集體經(jīng)營性建設用地入市,對樓市影響究竟有多大?

2018年12月24日 14:53
來源:澎湃新聞網(wǎng)
12月23日,《土地管理法修正案(草案)》提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議,以推動農(nóng)村土地制度改革依法進行。
此次草案主要修改完善了土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度、強化耕地尤其是永久基本農(nóng)田保護等內(nèi)容。
為了破解集體經(jīng)營性建設用地入市的法律障礙,草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關于從事非農(nóng)業(yè)建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定;對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途,并經(jīng)依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用?,F(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定,新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”,以銜接土地管理法修改,掃清集體經(jīng)營性建設用地入市的法律障礙。
這也意味著我國非農(nóng)建設用地將不再“必須國有”。也就是說符合規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地可以不用經(jīng)過征收為國家所有,直接進入建設用地市場。
規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途
事實上,這一輪土地改革始于2014年12月2日。
2014年12月,中央深化改革領導小組第七次會議審議通過《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》(即“三塊地”),彼時被解讀為農(nóng)村土地改革“三箭齊發(fā)”。
2015年2月,北京大興等33縣(市、區(qū))被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設用地入市的試點地區(qū)。
2016年1月,北京市贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權,這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營性建設用地。
截至目前,33個試點縣(市、區(qū))已按新辦法實施征地1275宗、18萬畝;集體經(jīng)營性建設用地已入市地塊1萬余宗,面積9萬余畝,總價款約257億元,收取調(diào)節(jié)金28.6億元,辦理集體經(jīng)營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元;騰退出零星、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝,辦理農(nóng)房抵押貸款5.8萬宗、111億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,過去從事非農(nóng)業(yè)建設使用土地的必須國有化,也就是必須經(jīng)過地方政府收儲后,按照用途招拍掛使用。這可以說是過去幾十年,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地財政的基礎。地產(chǎn)政府占有了過多的土地收益,而農(nóng)民與農(nóng)村集體的土地收益較低。
此次,土地管理法修改為對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途,并經(jīng)依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
張大偉稱,明確了土地屬性必須是規(guī)劃中明確為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途。避免了對住宅等市場的短期沖擊,主要影響的是非住宅類經(jīng)營性土地。這一政策全面落地預計影響主要還是一二線城市,因為未放開住宅類屬性,所以對于一二線城市看,特別是深圳等城市的商用土地將帶來巨大的沖擊。
蘇州大學王健法學院副教授程雪陽表示,從目前試點的情況來看,集體經(jīng)營性建設用地入市后的用途主要是工商業(yè)、服務業(yè)、旅游業(yè),有一些地方在獲得國土部許可后開始進行公租房和廉租房建設,目前的試點還沒有允許集體經(jīng)營性建設用地進行商品房建設。因此,后續(xù)公租房、廉租房市場的供給會增加,但是商品房市場價格估計不會有太多的變化。
建租賃用房,利好對高房價對沖
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,“實際上在2018年年初,全國國土資源工作會議就提出,將改變政府作為居住用地唯一供應者的情況。當時即形成了很大的討論,即除了地方政府以外,其他供給者應該是誰呢?該討論實際上就把焦點開始轉向了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,或者說村委會的概念。”過去此類土地是需要通過征地等方式,即進行土地“國有化”的操作才可以進行出讓。而現(xiàn)在約束減少,自然使得此類土地后續(xù)交易的活躍度增加。
在其看來,供地模式有所松動,這有助于后續(xù)土地市場的交易活躍的,即有更多土地可以加入到土地供應市場。按照直接出讓的規(guī)定,也使得征地的成本和環(huán)節(jié)減少,這是利好降低土地的基準價格的。此類土地后續(xù)用途很大一部分是用于租賃用房建設的,這是利好對高房價的對沖的。
今年11月,中財辦原副主任、全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民在公開場合表示,推進城鎮(zhèn)化,離不開建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。
楊偉民指出,農(nóng)村集體土地改革已經(jīng)有33個縣市試點,其在肯定現(xiàn)有成果的同時也指出,可以在思想上再解放一點,在不改變農(nóng)村建設用地集體所有制前提下,通過所有權與使用權分開的產(chǎn)權制度改革,解決城鄉(xiāng)建設用地的市場分割問題,實現(xiàn)與國有土地同等入市,同權同價,最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設用地市場的統(tǒng)一。
楊偉民還認為,目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬畝,相當于目前所有城市建成區(qū)的37%,比城市目前所有的住宅用地的總量還多。因此,拿出一小部分農(nóng)村空置的宅基地轉為城市居住用地,可以大幅度降低地價,應該賦予農(nóng)戶對宅基地充分的用益物權,可以長租、流轉、抵押、繼承。
“允許農(nóng)村進城落戶的人口在全國范圍內(nèi)出售宅基地的使用權,他的收入可以用于在城市購房的初始資金,同時允許城市人下鄉(xiāng)購買他們宅基地使用權。”楊偉民指出。
 
免責聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉載自其它媒體,轉載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權以及其它問題的,請聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

合作媒體

  • 搜房網(wǎng)
  • 焦點房產(chǎn)
  • 騰訊藍房
  • 齊魯晚報
  • 魯南商報
  • 交通電臺
  • 臨沂在線
  • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
區(qū)域:
姓名:
手機:
QQ:

家在臨沂網(wǎng)團購報名