相關指標均出現(xiàn)了不同以往的剪刀差。
土地購置費增速大幅超越土地成交價款增速。
土地購置費是分期支付的實繳土地款，計入當期開發(fā)投資金額，較土地成交價款存在滯后效應。土地購置費在2018年加速上漲，來自三方面原因：一是房地產投資統(tǒng)計口徑的改變，從按形象工程進度改為按實際財務支出，土地款記賬提前；二是拿地保證金比例提升，土地款收繳提前；三是房企對推盤回款的訴求提升，希望盡快取得土地證開工建設。
土地成交價款（及土地購置面積）反映當期土地市場交易的活躍度，是未來一段時間開發(fā)投資的一項先行指標。隨著土地成交走弱逐漸反映在遞延的土地購置費中，以及統(tǒng)計口徑變化的影響減弱，預計2019年土地購置費將比上年下降。
建安投資增速顯著跌破施工面積增速。
建安投資在2018年一直是負增長，并呈現(xiàn)和施工面積增速背離的走勢，主要由于建安成本單價下降，與三四線城市開工比例提升有關。預計2019年一二線城市開工比例加大，建安單價可能較上年提升，施工面積和建安投資增速走勢趨于一致。而新開工意愿特別是三四線城市開工下降，加之上年基數(shù)較大，2019年施工面積和建安投資總體增速可能有所回落。
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