在房地產(chǎn)調(diào)控放松傳言此起彼伏的當(dāng)下，國(guó)家發(fā)改委12日發(fā)布的“1806號(hào)文”的涉“房”內(nèi)容再次刺激了市場(chǎng)神經(jīng)，有人將其解讀為地產(chǎn)發(fā)債放松的信號(hào)，更有人認(rèn)為新一輪房地產(chǎn)寬松周期即將重啟。

發(fā)改委相關(guān)人士在接受采訪時(shí)明確表示，發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

不過，今年房地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模重新上升也不容否認(rèn)。

辟謠：企業(yè)債不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

眼看地產(chǎn)調(diào)控松綁的輿情持續(xù)升溫，13日，發(fā)改委連忙通過旗下主管媒體“滅火”。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》報(bào)道，發(fā)改委相關(guān)人士明確表示：

“國(guó)家發(fā)改委對(duì)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的決策部署是堅(jiān)決的、一貫的，也是非常嚴(yán)厲的，這一點(diǎn)在企業(yè)債券融資方面也是一致的。

按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的精神，目前國(guó)家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。”

發(fā)改委相關(guān)人士特別強(qiáng)調(diào)：“符合《證券法》規(guī)定條件的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)即可發(fā)行債券。但需要注意的是，發(fā)改委主管的企業(yè)債券所募集資金必須用于項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策。”

據(jù)了解，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》由國(guó)家發(fā)改委主管。這份報(bào)道稱，此次采訪的發(fā)改委人士參與了“文件”撰寫。因此，這基本可以看做是發(fā)改委的正面回應(yīng)。

而這份“文件”的全稱是《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》（發(fā)改財(cái)金[2018]1806號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“1806號(hào)文”），由國(guó)家發(fā)改委于12月12日掛網(wǎng)發(fā)布。

在“1806號(hào)文”中，發(fā)改委對(duì)支持的優(yōu)質(zhì)企業(yè)設(shè)置了明確條件，要求信用優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有引領(lǐng)作用，主要包括：

（一）主體信用等級(jí)達(dá)到AAA；

（二）主要經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)處于行業(yè)或區(qū)域領(lǐng)先地位；

（三）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策。

為進(jìn)一步明確要求，發(fā)改委還給出了不同行業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的參考標(biāo)準(zhǔn)。其中，房地產(chǎn)業(yè)赫然在列。正是這點(diǎn)引起了廣泛關(guān)注，如圖：

在一份支持企業(yè)發(fā)債的政策文件里出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)，這絕對(duì)稱得上是重磅。

12月12日、13日，有多家機(jī)構(gòu)發(fā)布針對(duì)“1806號(hào)文”的解讀文件，其中不乏對(duì)于“地產(chǎn)發(fā)債放松”、“政策放松”、“房地產(chǎn)企業(yè)債松綁”甚至是“寬松周期重啟”的字眼。

傳言四起：風(fēng)動(dòng)、幡動(dòng)還是心動(dòng)？

事實(shí)上，發(fā)改委此次基本上針對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)全部行業(yè)都給出了財(cái)務(wù)指標(biāo)參考標(biāo)準(zhǔn)，在行業(yè)選擇上并無明顯的偏好或引導(dǎo)，并強(qiáng)調(diào)了“優(yōu)質(zhì)企業(yè)”的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策。此外，發(fā)改委還明確，優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券申報(bào)階段，對(duì)債券資金用途實(shí)行正負(fù)面清單管理。

其中，“正面清單”應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，聚焦企業(yè)經(jīng)營(yíng)主業(yè)。用于房地產(chǎn)投資和過剩產(chǎn)能投資則被明確列入“負(fù)面清單”。

從這個(gè)角度來說，將此次發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債融資解讀為房地產(chǎn)融資政策轉(zhuǎn)向的確有誤讀或過度解讀之嫌。

但市場(chǎng)為何如此敏感？根本原因可能在于，過去十年，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，房地產(chǎn)政策都會(huì)出現(xiàn)不同程度的放松。今年隨著內(nèi)外部環(huán)境變化，經(jīng)濟(jì)下行壓力再度加大，市場(chǎng)自然而然地又想起了房地產(chǎn)。

中泰證券齊晟團(tuán)隊(duì)今年9月發(fā)布的一份報(bào)告指出，2008年以來我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)共推出三輪寬松政策，每輪寬松政策的推動(dòng)都有一個(gè)共同的背景——經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。報(bào)告稱，由于房地產(chǎn)被當(dāng)做國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是2013年之前房地產(chǎn)行業(yè)增加值與GDP走勢(shì)基本一致，在經(jīng)濟(jì)下行之時(shí)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也相應(yīng)出臺(tái)寬信用的政策。而這份報(bào)告的題目是《房地產(chǎn)進(jìn)入寬信用周期了么？》。

今年8月份，天風(fēng)證券孫彬彬團(tuán)隊(duì)發(fā)布了一份題為《能不能積極看待地產(chǎn)債》的專題報(bào)告，里面也提到——目前貿(mào)易問題還處于敏感時(shí)期，在堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)下，需要用非貿(mào)易部門的穩(wěn)來對(duì)沖貿(mào)易部門的變，這是積極看待地產(chǎn)債投資機(jī)會(huì)的核心邏輯。

隨著今年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，以及宏觀調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控放松的輿論已經(jīng)積聚到一定程度，特別是，近期決策層及監(jiān)管層密集發(fā)聲，支持民營(yíng)企業(yè)融資，而作為“民企發(fā)債大戶”的房地產(chǎn)行業(yè)能否迎來寬信用的“春風(fēng)”，備受關(guān)注。

此時(shí)，發(fā)改委支持支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知里提到了房地產(chǎn)行業(yè)，難免刺激到市場(chǎng)神經(jīng)。

但也要看到，2016年底以來，房地產(chǎn)調(diào)控從刺激轉(zhuǎn)向收緊。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，奠定本輪“住房不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)。2018年年初以來，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍陸續(xù)推出。

10月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，緊緊圍繞“房住不炒”定位，房地產(chǎn)調(diào)控并沒有結(jié)束。

10月29日，新華社發(fā)文指出“當(dāng)前有些雜音認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控”，“決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”。

孫彬彬認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的可能性仍然不大。齊晟也表示，目前尚難推斷新一輪房地產(chǎn)的寬松政策周期已經(jīng)來臨。

真相Or假象：房地產(chǎn)債融資回暖

不過，今年房地產(chǎn)債券融資重新放量也是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，按照申萬行業(yè)分類，截至12月13日，今年共發(fā)行房地產(chǎn)行業(yè)債券6012億元，去年同期只有3553億元。最新的情況是，11月地產(chǎn)債凈融資額較10月份大幅增加，也是近7個(gè)月以來凈融資額最高的月份。

海通證券姜超團(tuán)隊(duì)上周發(fā)布報(bào)告指出，今年交易所針對(duì)地產(chǎn)公司債的審批速度自5、6月份開始加快，1-11月通過交易所審批的地產(chǎn)公司債額度累計(jì)有4334億元，為去年同期的2.2倍。

有機(jī)構(gòu)表示，今年地產(chǎn)債券發(fā)行規(guī)模重新回升，與非標(biāo)融資受限有關(guān)，迫使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向債券融資有關(guān)。另外，今年以來地方債發(fā)行規(guī)模與2016年高峰時(shí)期仍有不少差距，且今年地產(chǎn)債到期償還量增加，使得金融資規(guī)模仍有限。

姜超團(tuán)隊(duì)也表示，目前的審批和發(fā)行速度還不足以帶來地產(chǎn)公司債凈融資的大幅改善。且今年10月以來交易所審批速度又有所放緩，未來能否繼續(xù)保持審批節(jié)奏或者進(jìn)一步放松還有待觀察，仍應(yīng)密切關(guān)注監(jiān)管態(tài)度。

姜超團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)明年將迎來更嚴(yán)峻的債務(wù)到期高峰期，再融資壓力仍大，針對(duì)房地產(chǎn)的融資政策可能會(huì)有一定放松，比如債券發(fā)行審批可能會(huì)提速，但想要像2015-2016年那樣實(shí)現(xiàn)大規(guī)模凈融資的可能性非常??；而且結(jié)構(gòu)性融資問題會(huì)愈加突出，并不是所有房企都能順利融資，公司債的發(fā)債門檻已經(jīng)提高，資質(zhì)弱、未達(dá)到發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，即使公司債有所放松也難以受益。行業(yè)馬太效應(yīng)愈加明顯，建議投資以穩(wěn)健的龍頭房企為上。

民生證券房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)稱，目前A股和H股地產(chǎn)板塊估值都仍舊處于低位，一線房企來看普遍財(cái)務(wù)狀況良好，短期償債能力無憂，同時(shí)已售未結(jié)資源豐富，未來業(yè)績(jī)有保障。

孫彬彬也稱，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度不斷提升是大勢(shì)所趨，未來各梯隊(duì)房企的行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，房企之間將面臨一定的分化。從投資選擇上，當(dāng)前有幾類房企具備突出優(yōu)勢(shì)：

（1）具備優(yōu)質(zhì)資源屬性、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的房企；

（2）具備較強(qiáng)的融資能力和融資優(yōu)勢(shì)的房企；

（3）具備非市場(chǎng)化拿地能力的房企。