無論港股房企，還是內(nèi)地上市房企，12月13日普遍迎來反彈。因?yàn)橛泻孟ⅰ?/div>
12日晚些時(shí)候，發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布，關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知。
文件明確，資產(chǎn)總額大于1500億元，營收大于300億元，資產(chǎn)負(fù)債率不超過85%的房企，也算是優(yōu)質(zhì)企業(yè)。如下圖。
這是否意味著房企融資迎來普遍松綁、調(diào)控放松的信號？或者，所謂優(yōu)質(zhì)房企，到底有多少符合條件？我國房地產(chǎn)的未來走向何方？
多少房企可以獲得發(fā)債受惠？
確定是不是對房企融資普遍松綁，有必要搞清楚多少房企可以受益。
如果從銷售指標(biāo)看，以2018年前11月為例，杠桿游戲遍覽了數(shù)個(gè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和房企自己的披露，百強(qiáng)房企的最后一名基本都在200億元以上。
那么全年下來，百強(qiáng)房企基本銷售額都在300億元以上，或者最后幾名也可以無限接近。
但是，有必要指出的是，房企的總銷售額一般由兩部分組成：自己權(quán)益部分，以及別人權(quán)益部分。很多項(xiàng)目大家是合作、參股關(guān)系。所以，權(quán)益部分，不少房企可能不到300億元的銷售額。
其次，杠桿游戲要提醒，房企銷售額和營收完全是兩回事。如果看過房企報(bào)表，或者略懂會(huì)計(jì)知識的桿友就知道這一點(diǎn)。
房企名義銷售額，或者權(quán)益額，并不會(huì)成為房企當(dāng)期的全部營收。有財(cái)經(jīng)分析人士所言，80家左右的房企符合本次企業(yè)債發(fā)行條件，是不可能的。
實(shí)際上，營收能過300億元的房企并不多。何況還要AAA評級，資產(chǎn)負(fù)債率不超過85%。
有專業(yè)財(cái)經(jīng)媒體使用某數(shù)據(jù)篩選后就發(fā)現(xiàn)，目前滿足上述要求的開發(fā)商只有18家。同時(shí)，個(gè)別房企巨頭，如恒大、碧桂園，負(fù)債率都還有待改善。
根據(jù)上述專業(yè)財(cái)經(jīng)媒體的預(yù)估，從上市房企資產(chǎn)總額及營收增速來看，預(yù)計(jì)年底有35-40家房企可以滿足要求。
考慮到資產(chǎn)負(fù)債率是變動(dòng)的，部分房企也在努力還債、降杠桿，同時(shí)大部分上市房企2018年的銷售和利潤狀況是不錯(cuò)的?；蛟S，符合條件的房企2019年還有望略多一點(diǎn)。
行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，地產(chǎn)寡頭更加凸顯，中小房企融資依舊困難
無論如何，杠桿游戲的上述分析和研判表明，房企想要獲得企業(yè)債融資，大部分是不容易的。主要還是得大房企才有資格。
所以房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)在我國，做大了才有出路，似乎是一個(gè)亙古不變的真理。想要追求小而美不容易。
另外，如杠桿游戲此前對2017年房企的總結(jié)分析，房地產(chǎn)行業(yè)集中度突飛猛進(jìn)，樓市半壁江山被百強(qiáng)房企掌握！
比如百強(qiáng)房企2017年銷售額增長32.8%，遠(yuǎn)高于行業(yè)整體的13.7%增速。
什么叫馬太效應(yīng)！
從規(guī)模上看更是如此，百強(qiáng)房企2017年銷售額，占到我國房地產(chǎn)47.7%，較上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)，高于2016年3.3個(gè)百分點(diǎn)，也是近年來最快的增速。
沒有哪一年百強(qiáng)房企的銷售額占比增速，可以和2017年比。創(chuàng)下最高紀(jì)錄。
不得不說，行業(yè)集中度加速提升，百強(qiáng)房企市場份額增速太快了。
此外，綜合實(shí)力TOP10房企，2017年市場份額為24.0%，較上年提高5.8個(gè)百分點(diǎn)，占百強(qiáng)企業(yè)銷售總額的50.2%，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢凸顯。
百強(qiáng)前50房企2017年，在40個(gè)大中城市的銷售集中度為43.4%，占據(jù)了重點(diǎn)城市超四成的市場；
招拍掛拿地集中度為61.6%，獲取了全國300城超六成的土地資源；
百強(qiáng)房企國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為1067.5億元，占發(fā)行總量的62.8%；海外債發(fā)行規(guī)模為1646.3億元，占發(fā)行總量的78.1%。
2018全年的數(shù)據(jù)沒有出來，但杠桿游戲從目前的數(shù)據(jù)判斷，大致和2017年的趨勢是一樣的。
目前，大部分房企融資壓力都大，回款不容易，銷售增速也不比過去。而此次企業(yè)債通知的要求進(jìn)一步表明，只有大房企才有資格發(fā)債。
年底、年初往往是還債高峰。不滿足發(fā)債條件的中小房企，并不能從此次企業(yè)債政策中受益，這些企業(yè)資金緊張的局面很難得到改善，甚至更容易被叫著“活下去”的大房企買買買。
房地產(chǎn)行業(yè)集中度，因此將進(jìn)一步提高，地產(chǎn)寡頭更加凸顯。中小房企融資依舊困難，這不能怪誰，市場就是這么殘酷。
企業(yè)債用途嚴(yán)格受限，房企利好實(shí)際有限
如果認(rèn)真看了此次企業(yè)債通知就會(huì)知道，此次發(fā)債的用途，對房企來說，十分受限。
首先，在償債保障措施完善的基礎(chǔ)上，允許發(fā)行人使用不超過50%的債券募集資金用于補(bǔ)充營運(yùn)資金。
也就是說還債，幫助企業(yè)渡過難關(guān)的考慮更多。不僅如此，還明確，發(fā)行人涉及到保障性住房類業(yè)務(wù)的，應(yīng)披露：
發(fā)行人開展政府保障性住房類業(yè)務(wù)的情況、主要在售項(xiàng)目情況、主要在建項(xiàng)目情況、銷售回款情況、拆遷安置情況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存周期等。如下圖。
此次企業(yè)債通知“負(fù)面清單”限制融資用途繼續(xù)說：
本次募集資金不借予他人，不用于房地產(chǎn)投 資和過剩產(chǎn)能投 資，不用于與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的股票買賣和期貨交易等風(fēng)險(xiǎn)性投 資，不用于彌補(bǔ)虧損和非生產(chǎn)性支出。如下圖。
而在此之前，2016年末，發(fā)改委就明確，嚴(yán)格限制開發(fā)商發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
當(dāng)然，錢只要進(jìn)了房企口袋，左右手騰挪總是有辦法。所以，一定程度可以發(fā)債，怎么說都是好事。
比如，此前企業(yè)債發(fā)行主體多為央企、國企，發(fā)改委說了算。但這回對房企也適度放開，怎么也是利好。
同樣，證監(jiān)部門管的交易所債券市場，公司債為主，此前對房企也有松動(dòng)。昨天杠桿游戲和之前都寫過，近期發(fā)行了不少。當(dāng)然，利率不低。
能發(fā)行總是好事。
總的來說，房企資金壓力大，欠債也多，借新還舊必須給點(diǎn)空間。
不否認(rèn)，融資適度放開也好，調(diào)控的松動(dòng)也好，都不可能是一下子的事。若此，大家也承受、接受不了。
此次，利好肯定有限。但未來不確定。起碼當(dāng)下，確實(shí)不是救市，樓市不會(huì)因此獲得太多好處，房價(jià)依舊肆意不起來。
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