房企融資難貫穿了2018年。接近年底的這段時(shí)間，房企融資的邊際環(huán)境似有好轉(zhuǎn)。12月12日，發(fā)改委發(fā)布新規(guī)，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)有條件發(fā)行企業(yè)債，房地產(chǎn)公司也在其中。
此前的11月，房企公司債井噴；萬(wàn)科、保利等多家房企還獲得了不同渠道的多筆融資。
但這絲“寒冬中的暖意”，并不是所有房企都能感受到，龍頭企業(yè)和中小企業(yè)的待遇并不相同。
龍頭房企、大型央企融資緩解的另一面，是中小房企融資仍舉步維艱，行業(yè)之間的融資能力進(jìn)一步分化。
不過(guò)，接近發(fā)改委的人士表示，企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒(méi)有變化。
此外，今年開(kāi)始到明年，房企普遍進(jìn)入還債高峰，因此新增融資大部分將被用于“借新還舊”，明年，房企融資困境還會(huì)持續(xù)。
融資環(huán)境稍松
根據(jù)發(fā)改委新規(guī)，滿足資產(chǎn)總額大于1500億元，營(yíng)業(yè)收入大于300億元，資產(chǎn)負(fù)債率不能超過(guò)85%等條件的房企，才能發(fā)企業(yè)債，但不能用于商業(yè)房地產(chǎn)投 資，資金去向接受嚴(yán)格監(jiān)管。
12月13日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪表示，發(fā)改委政策沒(méi)有什么變化，“早在2016年11月11日，國(guó)家發(fā)改委便嚴(yán)格限制房企發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。”
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房企發(fā)行企業(yè)債的案例也極少。
12月13日，接受采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，發(fā)改委新規(guī)對(duì)房企融資狀況影響不大。
不過(guò)，結(jié)合近期一些房企的動(dòng)態(tài)來(lái)看，融資環(huán)境確有好轉(zhuǎn)跡象。
首先是房企發(fā)債尤其是公司債猛增。11月27日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，公司100億元永續(xù)中期票據(jù)已獲準(zhǔn)注冊(cè)；次日，保利發(fā)展發(fā)行首期中期永續(xù)中票，總額15億元。
整體看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，房企11月份發(fā)債總量為546.5億元，環(huán)比上升99%，結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月的下降趨勢(shì)。
其中，境外債發(fā)行成為11月房企發(fā)債的主角，達(dá)285.1億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)419.3%，占比達(dá)到了52.2%。
綜合全年來(lái)看，據(jù)海通證券分析師姜超計(jì)算，今年前11個(gè)月地產(chǎn)債發(fā)行量接近3580億元，而在去年全年房企總共發(fā)債1900億元左右，將近翻了一倍。
姜超同時(shí)指出，今年房企發(fā)債主要還是借新還舊，“今年地產(chǎn)債也進(jìn)入了償還高峰期，到期量大增。”
故而從凈融資額看，今年前11月房企發(fā)債累計(jì)僅有1059億元，同比減少了232億元。
另?yè)?jù)中原統(tǒng)計(jì)，通過(guò)多種渠道，11月多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，合計(jì)已經(jīng)超過(guò)1000億。
此外，再融資也有所放寬。12月5日，中糧地產(chǎn)收購(gòu)大悅城及配套融資方案，獲證監(jiān)會(huì)無(wú)條件通過(guò)。
中原地產(chǎn)指出，從樓市調(diào)控政策看，最嚴(yán)格的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。
盡管融資的邊際環(huán)境稍有好轉(zhuǎn)，但房企融資的利率仍然向上攀升?？硕鹬赋觯?1月份房企發(fā)債融資的平均成本為8.54%，達(dá)到2015年以來(lái)的單月最高水平。
就趨勢(shì)而言，影子銀行監(jiān)管趨嚴(yán)、非標(biāo)萎縮的大方向不變，房企非標(biāo)融資難度增加，成本繼續(xù)抬升。
以信托為例，9月以來(lái)，不少信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)都有所收縮。用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，地產(chǎn)信托在四季度的募集規(guī)模出現(xiàn)明顯回落，11月單月地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模降到了600億以下，月均收益率也從年初1月的7.66%提高到11月的8.48%。
資金流向頭部房企
在市場(chǎng)、融資、監(jiān)管等因素的催化下，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”成為房地產(chǎn)行業(yè)融資能力格局演變的主旋律。
“今年市場(chǎng)轉(zhuǎn)變非?？?，下半年資金急劇緊張，連萬(wàn)科這樣的公司也不例外。”12月13日，深圳一家龍頭房企投 資部負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。
在行業(yè)普遍“缺錢”的背景下，資金卻加速向頭部房企集中。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，獲得大筆融資的多為行業(yè)龍頭，或具有國(guó)資、央企背景的房企。
大型房企得益于資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品實(shí)力與良好信譽(yù)，也在信托、海外發(fā)債、股權(quán)合作、資產(chǎn)證券化等融資渠道上更為多元和通暢，還能低成本拿到投 資。
比如，今年萬(wàn)科80億的住房租賃專項(xiàng)債獲批，先后兩期發(fā)行15億元和20億元，票面利率分別為4.05%和4.18%。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)從“增量市場(chǎng)”向“存量市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變，房企都在探索更多業(yè)態(tài)的融合，租賃、共享辦公、物業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域成為了房地產(chǎn)業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，以此為投向的融資也受到了政策鼓勵(lì)。
以長(zhǎng)租領(lǐng)域?yàn)槔?，在租?gòu)并舉的推動(dòng)下，長(zhǎng)租公 寓迎來(lái)金融政策風(fēng)口，房企參與住房租賃資產(chǎn)證券化的熱情大漲。
從去年年底到今年上半年，包括保利地產(chǎn)、保利置業(yè)、龍湖、綠城、世茂、恒大等在內(nèi)的房企成功發(fā)行住房租賃相關(guān)的專項(xiàng)債券或ABS、類reits。
萬(wàn)科11月份發(fā)行的租賃債權(quán)票面利率僅為4.18%，龍湖今年二期發(fā)行的20億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，其票面利率為4.98%。
“龍頭企業(yè)、明星企業(yè)依然處在業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)上。”12月13日，
陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌如是表示。
分化格局加劇
相較之下，中小企業(yè)的生存和融資環(huán)境就要惡劣的多，尤其是信用和評(píng)級(jí)不高的企業(yè)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，近4個(gè)月來(lái)，有多達(dá)7只住房租賃債或ABS呈現(xiàn)中止/終止?fàn)顟B(tài)。被拒的企業(yè)包括富力、鴻坤、合生創(chuàng)展、花樣年等。
被拒的原因在于，一些企業(yè)在沒(méi)有布局租賃業(yè)務(wù)的情況下去申請(qǐng)租賃專項(xiàng)債券。
即使獲得融資，中小房企的融資成本也高出許多。
以最新擬發(fā)債的萬(wàn)科和花樣年為例，12月12日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，根據(jù)70億美元中期票據(jù)計(jì)劃發(fā)行于2024年到期的6.3億美元中期票據(jù)，利率為5.35%。
幾乎同時(shí)，12月11日，花樣年公告擬發(fā)行2018年第一期公司債券，發(fā)行額度不超過(guò)10億元人民幣，預(yù)期票面利率區(qū)間為7.00%至8.00%。
“融資能力成為房地產(chǎn)行業(yè)決勝的關(guān)鍵因素之一，誰(shuí)能獲得最多最快最便宜的資金，誰(shuí)就將在競(jìng)爭(zhēng)中勝出”，12月13日，碧桂園有關(guān)人士向記者指出。
房地產(chǎn)行業(yè)的融資能力進(jìn)一步分化背后，是龍頭企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的分叉路口，也是中小企業(yè)舉步維艱的生死存亡。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局朝著“寡頭化”趨勢(shì)發(fā)展，90%的中小房企會(huì)退出房地產(chǎn)行業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來(lái)，上市公司共計(jì)發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)，披露交易規(guī)模達(dá)到489億元。
發(fā)生在大型、龍頭房企之間的并購(gòu)也已發(fā)生。今年以來(lái)，萬(wàn)科便多次將華夏幸福、恒大等旗下項(xiàng)目收入囊中；融創(chuàng)中國(guó)也完成了對(duì)萬(wàn)達(dá)文旅收購(gòu)的后續(xù)工作。
吳建斌指出，今年來(lái)融資難，回款難，融資成本高，好的房企應(yīng)建立一套“資金高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式，唯有加快資金高周轉(zhuǎn)，才能抵沖有可能帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能讓房企跨過(guò)目前的困境。
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