1 房產(chǎn)稅征收：條件已具備
近日，房產(chǎn)稅再次被提及。
12月5日，國稅總局答復政協(xié)提案中表示，將統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)稅收政策。同時，作為房地產(chǎn)稅征收的基礎設施，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也取得顯著進展，自然資源部自然資源確權登記局局長冷宏志透露，要不斷鞏固和提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記成果，抓緊啟動《不動產(chǎn)登記法》立法。
筆者認為，主要城市已實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的基礎上，不動產(chǎn)登記已基本完成，房地產(chǎn)稅啟動立法，意味著房地產(chǎn)稅“落地”的基礎條件已趨于成熟。
2 征收房產(chǎn)稅的目的：調(diào)節(jié)收入差距
近期，無論是個稅提高起征點、增加抵扣項，還是增值稅稅率下降，抑或未來的遺產(chǎn)稅退出，彰顯改革突破的決心很大，目的就是通過稅制改革、結(jié)構(gòu)性減稅，降低成本、促進內(nèi)需。
從立法程序看，上屆人大著重于稅法論證和起草，本屆人大任期的5年內(nèi)，著重于立法落地，完成“稅收法定”的關鍵一步。房地產(chǎn)稅“落地”后，城鎮(zhèn)居民稅收負擔有多大？首先要看稅種的定位，稅收兩個最基本功能，即組織財政收入和調(diào)節(jié)收入差距。
今年3月的“兩會”上，財政部時任副部長史耀斌指出，房地產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)居民收入分配，特別是個人財富集聚，以促進社會公平。同時，籌集財政收入，滿足公共服務需求。也即，房產(chǎn)稅首先是調(diào)節(jié)稅，然后才是收入稅。
改革開放40年，我國迅速從一個國民共同貧窮的國家，發(fā)展到富豪數(shù)量增長最快、數(shù)量排名前列的國家。
據(jù)中國家庭金融調(diào)查中心統(tǒng)計，房產(chǎn)占我國家庭資產(chǎn)的65%-70%，比美國高出2倍，房產(chǎn)增值收入占我國家庭財產(chǎn)增值90%以上份額。由此，我國居民收入不平等主要是財產(chǎn)收入上的不平等，而非工資收入上的不平等
國際上普遍存在的調(diào)節(jié)個人收入差距的“四大利器”，個人所得稅、資本利得稅、遺產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅等在我國缺失（個人所得稅的調(diào)節(jié)功能還待完善）。
因此，以房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)收入是應有之義，也是**可靠可行的工具。近期的個稅新政、房地產(chǎn)稅立法，抑或是未來遺產(chǎn)稅征收等，體現(xiàn)的都是調(diào)節(jié)居民收入差距太大的思路。
3 房產(chǎn)稅減免和稅率如何設置
（1）美國、德國的房地產(chǎn)稅負
既然房地產(chǎn)稅定位于調(diào)節(jié)稅，那么對居民家庭首套房或一定面積實施免征，將是大概率事件。即便在美國、德國等社會保障很好的發(fā)達國家，首套房、低收入者、孤寡人群都會有很大程度減免。
那么，第一套普通住房大概率免稅，那對第二套及以上住房征收，稅率該定多少？
這里簡單測算一下，一線城市80平米住宅一年租金約8萬元，凈回報約為6萬元，按資本化率4%計算，房子評估值大概150萬，但市場價大約500萬。以目前上海、重慶試點的0.5%的稅率計算，按照150萬稅基，一年家庭要繳納的房地產(chǎn)稅大約7500元；若按照500萬的稅基計算則是25000元。
2017年，深圳和上海人均可支配收入分別是5.3萬元和5.9萬元。以戶均3人計算，7500元和25000元的房產(chǎn)稅年繳納額，分別占一線城市家庭的6%左右和22.5%。二線和強三四線城市（主要分布在三大都市圈內(nèi)或中部熱點二線城市的周邊），相比一線城市，租金減半，居民收入減少40%，評估值和市值也大約減半，結(jié)果與一線城市差不多。稅負高不高？
再參照一下國外經(jīng)驗。美國、日本等社會保障覆蓋質(zhì)量高的國家，在確定房產(chǎn)稅實際稅基時，一般在房屋市值基礎上打4-6折，還限制稅率和用途。美國房產(chǎn)稅主要用于地方公共開支，同時具有透明的支出披露體系，每個業(yè)主在年末亦會收到納稅單，其中就包括上一年度所繳納的房產(chǎn)稅的支出用途。
美國房產(chǎn)稅支出，通常有三大類：一是學區(qū)教育；二是消防、警務、殘疾人援助、老年人服務、地區(qū)道路橋梁建設維護等公共基礎設施和服務；三是地方政府的日常開支。其中用于地方公立學校的學區(qū)教育費用占據(jù)了房產(chǎn)稅支出的絕大部分比重，約占全部稅收一半。典型的如新澤西州的李堡市，2015年財政年度征收房產(chǎn)稅約為6300多萬美元，其中代學區(qū)征收的近3200萬美元，占比超過50%。
此外，美國采取“以需定收”確定房產(chǎn)稅稅率，即年度公共支出預算倒推要征多少稅以及稅率。因此，公共服務支出穩(wěn)定的情況下，房價漲了評估價也要上升，這就要降低稅率，確保評估的稅基乘以稅率得到的稅負，不超過居民家庭收入的3%-4%。
（2）低稅率、低稅負將是主要原則但是，由上可知，即便按照0.5%的稅率算，我國房產(chǎn)稅占收入的比重也會超過美國房產(chǎn)稅占家庭收入的比例。
另外，美國國內(nèi)稅務局（IRS）稅表申報的頁面的文件中顯示，美國房產(chǎn)稅的納稅人享有延期申報的權利，期限通常為30日。若未能按期繳清稅費，稅務機構(gòu)會處以罰款和加收滯納金，同時估價員也可在現(xiàn)有估價基礎上施加10%的懲罰。若長期欠稅（一般為三年以上），許多地方的政府將有權處理并出售房主財產(chǎn)以抵扣稅費。但即便如此，即便美國的信用體系很完善，但據(jù)美國稅收留置權協(xié)會（NTLA）統(tǒng)計，全美每年拖欠房產(chǎn)稅金在120億美元左右。
在我國，一直沒有個人直接納稅傳統(tǒng)（個稅由單位發(fā)薪前代扣），且房產(chǎn)非標準化，評估是否公允、怎么解決拖欠和爭議，這些都是大問題。
因此，首套或一定面積減免、低稅率（或在0.1%左右），將是一二線重點城市房產(chǎn)稅征收的主要思路。更重要的是，近年來，國家一直鼓勵和提倡百姓獲得財產(chǎn)性收益，房產(chǎn)是百姓財產(chǎn)性收入的主要來源，決不能出現(xiàn)重稅而沖擊到百姓的財產(chǎn)預期。
另外，沒有一種稅，像房產(chǎn)稅一樣，其影響群體范圍如此廣，預期沖擊如此大。社會穩(wěn)定是政府施政的第一綱領，房產(chǎn)稅之所以成為超熱點話題，就在于它涉及到幾乎所有城鎮(zhèn)百姓的利益，需要平穩(wěn)落地。因此，預計大多數(shù)中低收入家庭不會受到房產(chǎn)稅沖擊。也就是說，老老實實地遵循“房住不炒”，量力而行地改善住房需求，絕不會受到房產(chǎn)稅很大影響。
4 二手房交易“高稅負”倒逼房產(chǎn)稅推出
另外，當前房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)設置存在的問題，也影響到了百姓置業(yè)。
當下，主要城市的房地產(chǎn)已進入存量時代，熱點城市二手房交易超過新房，但二手房交易成本很高，稅費大概占到交易總價的6%-10%，500萬的房子要一次性拿出30萬-50萬的稅費，不利于存量房利用
近期，熱點一二線城市新房熱銷，與二手房交易成本太高有關。這也是為何，管理部門提出，要統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的稅收政策。
如果能將交易環(huán)節(jié)較為沉重的稅負降下來，而騰挪到保有環(huán)節(jié)，并啟動低稅負、低稅率繳納原則，則能降低住房交易的“門檻成本”、稅負的“分攤效應”也將促進合理住房需求。更重要的是，將交易環(huán)節(jié)的成本延后至持有環(huán)節(jié)，能夠通過稅制設計（稅率、免征政策調(diào)節(jié)等），引導市場預期、遏制投機炒作和夯實“房住不炒”。
5 房產(chǎn)稅：降低房價還是推高房價？
最后，從美國經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅征收與房價漲跌并無直接關系。相反，直接從個人的腰包里掏錢，稅負“痛感”直觀，納稅人會監(jiān)督房產(chǎn)稅是否用到片區(qū)或社區(qū)服務上。
若街道或社區(qū)治安、教育、醫(yī)療、道路等都會因為房產(chǎn)稅而改善，區(qū)域內(nèi)的房價反而會穩(wěn)定和上漲，這個原理與小區(qū)物業(yè)管理費類似。
假設，你居住的小區(qū)，物業(yè)管理費突然下降，這絕非好消息，因為物業(yè)管理質(zhì)量也會跟著下降，高收入、追求高品質(zhì)生活的業(yè)主會搬離，他們也會將房子出租或出售，而追求居住品質(zhì)的居民，一般不會選擇這樣的小區(qū)。最后，住房需求下降，小區(qū)的房價一定會下跌。
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