房企融資難、融資成本高一直是今年持續(xù)性的話題。
近日來，多家房企將此前不得已情況下才采用的永續(xù)債放入了自己的決策包，包括保利、中建國際、光明地產、越秀集團、中交建等紛紛加入永續(xù)債發(fā)行的大軍。
但由于永續(xù)債高成本的特性，且隨著時間的拉長，利率會越來越高，因此被稱為房企的利潤“黑洞”，會對企業(yè)造成隱形的傷害。
永續(xù)債規(guī)模擴大
永續(xù)債在近期又重回市場，多家企業(yè)選擇永續(xù)債作為新的融資方式。
10月29日，越秀集團發(fā)行了首單永續(xù)中票“2018年第五期中期票據(jù)”，總規(guī)模15億元，期限3+N年，發(fā)行主體和債項均得到AAA評級，發(fā)行利率為4.78%，低于10月AAA級地方國企同期限永續(xù)中票加權平均發(fā)行價格近70BP，接近近期央企同類債券成本。
11月22日，北辰實業(yè)公告稱，2018年公司向中國銀行間市場交易商協(xié)會分別申請注冊發(fā)行的16.2億元和17.6億元的永續(xù)中票獲批。其中，第一期16.2億元的中期票據(jù)已于12月3日發(fā)行完成，利率為5.65%。
11月27日，光明地產公告表示，公司2018年第二期中期票據(jù)于11月26日在中國銀行間市場成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模6.5億元，期限3+N年，票面利率6.25%。這是繼光明地產7月份發(fā)行第一期6億元永續(xù)債之后，又一次成功備案并發(fā)行永續(xù)中票，但第一期永續(xù)債的發(fā)行利率更高，為7.25%。
12月1日，中國交建已成功發(fā)行了2018年度第二期中期票據(jù)，總額20億元，期限3+N年，利率為4.55%。此前中國交建已成功發(fā)行了第一期20億元和第三期10億元的中期票據(jù)，利率分別為4.58%和4.55%。
所謂永續(xù)債，也叫無期債券，指的是非金融企業(yè)（發(fā)行人）在銀行間債券市場注冊發(fā)行的“無固定期限、內含發(fā)行人贖回權”的債券。正如永續(xù)債的名字一樣，該債券具有期限長、附加發(fā)行人贖回權、高票息率、利率調整機制的特點。
永續(xù)債券的票息通常較高，使得其對于部分投資者而言具備較強的吸引力。天風證券研究所研報指出，統(tǒng)計我國發(fā)行的永續(xù)債發(fā)行時的票面利率，其票息主要分布在5-7%區(qū)間，2016年是永續(xù)債發(fā)行票面的低谷，2017年以來永續(xù)債發(fā)行的票面利率開始有所回升。永續(xù)債發(fā)行的票息比當期同期限國開收益率有 80-450BP 的發(fā)行溢價，相較于當期同期限同等級的中票收益率曲線而言，其超額利差也基本呈現(xiàn)正值。
侵蝕房企利潤
今年房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，在2016年債券發(fā)行高峰之后，房地產行業(yè)股權、債券融資渠道明顯收緊，穿透式管理、限制銀行委托貸款、嚴控表外風險、精準式投放等等金融政策，令房企不得不面臨融資“生死劫”，進入歷史最艱難融資時期。
著名經濟學家宋清輝在接受《華夏時報》記者采訪時表示，今年金融監(jiān)管延續(xù)趨嚴態(tài)勢，致使房企融資渠道持續(xù)收緊。在境內境外融資難度均加大背景下，房企資金將面臨嚴峻考驗，部分大型房企或者國企不得不選擇永續(xù)債這種融資方式。
另外，永續(xù)債作為混合資本工具，在一定程度上具有股性，可計入企業(yè)權益，而不計入負債。上述特點使得房企熱衷于發(fā)行該種債券，可以在一定程度上修飾企業(yè)的財務報表，降低資產負債率。
宋清輝指出，永續(xù)債被計入權益而非負債，這一補充“彈藥”卻不增加表面資產負債率的資本工具，對于高負債的房企而言，具有天然的誘人吸引力。房企選擇這種方式有很多優(yōu)勢，不但能夠提高房企自身權益水平，還可以幫助房企改善資產負債結構與財務指標且不攤薄股東權益。但事實上，永續(xù)債卻在一定程度上導致房企的杠桿明降暗升，隱藏負債。
不容忽視的是，永續(xù)債多附加贖回條款，調整票面利率條款，“滾雪球”式的債務模式，使得后期成本會越來越高，對房企的影響會越來越大。
上述報告指出，所有的永續(xù)債都是含權債，全部都含有延期選擇權，發(fā)行人可以選擇延長債券到期日，在發(fā)行人不選擇主動贖回的情況下，永續(xù)債可能成為無到期日的債券。除此以外78%的永續(xù)債含有贖回選擇權利，98%的永續(xù)債都含有調整票面利率的權利，每到一個續(xù)作期，發(fā)行人如果選擇延期債券，則永續(xù)債的票面利率面臨重定價，票面利率調整方式有所不同，部分為當期基準利率加上基本利差，再加300BP。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《華夏時報》記者，企業(yè)為了降低資產負債率，會選擇永續(xù)債，目的是為了讓報表好看一點。但不管你記入不去記入負債，企業(yè)實際的負債是增加的，實際的杠桿也是增加的，這筆錢到時間始終是要還的。過去一段時間，已經有多家企業(yè)還清或減少永續(xù)債的規(guī)模，盡可能去減少永續(xù)債對利潤的侵蝕。
宋清輝也表示，永續(xù)債被稱為房企的利潤“黑洞”，這種融資模式隱形危害極大。一旦房企在一段時間內不能夠償還債務，重設的利率將會不斷飆升，每隔一段時間利率就必須上調，將會進一步侵蝕利潤。從本質上講，由于永續(xù)債具有隱形性、后續(xù)成本更高、不斷侵蝕房企利潤等這種代價高昂的融資方式使得不少房企望而卻步。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也告訴《華夏時報》記者，永續(xù)債的可怕之處在于利息支付的不確定性，企業(yè)依賴過多的話，后續(xù)會支付越來越高的財務成本，如果企業(yè)經營業(yè)績不理想，后期兌付利息的難度會越來越大。
對于未來房企融資環(huán)境，張宏偉預測，明年三季度資本市場的環(huán)境仍然不容樂觀。當企業(yè)資金壓力加大，融不到錢的時候，可能會再考慮用永續(xù)債的方式來融資。
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