12月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟能力的通知》(財金發(fā)改【2018】1806號)，旨在提高直接融資比重，優(yōu)化債券融資服務(wù)，推動經(jīng)濟實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
這與12月13日召開的中央政治局會議中提到“六穩(wěn)”工作繼續(xù)、提振市場信心相吻合，從政策層面上積極輸血實體經(jīng)濟。
1806號文表示，滿足資產(chǎn)總額大于1500億、營收大于300億且資產(chǎn)負(fù)債率未超過85%的房地產(chǎn)企業(yè)，也在通知定義的優(yōu)質(zhì)企業(yè)范圍內(nèi)。該消息引發(fā)極大的市場關(guān)注。
有業(yè)內(nèi)人士解讀稱，政策出臺一定程度上緩解房企資金鏈緊張的問題，但并非全面放開，因此不能認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)政策的轉(zhuǎn)向。
四季度數(shù)據(jù)來看，11月以來房企密集發(fā)債，有回暖跡象，但背后暗藏隱憂，即資金鏈壓力巨大、舊債累累。數(shù)據(jù)顯示，11月通過債券實現(xiàn)的凈融資額比10月大幅增加。
房企融資仍然偏緊，12月13日，有券商投行人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，除央企以外，中小型或民營類房企發(fā)債融資艱難，成本很高。此次新政無疑進(jìn)一步強化地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面。
離完全解綁還遠(yuǎn)
1806號文中共有四類企業(yè)列入?yún)⒖挤秶校渲?ldquo;房地產(chǎn)業(yè)”最受關(guān)注。1806號文要求，房企要符合多個條件，包括資產(chǎn)總額大于1500億、營業(yè)收入大于300億、不超過所在行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率重點監(jiān)管線，若未明確，原則上不超過85%。
其還表示，優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券實行“即報即審”，安排專人對接、專項審核，比照“加快和簡化審核類”債券審核程序，并適當(dāng)調(diào)整審核政策要求。
這是否意味著房企融資“松綁”，東方證券經(jīng)濟學(xué)家邵宇在13日接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，某種程度來說有一定意義。“根據(jù)通知對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的定義，符合標(biāo)準(zhǔn)的房企會得到一定程度的放行，對這些企業(yè)融資來說肯定是非常好的消息。但通知對純粹商業(yè)化房地產(chǎn)的支持還是比較有限。”
同日，北京一家券商固定收益人士向記者分析稱，監(jiān)管層主要考慮到房地產(chǎn)資金鏈的問題，所以出臺政策進(jìn)行適度緩和。“現(xiàn)在經(jīng)濟有保增長的壓力，但不見得會走以前的老路(靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟)。”
北京一名接近監(jiān)管層的券商人士12日確認(rèn)表示，發(fā)改委沒有放松對地產(chǎn)端的發(fā)債。
天風(fēng)證券固定收益團(tuán)隊13日表示，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)債募集的資金用途對于商業(yè)房地產(chǎn)項目的投 資可能仍然受限，具體有待項目落地進(jìn)一步驗證。
有媒體報道援引權(quán)威人士表述時表示，國家發(fā)改委對貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴(yán)厲的，這一點在企業(yè)債券融資方面也是一致的。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的精神，目前國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。
地產(chǎn)債“不好發(fā)”
市場之所以對地產(chǎn)政策放寬有過高期待，主要因為11月金融數(shù)據(jù)并不樂觀，數(shù)據(jù)反映出企業(yè)現(xiàn)金流和地產(chǎn)需求持續(xù)惡化，有業(yè)內(nèi)人士呼吁亟需盡快調(diào)整過緊的地產(chǎn)需求及開發(fā)商融資相關(guān)政策。
據(jù)了解，今年四季度尤其是11月房企進(jìn)入密集發(fā)債期。
根據(jù)對新發(fā)行的房企債券進(jìn)行統(tǒng)計，11月發(fā)行規(guī)模達(dá)到697.44億，較10月486.53億而言，環(huán)比上漲43%。12月截至13日新發(fā)行債券有151.63億元。這意味著四季度以來已經(jīng)新發(fā)行1335.6億元。
頻頻發(fā)債背后是償債壓力。
“經(jīng)濟下滑背景下，今年房企資金壓力比以前更大。但是發(fā)債以后又要面臨兌付問題，資金更緊張。所以融資需求更迫切，有更多的發(fā)債安排。”華南一名券商分析師13日向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。
海通證券姜超6日表示，今年地產(chǎn)債的發(fā)行較去年明顯回暖，但今年地產(chǎn)債也進(jìn)入償還高峰期，債券的發(fā)行主要用于“借新還舊”。數(shù)據(jù)顯示，11月房企通過債券實現(xiàn)的凈融資額比10月份大幅增加，是近7個月以來凈融資額最高的月份，但12月以及2019年2月和3月都是地產(chǎn)債的償還小高峰，近期地產(chǎn)公司積極進(jìn)行發(fā)債融資或為提前做準(zhǔn)備。
但融資環(huán)境對房企來說并非友好，盡管年底發(fā)債數(shù)量較多，多名券商人士仍向記者表示“不好發(fā)”。
“雖然房企發(fā)債沒有完全切斷，但我們也沒看到松動和放寬的跡象。”一家以債券業(yè)務(wù)為特點的小型券商投行人士13日向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。
他談道，地產(chǎn)債并不好賣，融資成本很高，“大家感到有政策風(fēng)險，投 資時很謹(jǐn)慎。”在他看來，盡管發(fā)改委通知出臺，但對于大多數(shù)房企而言實質(zhì)性幫助并不大。
前述北京一家券商固定收益人士也有相似看法，“央企屬性的房企比較好發(fā)債，但是中小型尤其是民企，他們發(fā)債實際成本還是很高，普遍在10%以上。”
根據(jù)申萬宏源證券固收團(tuán)隊12日經(jīng)過篩選后，認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)符合發(fā)改委通知優(yōu)質(zhì)企業(yè)條件的有20家，其中民營企業(yè)有恒大地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)、華夏幸福、世茂房地產(chǎn)。申萬宏源表示，整體而言，發(fā)改委此次支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資非常利好地產(chǎn)龍頭，后續(xù)融資將明顯改善。
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