“后續(xù)企業(yè)的融資情況會(huì)有所改善，包括房企資金回籠，房屋銷售業(yè)績(jī)變好，或者銀行對(duì)地產(chǎn)的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，都會(huì)對(duì)融資形成影響。但房企首先要熬過(guò)這個(gè)冬天。”

“臨近年底，房企現(xiàn)金流壓力大，需要提前融資，加快資金回籠，為明年的業(yè)務(wù)布局做準(zhǔn)備。”12月13日，某信托公司企業(yè)金融部投融資項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者透露，在銀行吃了“閉門羹”的房企只好轉(zhuǎn)向信托公司，信托成了房企融資的重要渠道。不過(guò)，目前大多數(shù)信托公司只為大型的房企提供融資，不再做中小房企業(yè)務(wù)。

該人士進(jìn)一步對(duì)記者表示，目前房企通過(guò)信托融資的成本在15%至18%，甚至高達(dá)20%。但即便融資成本如此之高，房企也只能選擇和信托公司合作，因?yàn)楝F(xiàn)在融資太難了。

臨近年末，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的“饑渴”愈發(fā)嚴(yán)重。同策研究院監(jiān)測(cè)顯示，2018年11月份，40家典型上市房企信托貸款融資金額達(dá)到73.6億元，環(huán)比上漲62.3%。此外，用益信托網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模達(dá)到581.35億元，環(huán)比增長(zhǎng)48.07%，占比超過(guò)三成。

房企“牽手”信托

在市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的環(huán)境下，信托渠道對(duì)于持續(xù)背負(fù)資金壓力的房企來(lái)說(shuō)，顯得更為重要。

11月21日至11月24日，包括正榮地產(chǎn)、花樣年集團(tuán)、福晟集團(tuán)和泰禾集團(tuán)在內(nèi)的房企，分別與興業(yè)信托和光大信托簽署合作協(xié)議，由信托公司為其提供綜合授信。其中，光大信托為泰禾集團(tuán)提供了200億元的綜合授信額度，與花樣年集團(tuán)和福晟集團(tuán)也分別簽署了100億元的合作協(xié)議；興業(yè)信托則為正榮地產(chǎn)提供了100億元的授信額度。

用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月13日，用于房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品共有4349個(gè)，金額為8369億元，占到整個(gè)信托融資規(guī)模19646億元的42.6%。

為何房企紛紛緊抱信托大腿？

有業(yè)內(nèi)人士透露，作為房企融資的主要渠道，銀行必須嚴(yán)格按照“四三二”（即四證齊全，項(xiàng)目資本金比例為30%，具有二級(jí)開發(fā)商資質(zhì)）要求為房企發(fā)放貸款。很多有資金需求的房企并不符合要求。

用益信托網(wǎng)相關(guān)分析師指出，信托公司正變身為地產(chǎn)企業(yè)“輸血”的重要渠道。從房地產(chǎn)公司的角度看，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)保持高壓態(tài)勢(shì)，房企的融資渠道收縮，資金鏈緊張，融資成本上升，加上年末市場(chǎng)流動(dòng)性緊張，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金需求上升。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)有轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)，信托公司也進(jìn)一步加強(qiáng)了風(fēng)控、抬升房企融資的門檻。

融資成本高企“在目前情況下，信托是可以為房企提供續(xù)命錢的。”上述項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)記者表示，多數(shù)信托公司都提高了房企融資門檻，比如只選擇與全國(guó)排名前20的開發(fā)商合作，且要求是上市公司，小型房企基本被攔在門外。“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，融資成本高并不是大問(wèn)題。在"粥多僧少"的情況下，只要能拿到融資，再高的融資成本，房企也愿意出”。

據(jù)該項(xiàng)目經(jīng)理介紹，目前房企通過(guò)信托融資的成本在15%至18%，甚至高達(dá)20%。“即便這么高的成本，信托公司選擇房企合作時(shí)，還要求有抵押物。小地產(chǎn)商如果沒(méi)有關(guān)系的話，信托公司并不會(huì)給予融資，除非是一線城市或者在當(dāng)?shù)嘏琶壳?，抑或是信托公司的股東”。

某信托業(yè)人士在接受媒體采訪時(shí)稱，一家排名前五的地產(chǎn)公司去年信托發(fā)行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。而一些中小地產(chǎn)公司的發(fā)行成本則更高，基本都在18%左右。

“15%的成本算是比較高的，如果企業(yè)接受如此高成本的融資，說(shuō)明已經(jīng)非常缺錢，房企的資金壓力很大。”上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，從實(shí)際情況來(lái)看，不同企業(yè)有不同的資金壓力，對(duì)于融資渠道比較窄的房企來(lái)說(shuō)，成本就會(huì)上升。從行業(yè)的整體背景來(lái)看，資金面還是偏緊。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，融資成本高與近年的政策調(diào)控有很大關(guān)系，去杠桿在地產(chǎn)市場(chǎng)形成很大的影響。“后續(xù)企業(yè)的融資情況會(huì)有所改善，包括房企資金回籠，房屋銷售業(yè)績(jī)變好，或者銀行對(duì)地產(chǎn)的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，都會(huì)對(duì)融資形成影響。但房企首先要熬過(guò)這個(gè)冬天”。

信托行業(yè)資深分析師袁吉偉對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，房企毛利高，所以能夠承受的借款成本要遠(yuǎn)高于一般實(shí)體企業(yè)。而且，解決了短期流動(dòng)性，也避免資金鏈斷裂或違約風(fēng)險(xiǎn)，這也促使房企成本容忍度的提高。

那么，為何信托公司不“待見(jiàn)”中小型房企？

“因?yàn)榇笮头科蟮目癸L(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大型房企擁有大量一二線城市的住宅用地或商業(yè)用地，資產(chǎn)質(zhì)量高，變現(xiàn)能力強(qiáng)。

同策研究院總監(jiān)張宏偉指出，信托融資成本與融資期限、資金數(shù)量、抵質(zhì)押措施等多種因素相關(guān)，但融資方的實(shí)力水平往往更被信托機(jī)構(gòu)看重，因此不同房企依托信托進(jìn)行融資的成本也不相同。

信托主動(dòng)轉(zhuǎn)型

在房企對(duì)信托融資需求加大的同時(shí)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率也在節(jié)節(jié)攀升。

12月12日，浙金信托發(fā)行的5億元“匯業(yè)325號(hào)佳兆業(yè)佛山項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”最高預(yù)期收益率達(dá)到9.4%。近期，東莞信托、蘇州（樓盤）信托發(fā)行的兩款房地產(chǎn)信托收益率則達(dá)到了10%。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，集合信托市場(chǎng)上成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率分別為7.71%、7.88%和8.07%。進(jìn)入第四季度，截至11月29日，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率已達(dá)到8.45%。

上述用益信托網(wǎng)分析師指出，隨著年末臨近，市場(chǎng)的資金流動(dòng)性極可能進(jìn)一步收緊，集合信托產(chǎn)品收益率上升趨勢(shì)持續(xù)的可能性較大。

業(yè)界認(rèn)為，房企與信托公司頻頻“合作”的背后，既是房企缺錢的現(xiàn)狀，也是信托公司的主動(dòng)選擇。

“信托公司選擇房地產(chǎn)信托作為轉(zhuǎn)型期間業(yè)績(jī)支撐的理由比較明確：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較易于把控，業(yè)務(wù)模式比較成熟。”上述用益信托網(wǎng)分析師表示，從信托公司的角度來(lái)看，2018年對(duì)于信托而言是痛苦轉(zhuǎn)型的一年，創(chuàng)新業(yè)務(wù)體量小，還無(wú)法取代融資類業(yè)務(wù)的地位。信托公司一方面提高房企的融資門檻，信托資金逐步向行業(yè)頭部的房企和經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)的項(xiàng)目集中；另一方面，房企現(xiàn)階段的融資需求高漲，信托公司大幅提升了房地產(chǎn)類信托的收益。因此，現(xiàn)階段選擇開展房地產(chǎn)類信托既控制風(fēng)險(xiǎn)，又保證了信托業(yè)務(wù)的總量。