國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的“2018年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況”顯示，全國(guó)土地交易量?jī)r(jià)增速連續(xù)3個(gè)月回落，房地產(chǎn)企業(yè)拿地日趨理性。

數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)14.3%，土地成交價(jià)款增長(zhǎng)20.2%，增速雙雙連續(xù)3個(gè)月回落。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜分析稱，四季度以來(lái)，隨著土地供應(yīng)的增多，低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)，土地流拍數(shù)量也明顯增多。2018年11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率為7%，較去年同期下降15個(gè)百分點(diǎn)。

“目前公開(kāi)市場(chǎng)上，土地出讓價(jià)格已處于高位。調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯降溫、購(gòu)房者回歸理性，市場(chǎng)供應(yīng)不減，銷(xiāo)售難度將持續(xù)提升。原來(lái)開(kāi)發(fā)商囤地坐等升值，等房?jī)r(jià)大漲后出售套現(xiàn)的盈利模式已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了。”旭輝控股董事長(zhǎng)林中認(rèn)為。

事實(shí)上，當(dāng)前市場(chǎng)上已出現(xiàn)了不少拿了高價(jià)地“賠本賺吆喝”的項(xiàng)目。2016年領(lǐng)銜房?jī)r(jià)上漲的廈門(mén)，如今商品房?jī)r(jià)格量?jī)r(jià)齊跌。在位于廈門(mén)市翔安區(qū)的某大型房企開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)，售樓人員告訴記者，“該樓盤(pán)2016年拿地，去配建后的樓面價(jià)是37512元/平方米，現(xiàn)在高層95平方米公寓售價(jià)36000元/平方米。市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，現(xiàn)在售房就是在賠本賺吆喝，預(yù)計(jì)每套賠100萬(wàn)元，整個(gè)樓盤(pán)將虧損5億元。”

“在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商也不敢輕言拿地，在投資前會(huì)更加審慎地做好前期市場(chǎng)調(diào)查和產(chǎn)品定位。”一位房企主管透露。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，目前房企利潤(rùn)空間難以把握。“過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的途徑較為單一，主要依賴在土地市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)拍的方式拿地。但目前來(lái)看，大型房企多采用并購(gòu)的方式拿地。”

此外，還有一些房企通過(guò)整合資源、降低拿地的綜合成本。滬蘇龍湖負(fù)責(zé)人認(rèn)為，通過(guò)發(fā)展地方政府所鼓勵(lì)的養(yǎng)老、產(chǎn)城融合等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，幫助當(dāng)?shù)赝卣剐屡d產(chǎn)業(yè)空間，提升其綜合配套能級(jí)可降低獲取土地資源的總成本。

克而瑞戰(zhàn)略顧問(wèn)中心總經(jīng)理高曉偉認(rèn)為，“通過(guò)打造產(chǎn)業(yè)或醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目，可以在一定程度上降低拿地價(jià)格；但是產(chǎn)業(yè)、醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目不可能通過(guò)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售回款方式獲取利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)綜合運(yùn)作和后期良好運(yùn)營(yíng)，減輕持有項(xiàng)目的沉淀成本，并使其持續(xù)增值。”