當(dāng)“另辟蹊徑”成為房企謀求更多利益的一環(huán)，在通往多元化的道路上，房企卻難掩轉(zhuǎn)型困局與煩憂。

曾經(jīng)不惜重金變道、狂飆突進(jìn)玩跨界的萬通地產(chǎn)，最近卻被擋在了新能源汽車的門外。12月17日，萬通地產(chǎn)（600246.SH）發(fā)布公告稱，終止收購鋰電池企業(yè)星恒電源股份有限公司（下稱“星恒電源”）78.28%股份。這起被視為萬通地產(chǎn)“破釜沉舟”謀求發(fā)展的收購案，在宣告不到5個月之時按下“終止鍵”。

與此同時，房企轉(zhuǎn)型新能源也頻現(xiàn)坎坷：恒大高調(diào)牽手FF后，頻現(xiàn)波瀾，雙方更因資金問題，劍拔弩張、對簿公堂；華夏幸福董事長王文學(xué)將合眾新能源的法人位置讓與他人，退出“造車局”。與昔日進(jìn)軍“造車”領(lǐng)域浩浩蕩蕩的大軍相比，大佬們的“造車夢”開始出現(xiàn)瓶頸與憂傷。

“價格沒談攏、價值理念不相符、人員沒到位、老板重新調(diào)整企業(yè)方向等通常是導(dǎo)致收購事件‘流產(chǎn)’的原因。” 一位券商人士在接受鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者采訪時表示。

頻繁轉(zhuǎn)型下的“曲線”策略

對于終止收購，萬通地產(chǎn)則表示，公司與交易各方未能就本次交易優(yōu)化及后續(xù)完善措施等重要法律及商業(yè)安排達(dá)成一致，加之市場環(huán)境發(fā)生重大變化，繼續(xù)推進(jìn)交易面臨較大的不確定性因素。綜上考慮，公司認(rèn)為本次交易無法按計(jì)劃繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施，公司決定終止本次交易相關(guān)事項(xiàng)。

創(chuàng)立于1993年的萬通地產(chǎn)，曾因馮侖、潘石屹、易小迪、王功權(quán)、劉軍、王啟富組成的“萬通六君子”而聲名鵲起，在房地產(chǎn)野蠻生長的黃金時期備受業(yè)界矚目。在面對創(chuàng)始人相繼離開、接連轉(zhuǎn)型商用物業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”成效不佳之后，萬通地產(chǎn)將發(fā)展目標(biāo)鎖定了新能源領(lǐng)域，并不惜大手筆豪擲千金“孤注一擲”。

據(jù)資料顯示，星恒電源成立于2003年12月，自成立以來一直致力于以錳酸鋰為正極材料的動力鋰電池的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，在國內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)了電池的二次壽命和梯次利用，其主要瞄準(zhǔn)新能源汽車和輕型車市場。

有業(yè)內(nèi)人士表示，對于萬通地產(chǎn)，較高的收購價格及星恒電源不確定性的收益或許是此次收購案終止的一大原因。

就收購金額來看，在7月30日萬通地產(chǎn)披露的公告中就有涉及--31.7億元。31.7億元，這對于突破5000億元大關(guān)的頭部房企而言，只是杯水車薪，但是對于2017年?duì)I業(yè)收入僅有32.94億元的萬通地產(chǎn)來說，意味著全部“身家”，假如收購成功就意味著從未涉足非地產(chǎn)領(lǐng)域的萬通地產(chǎn)，將迎來由地產(chǎn)行業(yè)向鋰電池行業(yè)的徹底轉(zhuǎn)型。

從營業(yè)收入來看，今年上半年，萬通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.77億元，同比增長137.08%；營業(yè)成本16.06億元，同比增長209.32%；歸屬凈利潤約為3.2億元，同比上漲525.6%。此次額31.7億元的收購交易已經(jīng)遠(yuǎn)超上半年?duì)I業(yè)收入，對于萬通地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)蔷薮罂简?yàn)。

雖然星恒電源在2014年到2017年的營收從3億元暴增至14.36億元，但是其增長勢頭并未得到延續(xù)。2018年一季度，萬通地產(chǎn)營收僅為3.96億元，星恒電源營收3.08億元，標(biāo)的公司營收約為萬通地產(chǎn)77.77%；2018年前三季度，萬通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入27.99億元，星恒電源營業(yè)收入僅為3.08億元。

此外，被收購方的復(fù)雜性及星恒電源大股東泉州市啟源納川新能源產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)（以下簡稱“啟源納川”）確定終止成為此次收購案“流產(chǎn)”的“導(dǎo)火索”。

從早前的收購公告可以看出，萬通地產(chǎn)收購星恒電源合計(jì)78.284%的股權(quán)中，啟源納川出讓其持有的目標(biāo)公司星恒電源64.897%股權(quán)，蘇州晟邁股權(quán)投資中心（以下簡稱“蘇州晟邁”）中出讓其持有的星恒電源6.720%股權(quán)，陳志江出讓其持有的星恒電源6.667%股權(quán)，而陳志江為啟源納川的實(shí)際控制人。

7月30日，萬通地產(chǎn)曾因收購一事，收到上海證券交易所上市公司監(jiān)管一部的問詢函，問詢函明確要求補(bǔ)充本次交易的合規(guī)性，并說明其中是否存在糾紛或者潛在糾紛。

據(jù)悉，交易對方陳志江去年入股星恒電源，并籌劃將該項(xiàng)資產(chǎn)裝入受陳志江控制的納川股份，而在這期間，星恒電源股東全部權(quán)益價值從30.26億元增長至40.5億元左右，前次收購時，經(jīng)營團(tuán)隊(duì)承諾三年利潤不低于9億元。本次估值明顯高于前次估值，且需支付大額現(xiàn)金，但交易對方及經(jīng)營團(tuán)隊(duì)均未提供業(yè)績承諾。

交易前后股權(quán)結(jié)構(gòu)變化

“收購失敗顯然增加了成本，同時也帶來了很多問題。第一、這會引起相關(guān)投資者的質(zhì)疑，即后續(xù)是否還需要重啟收購，會面臨很多阻力。第二、此類收購反而會加大后續(xù)各類競爭者的加入，即星恒電源的項(xiàng)目也會引起其他同類企業(yè)的意向收購。第三、若短期沒有很明確的收購計(jì)劃，也容易對未來業(yè)績和股價形成利空影響。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

拓寬賽道下的轉(zhuǎn)型與轉(zhuǎn)行

房企進(jìn)軍新能源汽車受挫一事并非孤例。11月29日，合眾新能源法人代表由王文學(xué)變更為方運(yùn)舟，后者是合眾新能源的副董事長。

“由于國際環(huán)境影響，中國2025計(jì)劃或?qū)⒚媾R實(shí)行壓力，這意味著包括新興領(lǐng)域的政策支持，貸款、補(bǔ)貼等都有取消的危險，曾經(jīng)房地產(chǎn)‘曲線’短期投資的初衷就不成立了，房企也可能因?yàn)榄h(huán)境的變化，會根據(jù)所投資領(lǐng)域前景進(jìn)行重新審視與調(diào)整。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖進(jìn)一步解釋稱，“開發(fā)商在主業(yè)融資、拿地遭遇一定挫敗感，有部分開發(fā)商進(jìn)入所謂的高科技及新能源領(lǐng)域，可以拿政府補(bǔ)貼，通過全新領(lǐng)域的噱頭實(shí)現(xiàn)貸款并以低成本拿到配套土地。”

以碧桂園為例，其布局新能源汽車，瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，加速科技小鎮(zhèn)布局提速。有業(yè)內(nèi)人士稱，萬通地產(chǎn)收購星恒電源實(shí)際上是想借道拓展產(chǎn)業(yè)園。今年3月，星恒電源與蘇州政府簽約蘇滁現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總投資額高達(dá)百億，項(xiàng)目占地面積700畝左右，分四期建設(shè)，整體項(xiàng)目建設(shè)將于2022年全部完成。此外，星恒電源有意在投建生產(chǎn)基地方面發(fā)力，且現(xiàn)已籌劃在東歐和南亞投建海外生產(chǎn)基地。

另有業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了一種看法：“新的領(lǐng)域需要不斷投入，而且在短時間內(nèi)看不到任何起色，而地產(chǎn)又習(xí)慣了比較立竿見影，所以理念有重大差異，隨著投資的逐漸增多，就會思考當(dāng)初為什么要投資。”

事實(shí)上，當(dāng)擅長蓋樓的開發(fā)商跨界新能源汽車領(lǐng)域，卻會遭遇技術(shù)、人才、專業(yè)知識等“隔行如隔山”的現(xiàn)實(shí)困境。

今年3月份，寶能宣布投資65億元收購觀致汽車51%的股權(quán)，成為“接盤俠”的寶能似乎讓觀致汽車迎來了全新轉(zhuǎn)機(jī)。姚振華更是在觀致汽車經(jīng)銷商大會上揚(yáng)言，自2018年開始，寶能集團(tuán)將每年投入100億元用于研發(fā)，連續(xù)投入5年。其巨額的研發(fā)投入，在國內(nèi)尚無先例。而姚振華更是不惜高薪多方挖角北汽系四名高管組成“夢之隊(duì)”，可見其拓展新能源汽車領(lǐng)域的決心。

但是12月，寶能入股后銷量一路暴漲的觀致汽車卻爆發(fā)危機(jī)，來自觀致的40名經(jīng)銷商聯(lián)名函，反映了諸如汽車售價差異化大、銷售車輛的返利不能及時結(jié)算等問題，該事件一度將觀致汽車推上了風(fēng)口浪尖。

無獨(dú)有偶，恒大入駐FF僅僅維持了100多天的蜜月期，合作決裂后，雙方不斷上演“羅生門”事件。資金受挫之下，距離2018年底前交付FF量產(chǎn)的期限，已經(jīng)僅剩十幾天的時間，但是FF方面卻仍然沒有公布任何關(guān)于FF91量產(chǎn)的消息。對于許家印來說，新能源“造車夢”可謂一波三折。

“轉(zhuǎn)型肯定是大勢所趨，因?yàn)楦呖萍挤蠂艺呲厔?，房企是在為未來鋪路，但是這種業(yè)務(wù)很難在短時期內(nèi)給上市公司貢獻(xiàn)非常明確的業(yè)績，為保證安全性，房地產(chǎn)公司最好做一些和他地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的領(lǐng)域，成功率會更高一些。”一位券商人士稱。

當(dāng)房地產(chǎn)市場紅利接近天花板，融資渠道逼仄，房企不免通過搭乘多元化快船，實(shí)現(xiàn)捷徑的突圍，但是如何權(quán)衡“主業(yè)”與“副業(yè)”之間的關(guān)系，避免彎路，仍是房企需要思考的問題。