本文首發(fā)于總第879期《中國新聞周刊》
昊園恒業(yè)北京總部被砸的消息，令許多人一夜難寐。
在朝陽區(qū)財滿街8號樓里，北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱“昊園恒業(yè)”）設(shè)立的北京總部共有三層辦公點。
自10月末以來，這棟樓里幾乎每天都會聚集一批前來討賬的人。
11月開始，圍繞昊園恒業(yè)的矛盾集中爆發(fā)。
在租客中，有的稱每月按時交付房租卻被中介或房東趕出住所，有的稱退租后并未收到退還押金和剩余租金，且貸款和征信仍有問題。而房東則表示，中介并未如期交付房租。
此外，現(xiàn)場也有前來討薪的員工表示，公司已經(jīng)兩個月沒有發(fā)工資。
為集中維權(quán)力量，維權(quán)的人們組建起多個QQ群和微信群，用于實時交流信息。
11月初，隨著昊園恒業(yè)的部分業(yè)務(wù)員失聯(lián)，租金退還延期，關(guān)于“昊園垮了、老板跑了”的猜測被傳得沸沸揚揚。
11月13日，一些討薪未果的員工索性前往昊園恒業(yè)的財滿街總部，帶頭砸了辦公樓。現(xiàn)場，桌椅和飲水機亂倒一地，各種客戶信息表、資料單四處散落，有人試圖在其中尋找辦理退租業(yè)務(wù)的表單，也有人順帶捎走了辦公區(qū)里的筆、文件袋、抱枕等小物件。
《中國新聞周刊》從租客群體中了解到，一些原先辦理簽約的業(yè)務(wù)員已經(jīng)跳槽聯(lián)系不上，昊園恒業(yè)在北京有多家門店已經(jīng)停業(yè)。租客面臨房子住不了、房租退不了、貸款沒結(jié)清、征信受影響等問題，而當下卻投訴無門。
同時，在投訴維權(quán)的聲浪中，由于元寶億家互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)（北京）有限公司（以下簡稱“元寶億家”）作為一家網(wǎng)絡(luò)分期貸款服務(wù)平臺，為昊園恒業(yè)和金融機構(gòu)合作租房分期貸款業(yè)務(wù)提供服務(wù)，加上元寶億家在租房分期貸款業(yè)務(wù)上合作的金融機構(gòu)之一為晉商消費金融有限公司（簡稱“晉商消費金融”），也都成了受質(zhì)疑的對象。
《中國新聞周刊》從多方求證發(fā)現(xiàn)，引發(fā)昊園恒業(yè)一系列經(jīng)營風(fēng)險的直接原因是資金鏈斷裂。但在租客指控的騙貸、高杠桿擴張、企業(yè)勾結(jié)等焦點問題上，各方也給出了不同的說法。
在政策風(fēng)口的推動下，長租公寓成為房企轉(zhuǎn)型的突破口之一。
今年以來開始瘋狂跑馬圈地。但令人擔(dān)憂的是，租金倒掛、房屋空置和資金期限錯配、挪用等違規(guī)操作引發(fā)了長租公寓企業(yè)持續(xù)暴雷。其中，北京長租公寓運營商昊園恒業(yè)資金鏈斷裂就是典型樣本。
各執(zhí)一詞
對昊園恒業(yè)的質(zhì)疑和聲討，大多圍繞著租金貸展開。而最受關(guān)注的，則是租客指控昊園恒業(yè)在簽訂租房合同時使用欺詐手段，并聯(lián)合元寶億家和晉商消費金融進行“騙貸”，使租客在不知情的情況下“被貸款”。
一名租客劉寒向《中國新聞周刊》講述了自己“被騙貸”的經(jīng)過。
2017年10月，劉寒與昊園恒業(yè)簽訂租房合同，租期一年。劉寒稱，業(yè)務(wù)員告知他可以選擇房租月付，下載一個APP，每個月通過APP按時還款即可。
劉寒回憶，業(yè)務(wù)員自始至終沒有提及“貸款”二字，并引導(dǎo)自己錄制了一個視頻確認，需要“眨眨眼點點頭”，但他“記不清視頻的具體內(nèi)容了”。劉寒表示，業(yè)務(wù)員操作很快，自己都不知道按了什么，是在不知情的情況下被“騙貸”的。
而《中國新聞周刊》注意到，劉寒曾在租戶微信群中發(fā)消息稱，“就算你之前就知道是貸款，起訴的時候也要說自己是不知情的情況下被貸款，不然你就別起訴了，老老實實還吧。”
而在《中國新聞周刊》問及這么說的原因時，劉寒則表示“不知道那個視頻是貸款，被騙著錄的”。
對此，元寶億家向《中國新聞周刊》出示了一份從客戶資料中調(diào)取的真實確認視頻。
視頻顯示，語音問答在開頭即陳述“我們收到一份您的房租分期貸款申請，現(xiàn)在向您了解幾個問題”。而申請人需要正面面對攝像頭，并陸續(xù)確認回答個人信息、工作單位、房租金額、租住地址等問題。
其中，有一個問題為“請問這筆房租分期貸款是您自己本人申請，并自己使用的嗎？”而申請人需要回答“是的”。
最后，語音問答告知“逾期還款將會影響到您的央行征信記錄”。
元寶億家的一位工作人員告訴《中國新聞周刊》，所有貸款申請的視頻面簽都需要申請人主動逐一回答問題，沒有“眨眼點頭”就完成的視頻。
所有申請視頻會由后臺人工逐一審核，如果存在有雜音、不清晰、不主動的異常情況，申請將不被通過。
從數(shù)據(jù)上看，元寶億家對租房分期貸款的審核通過率在80％~90％，晉商消費金融的通過率在50％~70％。
“簽約中需要錄視頻面簽，簽約后會電話確認，此外，貸款發(fā)放、貸款結(jié)清，每個月的還款提醒、扣款通知、逾期催收等時間節(jié)點，元寶億家和放貸金融機構(gòu)都會發(fā)送短信到注冊手機號碼上。”該工作人員說。
“在法律層面上，合作金融機構(gòu)的貸款合同是有效存在的，貸款流程是完整的，告知義務(wù)做得很到位了。”元寶億家的一位主要負責(zé)人在接受《中國新聞周刊》采訪時表示。
然而許多租客投訴時，并不承認自己知悉貸款，且拒絕對錄音及視頻作出解釋。
另一位負責(zé)管理微信群的租客楊揚告訴《中國新聞周刊》，她在簽合同時知道這是一筆貸款，但并不知道貸款方和貸款去向。此外，她還發(fā)現(xiàn)每個月房租劃扣的時間不同，收款賬戶也不同。
對此，元寶億家方面解釋，其租房分期貸款業(yè)務(wù)有多家合作機構(gòu)，貸款申請?zhí)峤簧蟻碇蟛欧至鞯礁骷医鹑跈C構(gòu)，屆時才確定具體貸款方。而貸款方一般使用第三方支付公司進行扣款，每次扣款使用的第三方支付公司可能不同，會導(dǎo)致在客戶賬戶顯示的扣款方不同。
關(guān)于貸款既不給到房東，又不給到租客本人的疑問，相關(guān)從業(yè)人士則在接受《中國新聞周刊》采訪時解釋，由于租金貸基本存在于分租場景中，中介公司與房東簽署合同承租整套房屋，中介公司與分租的客戶分別簽署出租合同，按照受托支付原則貸款需要支付給交易對手方中介公司。
此外，許多維權(quán)的租客表示，元寶億家和晉商消費金融偽造了一份印有租客人名章的電子版貸款合同，而他們表示并不知曉這份合同的存在，既無簽字也無蓋章操作。有看到合同的租客表示，合同上甚至沒有公司的公章。
關(guān)于“偽造合同”，根據(jù)晉商消費金融向《中國新聞周刊》展示的合同顯示，合同采用的是電子簽名模式生成，簽名的時間戳與客戶申請時間一致。只有極個別客戶因手機功能限制，無法瀏覽電子公章，從而引起誤會。
渾水摸魚
危機爆發(fā)后，昊園恒業(yè)接連出現(xiàn)拖延、關(guān)店、失聯(lián)等狀況。在投訴客戶越來越多的關(guān)頭，昊園恒業(yè)并未給出令人信服的承諾和解決時間。
雙方都焦頭爛額的困境下，嚴重的信息不對稱催生了更加混亂的局面。
“1000元一張退租條，解綁元寶解貸款！”租戶微信群中，有人發(fā)出了這樣的信息。群主楊揚認定這是一條詐騙信息，并表示已有租客上當，以200~1000元不等的價格從個別業(yè)務(wù)員手里拿到了“退租條”，但退租毫無進展。
被炒作的“退租條”即是租客退租時需要的一張“退租交接表”。而按照流程，選擇退租的租客需要向中介昊園恒業(yè)辦理退租手續(xù)，確認退租并拿到“退租交接表”，同時昊園恒業(yè)工作人員在后臺向元寶億家上傳數(shù)據(jù)，將客戶狀態(tài)由“還款中”改為“退租中”，并在完成退租后改為“已退租”，由昊園恒業(yè)通過元寶億家向晉商消費金融退款并結(jié)清貸款，晉商消費金融出具結(jié)清證明，這才算完成整個退租流程。
昊園恒業(yè)的一位主要負責(zé)人在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，通過私下買賣拿到的“退租條”無效。
一是因為販售者可能已不是昊園恒業(yè)的員工，私刻了公章進行詐騙，屬個人行為；
二是因為沒有公司正規(guī)人員的后臺操作，租客的信息變動就無法提交到貸款平臺，無法發(fā)揮效用。“對于這些異常退租客戶，我們后面仍然會一一進行核實。”該負責(zé)人說。
“這些業(yè)務(wù)員就是趁火打劫。”楊揚評價，昊園恒業(yè)在危機處理上顯得敷衍而被動，加之基層業(yè)務(wù)員多發(fā)欺詐行為，致使租客對昊園的信任完全崩塌。“總有一些渾水摸魚的人想趁亂騙錢。”
但渾水摸魚的嫌疑同樣存在于租客群體中。
租戶志愿者表示，最近微信群里有人聲稱自己有元寶億家的內(nèi)部渠道更改租客狀態(tài)，很多正常居住的租客也將平臺狀態(tài)改成了“退租中”。
昊園恒業(yè)負責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，騷亂之下，許多原本正常居住的租客也開始拒絕繳納租金。“既不退租，也不交租，還希望借助其他手段解綁貸款。”
“真正存在問題的人就一部分，大多數(shù)都是跟著起哄的。”前述昊園恒業(yè)負責(zé)人向《中國新聞周刊》表示了無奈，使用租金貸的客戶在整體客戶中實際所占比重不到20％，但在恐慌情緒的裹挾下，大量正常狀態(tài)的租客也跟著不再繳納租金，正常租金流入失常，這也加劇了資金緊張的問題。
與此同時，還有人在租客群體中販賣偽造的結(jié)清證明。
受訪人員透露，有人復(fù)刻證明上的電子章偽造證明，在租客中以200元一份的價格進行販賣，誘導(dǎo)租客用假證明去元寶億家要求解綁貸款。
在元寶億家工作人員向《中國新聞周刊》展示的一份偽造結(jié)清證明中，清晰可見章印邊緣有毛刺感，且章印輪廓不圓潤，有明顯的P圖痕跡。
此外，很多租客表示在征信問題上，元寶億家和晉商消費金融兩家給出的說法也不同。
租客高波曾帶領(lǐng)一批租客前往元寶億家確認征信問題，卻在后續(xù)與晉商消費金融方面的電話溝通中得到了截然不同的答復(fù)。
高波告訴《中國新聞周刊》，元寶億家方面給出的說法是所有“退租中”和“已退租”的客戶都不再需要償還貸款，由昊園恒業(yè)一己償還，且不上報這期間征信記錄。
而在向晉商消費金融方面的電話求證中，得到的答復(fù)卻是“狀態(tài)為退租中的客戶若未按時還款，將正常上報征信逾期。”
此外，前述昊園恒業(yè)負責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，其接待的退租客戶中還存在索取多倍押金的情況，對押金中扣除水電費和家具損害費的做法也非常有意見。因此，昊園恒業(yè)在今年7月取消了押金，“給租戶和我們都省事兒。”
沒有贏家
危機發(fā)酵中，日漸對立的局面加劇了互相猜忌的不信任情緒。在這場多方卷入的漩渦里，沒有誰能獨善其身。
對于昊園恒業(yè)出現(xiàn)的一系列狀況，“中介跑了”的論調(diào)成了受害群眾的共識。口口相傳之下，租戶們恐慌與憤怒的情緒被點燃，大家開始抱團取暖，希望通過集體的力量實現(xiàn)維權(quán)。
與此同時，一些租客堅持不認可租金貸的有效性，堅持認為元寶億家和晉商消費金融聯(lián)合騙貸，決定將三方一起告上法庭。
與晉商消費金融進行了多次交涉的群主楊揚認為，這次事件中最大的受害方是晉商消費金融和客戶。“晉商消費金融損失了放貸資金，形成大面積壞賬?？蛻魝儞p失了房屋租金，居住難安。”
而和元寶億家保持聯(lián)系的租客高波則認為，元寶億家作為貸款平臺，被夾在中介和金融機構(gòu)中間，既損失重大又背負罵名，在此次事件中亦是受害方。
“投入了這么大精力才建立起來的公司，我們自己也不想看到它垮掉。”前述昊園恒業(yè)負責(zé)人向《中國新聞周刊》直言，“昊園恒業(yè)死了，對大家都沒好處。”
這位負責(zé)人承認，昊園恒業(yè)此次危機的根本原因，在于擴張時期的公司管理能力沒有跟上。
從2016年成立至今兩年間，高速奔跑的昊園恒業(yè)并購了至少52家中小中介公司。關(guān)于收購的原因，昊園恒業(yè)負責(zé)人表示，當時正值行業(yè)肅清階段，由于拆違建、打隔斷，許多中小中介公司生存困難，彼時正值壯大期的昊園便接下了這些攤子。另一方面，該負責(zé)人也坦言，“做這行，誰不想自己能做大點兒？”
一位維權(quán)中的房東透露，昊園恒業(yè)出事后，有蛋殼公寓的業(yè)務(wù)員打電話詢問收房事宜。“他說如果昊園倒閉了，他們可以收房。”
“這次危機本來不會鬧這么大，但中后期出現(xiàn)的許多煽動起哄的人加劇了事態(tài)的惡化。”前述昊園恒業(yè)負責(zé)人表示，不排除有行業(yè)惡性競爭的可能性。
對此，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，長租公寓涉及普通群眾最基本的居住需求，所有的收購和運營都要慎重。
在收購時期，運營商要衡量自身的資金實力和運營能力，規(guī)劃好收購后如何兼并運營，才能將虧損項目扭虧為盈。“在決定是否收購時不能為了挽回一個小風(fēng)險，搭上整個公司，不做好風(fēng)險隔離可能造成更大的風(fēng)險。”
根據(jù)天眼查顯示，近兩年的擴張階段中，昊園恒業(yè)有7條來自信用中國的行政處罰記錄，3次被列入失信人名單。
伴隨著多條風(fēng)險預(yù)警，昊園恒業(yè)依然能夠獲得大筆資金助力維持高速擴張，關(guān)于昊園恒業(yè)勾結(jié)元寶億家和晉商消費金融進行高杠桿擴張的猜測在坊間流傳開來，外界對晉商消費金融的風(fēng)控能力也提出了質(zhì)疑。
據(jù)了解，昊園恒業(yè)從2017年下半年開始加速擴張，單從擴張速度上看問題不大。但在收購整合的過程中，房源改造工程過重和淡季空置率上升直接崩緊了資金鏈。
其一，大量的隔斷間拆除改造工作迅速加重了其運營負擔(dān)，在清查出租屋隔斷間的規(guī)定下，昊園恒業(yè)共有8000多間房源被砸掉隔斷，損失超億元。
其二，由于收房過多再加之下半年迎來租房的行業(yè)淡季，昊園恒業(yè)的空置房源達7000多間，資金壓力進一步加大。
“企業(yè)擴張的前提一定是根基扎穩(wěn)，如果經(jīng)營能力還沒有迭代完善，就依賴金融工具規(guī)?；瘮U張，脫離實體的金融必然造成泡沫。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，昊園恒業(yè)此次爆雷的根本原因就在于運營期間的規(guī)模擴張策略過于激進。
在沒有合理控制杠桿強度的情況下，運營不善導(dǎo)致空置率上升，資金難以銜接周轉(zhuǎn)引發(fā)循環(huán)的鏈條斷裂。“泡沫從內(nèi)部戳破的時候，相關(guān)的主體都會受損。”
“沒跑，也不想跑”
危急關(guān)頭，多次出現(xiàn)門店關(guān)閉、員工失聯(lián)，昊園恒業(yè)的真實經(jīng)營狀況成了最大的疑問。
“我們確實遇到了資金困難，但我們沒跑，也根本不想跑。”昊園恒業(yè)一位主要負責(zé)人在接受《中國新聞周刊》采訪時直言，“目前可能有三分之一的員工離職，但多為基層業(yè)務(wù)員。中層基本都在，高層都在積極找資金。”
資金鏈斷裂的影響是從內(nèi)部員工波及外部客戶，并迅速形成惡性運作循環(huán)。昊園恒業(yè)負責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，這次危機的影響鏈可以大致描述為“發(fā)不出工資—員工罷工—無人催收—房租收不上來—房東收不到租金—房東攆房客”。
發(fā)酵過程中，由于信任崩塌，資金流轉(zhuǎn)陷入停滯，很快就會引發(fā)更大的信任危機和資金危機。
“此前爆雷的鼎家、寓見等多家中介就是這樣倒下的。”相關(guān)受訪人士表示，房屋租賃中介是一個現(xiàn)金流轉(zhuǎn)非常快的行業(yè)，也正因如此，其現(xiàn)金流也非常脆弱，一旦沒錢就會迅速陷入死循環(huán)。
事實上，昊園恒業(yè)在今年8月份就已陷入危機。8月22日，北京市住建委會同北京市公安局、工商局、非緊急救助服務(wù)中心等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。開通首日共接到投訴舉報52條，住建委通過查實將23家存在違法違規(guī)問題的中介機構(gòu)予以公開曝光，昊園恒業(yè)位列第一。
一時間，昊園恒業(yè)面臨客戶質(zhì)疑和資金流失的雙重風(fēng)險。從8月份危機出現(xiàn)至今，昊園恒業(yè)已差不多硬撐了三個月。
“淡季加劇了現(xiàn)金流緊張，金融機構(gòu)也在同時停止合作，兩重打擊直接導(dǎo)致了資金鏈斷裂。”受訪人士告訴《中國新聞周刊》，在房屋租賃行業(yè)中，存在明顯的淡季和旺季。
中介公司在淡季的現(xiàn)金流更加緊繃，甚至需要額外周轉(zhuǎn)來保證流動性。然而，在8月份關(guān)于長租行業(yè)的風(fēng)險曝光后，多家金融機構(gòu)停止了與中介公司的業(yè)務(wù)合作。抽貸狀況突然發(fā)生，使得本就進入淡季的中介公司措手不及，資金危機一觸即發(fā)。
眼下，被拖欠房租和押金的投訴客戶越來越多，而昊園恒業(yè)的退款承諾一再拖延兌現(xiàn)。租戶們對于昊園恒業(yè)是否有意愿、有能力解決問題表示懷疑。
“公司在前期已經(jīng)有巨大的投入，無論如何也不希望它死掉。”前述昊園恒業(yè)負責(zé)人向《中國新聞周刊》坦言，“另一方面，我們也不想因此引起社會問題。作為北京的一家大型中介，該擔(dān)的社會責(zé)任還是需要擔(dān)的。于公于私，都希望公司能活下去。”
該負責(zé)人向《中國新聞周刊》表示，到11月底，昊園恒業(yè)在北京的所有門店都會正常營業(yè)，正常接待辦理退租等業(yè)務(wù)，財滿街總部也將在整理恢復(fù)后投入運營。
租金貸該不該存在？
眼下，長租領(lǐng)域的租金貸風(fēng)險頻發(fā)，許多人將矛頭對準了租金貸這一業(yè)務(wù)模式。而在現(xiàn)實情況中，租金貸確有其適用場景，但更需要監(jiān)管逐步走向完善。
自2015年年底中央經(jīng)濟工作會議提出“租購并舉”的住房制度改革方向以來，租房領(lǐng)域呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。其中，長租公寓因有效地解決了房東、租客的信息不對稱，提供規(guī)?；藴驶淖赓U服務(wù)，得到了市場的廣泛認可。而作為一種幫助年輕客戶群體解決租房資金需求的金融工具，房租分期貸款業(yè)務(wù)也在長租公寓中普遍開展起來。
多名租客向《中國新聞周刊》表示，無論是否知道貸款的存在，選擇月付都是出于緩解經(jīng)濟壓力的考慮，愿意采用分期月付的形式，只是沒有預(yù)料到背后的貸款風(fēng)險。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也肯定了租金貸的市場需求。他同時指出，在實際使用中，租金貸也為長租公寓企業(yè)提供了資金來源，由于缺乏流程管控的措施，部分企業(yè)將其作為規(guī)模化擴張的資金來源，若出現(xiàn)激進的擴張策略和較低的運營效率，極易導(dǎo)致資金鏈斷裂的發(fā)生，引發(fā)爆雷風(fēng)險。
在租購并舉的大趨勢下，監(jiān)管層對合規(guī)租金貸并未表達一刀切的禁令態(tài)度。
今年9月，上海市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，明確開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)應(yīng)當具備的條件，并提出強化行業(yè)自律，要求相關(guān)行業(yè)組織制訂統(tǒng)一的行業(yè)標準；
10月，浙江省發(fā)布《浙江省城鄉(xiāng)住房工作協(xié)調(diào)委員會辦公室關(guān)于促進長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求嚴格規(guī)范 “租金貸”業(yè)務(wù)，確保承租人作為金融消費者的知情權(quán)。
從政策規(guī)定來看，全國各地對租金貸的治理態(tài)度不同。如深圳、西安、重慶等地，對租金貸進行了較為嚴厲的禁止規(guī)定，而山東、山西、廣州等地則強調(diào)租金貸只能在確?？蛻糁闄?quán)、金融機構(gòu)資質(zhì)、中介資質(zhì)與合法流程的前提下開展。
“除了中介和客戶，金融機構(gòu)和貸款平臺也需要對租金貸業(yè)務(wù)提高警惕。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，金融市場需要加強信用體系建設(shè)，將更多的民間金融及類金融機構(gòu)囊括到信用體系中，使提供資金的金融機構(gòu)監(jiān)控企業(yè)的資金流向。
“平臺正在完善資金監(jiān)管系統(tǒng)，用于租金貸的流向管控。”元寶億家負責(zé)人向《中國新聞周刊》表示，今后會將租金貸的全額貸款以授信形式受限制地存放在客戶的個人賬戶中，每一個支付節(jié)點都需要客戶授權(quán)支付。“這樣一來，中介就不能再像從前那樣一次性拿走一年的貸款金額了，進一步提高資金安全性。”
“長租公寓企業(yè)應(yīng)以爆雷事件為戒，避免重蹈覆轍。同時，企業(yè)的租金貸客戶比例應(yīng)控制在20％~30％，避免大面積的流動風(fēng)險。”
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《中國新聞周刊》，金融對長租公寓的前期發(fā)展具有孵化作用。尊重市場發(fā)展規(guī)律，不能因為行業(yè)在正向發(fā)展的過程中出現(xiàn)問題而否定其作用，應(yīng)理性看待，解決問題。
（應(yīng)受訪者要求，文中劉寒、高波、楊揚均為化名）
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