12月23日，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。現(xiàn)行土地管理法制定于1986年，上一次修正是在2004年。時隔14年的再次修訂，涉及土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度等多個方面。

土地管理法再度修訂，用意何在？影響有多大？12月24日晚，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎和財經(jīng)評論員萬喆做客《央視財經(jīng)評論》演播室，深度解析

修正案草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定。提出，“對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。”

集體建設(shè)用地入市 用意何在？

馮奎：土地制度改革具有“多增效應(yīng)”

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：如果農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，而不需要像過去那樣先收歸國有，這樣做有多種效應(yīng)。第一，它增加了產(chǎn)業(yè)用地，現(xiàn)在搞特色小鎮(zhèn)，搞鄉(xiāng)村振興，地從哪來？這就是一個有效渠道；第二，增加農(nóng)民收入，原先集體經(jīng)營性建設(shè)用地收歸國有，大部分收益會由政府獲得，農(nóng)民分得比較少，以后有望改變；第三，改變了原先地方政府通過土地財政增收的辦法，他們需要更多考慮轉(zhuǎn)型，這也是增量效應(yīng)。這一次草案如果人大通過，我相信對于整個農(nóng)村土地制度改革會有一個非常大的突破。

萬喆：土地制度改革是大勢所趨

財經(jīng)評論員 萬喆：在摸索怎么推動土地制度改革方面，其實(shí)已經(jīng)準(zhǔn)備了很長的時間。過去的做法有兩個特別大的矛盾：一個是供給矛盾，也就是目前的房價跟土地供應(yīng)緊張是有關(guān)系的，因此大家覺得說這方面的資源調(diào)配有必要放下去讓市場配置；另外一個，是集體用地所有者權(quán)益保障并不夠，很多時候房子賣得很貴地賣得很貴，但是征地的時候給農(nóng)民的錢并不多。所以我想現(xiàn)在實(shí)際上時機(jī)成熟度應(yīng)該是夠了，大家的呼聲已經(jīng)非常高了。 集體建設(shè)用地入市 影響有多大？

馮奎：農(nóng)村土地制度改革促進(jìn)鄉(xiāng)村振興

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：改革對鄉(xiāng)村振興有非常重要的促進(jìn)作用，對于房地產(chǎn)市場，我認(rèn)為目前還不會構(gòu)成非常大的影響。集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場只占了10%左右，大部分還是宅基地；第二，這些集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市之后并不是用來蓋商品房的，而是用于工業(yè)、商業(yè)等等用途，雖然也會有租賃房、廉租房等等，但是不會對商品房造成很大沖擊。

馮奎：入市后的收益分配問題是焦點(diǎn)難點(diǎn)

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：舉個例子，有了收益之后，村集體的負(fù)責(zé)人可以有兩個極端：一個是把所有的收益都拿來用于村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；一個是把所有收益全部分干，都交給農(nóng)民去處理。這兩種極端的后果，一種是農(nóng)民利益沒有得到保證，還有一個后果可能是村集體就垮了。所以未來的分配機(jī)制非常重要，并且還要有很好的監(jiān)督手段。

萬喆：土地制度改革將是結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵

財經(jīng)評論員 萬喆：我們現(xiàn)在提到的幾個非常重要改革的關(guān)鍵點(diǎn)，宏觀上的經(jīng)濟(jì)改革，包括地方上消除對土地財政的依賴性，實(shí)際上跟土地制度改革、增強(qiáng)市場活力有非常大的關(guān)系。另外，近年來一直強(qiáng)調(diào)要提升民眾的幸福感和獲得感，對于城市居民來說，可能房住不炒非常重要，這和土地的供給有關(guān)系；對于農(nóng)民來說，公共服務(wù)的提供，以及他能從土地當(dāng)中獲得的收益，是他獲得感和幸福感的關(guān)鍵，也跟土地有關(guān)。所以接下來怎么做，可能需要更多的細(xì)則。

馮奎：土地制度改革等不得 急不得 必須穩(wěn)中求進(jìn)

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：為什么等不得？因?yàn)橥恋厥菢O其重要的要素，城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展涉及到好多體制機(jī)制的障礙，現(xiàn)在都跟土地密切相關(guān)；但是土地又涉及到國家的基本經(jīng)濟(jì)制度，因此在法律、試點(diǎn)這些方面都要予以充分的準(zhǔn)備，所以總的基調(diào)就應(yīng)該是穩(wěn)中求進(jìn)，朝著一個城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)市場來做最終的努力。