2018年樓市在各地真真假假的“松綁調(diào)控”中結(jié)束。

自山東菏澤打響第一槍后，廣州、珠海、杭州、衡陽(yáng)、合肥等地都傳出了樓市新政。雖然政策震動(dòng)不大、甚至遭遇“朝令夕改”“否認(rèn)放松”，但也暗示著2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)即將到來(lái)的政策微調(diào)。讓剛需群體揪心的問(wèn)題是：樓市調(diào)控松綁了，今年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲？

樓市政策微調(diào)成趨勢(shì)

多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的回顧、展望報(bào)告都預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)調(diào)整。中原地產(chǎn)方面就分析，今年可能至少有30城跟隨菏澤等地的腳步實(shí)施微調(diào)政策，這也意味著本輪調(diào)控即將見(jiàn)底。

為什么會(huì)出現(xiàn)微調(diào)政策？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的答案，很多“攥著錢”觀望樓市的消費(fèi)者都會(huì)脫口而出：地方政府扛不住壓力了。

先來(lái)看“打響第一槍”的菏澤。菏澤市住建局關(guān)于取消二手房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說(shuō)明中，把這“壓力”歸于老百姓的迫切愿望以及原規(guī)定帶來(lái)的二手房?jī)r(jià)格大漲。

還有沒(méi)有別的壓力呢？“對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，在2018年年末如此急切地松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，很大程度上還是因?yàn)橥恋刎?cái)政吃力。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析。

從數(shù)據(jù)上看，2018年全國(guó)樓市已經(jīng)基本結(jié)束了增長(zhǎng)勢(shì)頭。貝殼研究院近日發(fā)布，2018年全國(guó)商品住宅銷售面積14.6億平方米，同比基本持平；但自去年四季度以來(lái)全國(guó)商品住宅銷售面積逐月同比下滑，銷售疲態(tài)盡顯，市場(chǎng)拐點(diǎn)將至。二手房方面，2018年全國(guó)二手房成交420萬(wàn)套，同比持平，成交量低于2015至2016年；從重點(diǎn)城市全年表現(xiàn)看，去年6月以來(lái)成交持續(xù)回落，11月成交保持在2017年以來(lái)低位上。

對(duì)住建部門來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控選擇松還是緊，也犯難。在衡陽(yáng)市發(fā)改委、住建局松綁限價(jià)政策不到一天，衡陽(yáng)市政府便撤回了這一文件。松綁政策時(shí)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)的解釋是“目前衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)理性回歸，銷售價(jià)格也較為穩(wěn)定”；撤銷文件時(shí)，衡陽(yáng)市政府的解釋是“對(duì)穩(wěn)控房?jī)r(jià)的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn)，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識(shí)不充分”。

衡陽(yáng)市政府表示，將堅(jiān)決貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”原則，堅(jiān)持以人民為中心，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，科學(xué)調(diào)控?？墒牵烤谷绾尾潘?ldquo;科學(xué)調(diào)控”？這恐怕是2019年擺在很多地方政府面前的一道難題。

“房住不炒”基本原則未松動(dòng)

成交量回落，房?jī)r(jià)是否有所變化呢？貝殼研究院方面分析，2018年下半年以來(lái)重點(diǎn)城市二手房隨著成交持續(xù)走低，均價(jià)上漲動(dòng)力不足，開始下跌。與三季度相比，四季度均價(jià)下跌的城市占比由18%上升至38%。

聽(tīng)到這樣的消息，一些老百姓沖進(jìn)售樓處和二手房中介，卻發(fā)現(xiàn)口袋里的錢依然買不起。畢竟，這期間房?jī)r(jià)的下跌還是在前期過(guò)快上漲之后的自發(fā)回調(diào)。

菏澤之后，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，對(duì)過(guò)去嚴(yán)厲的行政管控進(jìn)行適度修正，是房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行的必要舉措，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)適當(dāng)調(diào)整。但對(duì)于正在攢錢買房的老百姓來(lái)說(shuō)，最擔(dān)心的就是：政策一旦松綁，好不容易穩(wěn)定下來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)又大漲。

這得先來(lái)看樓市調(diào)控政策的調(diào)整會(huì)集中在哪些方面。貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析，首先，調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方，近來(lái)多地政策調(diào)整就是由地方政府針對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和特定問(wèn)題制定的；其次，調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)；今后可能從住房供給和住房保障方面進(jìn)一步發(fā)力，比如加快推進(jìn)集體土地入市、鼓勵(lì)買房出租、盤活存量資源，為住房保障提供更多的財(cái)政支持等。

楊現(xiàn)領(lǐng)用“刀尖上求平衡”來(lái)形容今年的樓市。“房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經(jīng)濟(jì)下行的壓力，還有巨大的債務(wù)壓力。資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲或下跌都可能導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此2019年的政策面更可能是中溫放松，既不會(huì)大刺激，也不會(huì)過(guò)于緊張。”他說(shuō)。

“信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。”張大偉說(shuō)，從中央到地方，依然明確要求“房住不炒”，遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。

炒房“黃金時(shí)代”落幕

一線城市之外，環(huán)京樓市也是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，尤其是燕郊。前幾天，燕郊一則賣房信息“刷屏”。由于難以支付每個(gè)月一萬(wàn)元的月供，有房主賣房喊出來(lái)“首付不要、繼續(xù)還貸就可以”的口號(hào)。

這是炒房客悲傷退場(chǎng)的縮影。有媒體查詢發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)購(gòu)房時(shí)3.2萬(wàn)元／平方米，如今已降到1.5萬(wàn)元／平方米。房?jī)r(jià)腰斬其實(shí)已經(jīng)是北三縣樓市的共同特點(diǎn)。都說(shuō)開發(fā)商回籠資金壓力大，但高價(jià)入場(chǎng)的炒房客們更不輕松。他們當(dāng)中很多人手中供著多套房，如今價(jià)格下跌面臨的還款壓力可想而知。

倍感沮喪的還有奔走在售樓處里的“房鬧”們。多地樓盤上演打折促銷，引來(lái)前期已簽約業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

在調(diào)控持續(xù)影響下，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)降溫，預(yù)期低迷。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年客源成交周期同比全面延長(zhǎng)，調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比全線回落。這也意味著，買賣雙方市場(chǎng)預(yù)期同步走弱。

隨著去年下半年以來(lái)重點(diǎn)城市二手房均價(jià)下跌，購(gòu)房門檻也在降低。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大批政策房和限價(jià)商品房即將入市，滿足剛需的供應(yīng)增加，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和成交量起到“穩(wěn)定器”的作用。