2018年12月29日，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布了《中國35個(gè)大中城市住房支付能力指數(shù)研究報(bào)告(1998-2016)》(以下簡稱“報(bào)告”)。報(bào)告指出，一二三線城市中等收入者均存在負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的城市，但一線城市中等收入者較二三線城市中等收入者房價(jià)支付能力弱，面臨較大的住房支付困難和“買不起房”問題，需引起重視。

哪些城市中等收入者買不起房？

報(bào)告基于預(yù)期房價(jià)增長率估算住房使用成本時(shí)，劃分了理性預(yù)期和非理性預(yù)期住房支付能力指數(shù)。

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，理性預(yù)期下1998-2016年中國35大中城市平均房價(jià)收入比總體上呈上漲趨勢(shì)，但中等收入者普遍房價(jià)支付能力較強(qiáng)，不存在嚴(yán)重的房價(jià)支付困難問題，只有上海、深圳、杭州、廈門、寧波、太原少數(shù)城市和個(gè)別年份中等收入者存在嚴(yán)重房價(jià)支付困難，存在“買不起房”問題。

非理性預(yù)期(過去3年和5年移動(dòng)平均)下北京、上海、深圳、寧波、廈門、南京、福州、天津、鄭州、武漢、石家莊、太原、西安等城市中等收入者很多年份存在“買不起房”問題。

況偉大指出，與理性預(yù)期相比，非理性預(yù)期容易引發(fā)房價(jià)預(yù)期過度樂觀，使房價(jià)增長過高，導(dǎo)致“買不起房”。

從各線城市看，理性預(yù)期下，一、二線城市中等收入者的房價(jià)支付困難程度總體上高于三線城市，負(fù)擔(dān)不起的城市主要集中于一、二線城市。2016年上海和深圳成為中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的一線城市，杭州、寧波和廈門是中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的二線城市，而太原是僅有的中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的三線城市。

非理性預(yù)期下，一、二線城市中等收入者的房價(jià)支付困難程度顯著高于三線城市，北京、上海、廣州和深圳屬于中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的一線城市，天津、南京、杭州、合肥、武漢、鄭州、寧波和廈門近年來屬于中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的二線城市，石家莊、太原、福州和昆明近年來屬于中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的三線城市。

盡管一二三線城市中等收入者均存在負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的城市，但一線城市中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價(jià)的城市不僅數(shù)量多，而且持續(xù)時(shí)間長，一線城市中等收入者較二三線城市中等收入者房價(jià)支付能力弱，面臨較大的住房支付困難和“買不起房”問題，需引起相關(guān)政府部門高度警惕和重視。

況偉大建議，為防范住房泡沫和住房金融風(fēng)險(xiǎn)，保障住房市場健康可持續(xù)發(fā)展，必須對(duì)住房投機(jī)行為進(jìn)行打擊，嚴(yán)格執(zhí)行“房住不炒”政策，但要因城、因時(shí)施策。

哪些城市中等收入者租不起房？

報(bào)告指出，租房者的住房支出收入比實(shí)際上為租金收入比，并根據(jù)住房支付能力劃分標(biāo)準(zhǔn)，劃分了中國中低收入者房租支付能力。

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，1998-2016年中國35大中城市中等收入者無負(fù)擔(dān)不起房租的城市，也無嚴(yán)重支付困難的城市。

2011-2016年北京、福州、昆明、南寧、太原、杭州、?？?、成都8個(gè)城市以及2007-2014年深圳、大連、蘭州、寧波、武漢、重慶、哈爾濱、廈門8個(gè)城市平均租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者住房支付困難，存在“租不起房”問題。

況偉大建議，為增進(jìn)社會(huì)福利，保持租賃市場持續(xù)健康發(fā)展，可實(shí)施租金控制政策。

2013-2016年，貴陽、西寧、濟(jì)南、南京、長春、鄭州、長沙、天津、西安、上海、廣州、銀川、石家莊、南昌14個(gè)城市平均租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度住房支付困難，租房較困難。

2015-2016年，合肥、烏魯木齊、呼和浩特、沈陽、青島5個(gè)城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在輕度住房支付困難，但能“租得起房”。

不僅一線城市中等收入者租金支付困難，存在“租不起”問題，而且二三線城市中等收入者存在租金支付困難，存在“租不起”問題。因此，況偉大建議，租金控制政策應(yīng)因城施策。

哪些城市中等收入者既買不起房也租不起房？

報(bào)告指出，對(duì)于中低收入者而言，當(dāng)住房支出收入比高于0.5時(shí)，無論負(fù)擔(dān)不起還是嚴(yán)重支付困難，中低收入者同樣存在“租不起房”和“買不起房”問題。

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，理性預(yù)期下，按照住房負(fù)擔(dān)不起標(biāo)準(zhǔn)，1998-2016年中國35個(gè)大中城市中低收入者尚無買不起和租不起的城市，也無買得起和租不起的城市；按照住房嚴(yán)重支付困難標(biāo)準(zhǔn)，1998-2008年中國35個(gè)大中城市中既存在買不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中國35個(gè)大中城市無買不起和租不起的城市，也無買得起和租不起的城市。

在非理性預(yù)期下，按照住房負(fù)擔(dān)不起標(biāo)準(zhǔn)，1998-2016年中國35個(gè)大中城市中等收入者尚無買不起和租不起的城市，也無買得起和租不起的城市，2016年“買不起但租得起”城市由理性預(yù)期的6個(gè)增至3年適應(yīng)性預(yù)期的11個(gè)；按照住房嚴(yán)重支付困難標(biāo)準(zhǔn)，1998-2008年中國35個(gè)大中城市中既存在買不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中國35個(gè)大中城市無買不起和租不起的城市，也無買得起和租不起的城市，但買不起租得起的城市逐年增加，由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、長春、上海、合肥、鄭州、成都、貴陽、昆明、西安12個(gè)城市增至2016年的北京、天津、石家莊、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武漢、重慶、西安、寧波、廈門、深圳16個(gè)城市。

況偉大認(rèn)為，非理性預(yù)期較理性預(yù)期進(jìn)一步惡化了中等收入者房價(jià)支付能力，建議為增強(qiáng)中低收入者的房價(jià)支付能力，應(yīng)進(jìn)一步打擊投機(jī)，使預(yù)期回歸理性。