被詬病多年的二手房中介費(fèi)率再一次因機(jī)構(gòu)的調(diào)價(jià)成為關(guān)注焦點(diǎn)。近日，上海鏈家宣布，調(diào)整上海地區(qū)中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由原來(lái)的房?jī)r(jià)2%調(diào)整至3%，其中賣家承擔(dān)1%，買家承擔(dān)2%。盡管機(jī)構(gòu)從收費(fèi)制度上提出了買賣雙方各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)率，但在交易過(guò)程中實(shí)際費(fèi)用一律由購(gòu)房者承擔(dān)的事實(shí)依然沒(méi)有改變。伴隨著交易總價(jià)的攀升，國(guó)內(nèi)“一手托兩家”的房產(chǎn)中介模式是否應(yīng)該改變、國(guó)際慣例“房產(chǎn)中介單邊代理”是否適用于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)成為討論的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然從買賣雙方利益最大化考慮，單邊代理更為合理，但房產(chǎn)中介單邊代理在國(guó)內(nèi)缺乏發(fā)展的土壤，如想打通阻礙、尋求破局，制度上的設(shè)計(jì)則是需要著手的第一步棋。

“買賣通吃”的雙邊代理

近期外界對(duì)于上海鏈家中介費(fèi)提費(fèi)事件的熱議，使冷落已久的單邊代理模式再度走入公眾視線。

因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)不甚流行，單邊代理之于公眾一直是一種較為陌生的存在，而與之相反的，現(xiàn)實(shí)生活中沿用已久的雙邊代理則被視作稀松平常。從定義上來(lái)看，單邊代理指的是經(jīng)紀(jì)人只能憑一方委托人的指示行事，而無(wú)權(quán)向合同對(duì)方當(dāng)事人收取報(bào)酬；而雙邊代理，則指經(jīng)紀(jì)人既向賣方服務(wù)，也為物業(yè)的買方服務(wù)，但“代理須在切實(shí)可行的范圍內(nèi)，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”。

因代理的主體不同，房地產(chǎn)中介在兩種代理模式中扮演的角色也不盡相同。簡(jiǎn)而言之，在國(guó)內(nèi)，雙邊代理要求房地產(chǎn)中介服務(wù)于買與賣雙方；單邊代理中，房地產(chǎn)中介只需保持委托人一方的利益最大化。

不過(guò)值得注意的是，在我國(guó)，中介公司提供雙邊代理服務(wù)，意味著中介經(jīng)紀(jì)要“一手托兩家”，一方面要替賣家爭(zhēng)取最高的放盤價(jià)，另一方面則要替買家爭(zhēng)取最低成交價(jià)。如何平衡買賣雙方的利益沖突關(guān)系，對(duì)于中介而言是道難題。

一位從業(yè)多年的中介行家向北京商報(bào)記者表示，“一手托兩家”的雙邊代理在房地產(chǎn)交易中往往會(huì)加重買賣雙方客戶的利益博弈，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出于多促成交的考慮，大多會(huì)選擇“偏袒”手中持有房源的賣方，買方處于相對(duì)劣勢(shì)地位，利益往往容易受損。此外，也存在中介“買賣通吃”的情況，侵占買賣雙方客戶的利益。

“在雙邊代理中，中介方無(wú)法同時(shí)與買賣雙方保持一致立場(chǎng)，在一定程度上也使得買賣雙方萌生‘跳單’念頭，‘跳單’即買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費(fèi)的義務(wù)，跳過(guò)中介而私自簽訂買賣合同的行為。”上述中介行家如是補(bǔ)充描述了雙邊代理存在買賣雙方“跳單”的可能，并表示，在目前以“業(yè)主實(shí)收樓價(jià)，買家負(fù)責(zé)稅費(fèi)”情況居多的中介行業(yè)市場(chǎng)大環(huán)境下，買家“跳單”的幾率隨之增多。

單邊代理推行困局

盡管“單邊代理”在理論上較“雙邊代理”更易操作，且服務(wù)效果優(yōu)于后者，不過(guò)現(xiàn)實(shí)情況卻是單邊代理在中國(guó)遲遲未能落地開花，模式推行陷入困局。

就單邊代理推行難問(wèn)題，有行業(yè)人士向北京商報(bào)記者道出了四點(diǎn)原因。

一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介在改革開放后的歷史起源更傾向于服務(wù)雙邊客戶。資料顯示，20世紀(jì)70年代后期，國(guó)家允許房屋交換，從那個(gè)時(shí)候起房產(chǎn)中介就開始圍繞買賣雙方展開房產(chǎn)生意；到了80年代，房地產(chǎn)中介傭金的收取一度確立為5%（買家支付2%，賣家支付3%），不過(guò)因房地產(chǎn)交易雙方信息不透明，交易方式不規(guī)范，存在黑箱操作。

二是我國(guó)的法律法規(guī)并未禁止經(jīng)紀(jì)人不能同時(shí)代理買賣雙方。因而，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及經(jīng)紀(jì)人一直以來(lái)都同時(shí)代表買賣雙方進(jìn)行交易，并向雙方收取一定的傭金，且買賣雙方均知悉并無(wú)特別異議。在廣大民眾的意識(shí)中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經(jīng)紀(jì)人代為出售，而另一方面，買方則委托經(jīng)紀(jì)人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例。

三是房產(chǎn)交易中買家缺失議價(jià)話語(yǔ)權(quán)。一直以來(lái)存量房市場(chǎng)幾乎都是“賣方市場(chǎng)”，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)中介“重賣方而輕買方”，由此交易房屋定價(jià)幾乎由業(yè)主決定，交易稅費(fèi)則大多由買家承擔(dān)，甚至發(fā)展到后來(lái)，傭金也全由買家承擔(dān)。

四是賣方通過(guò)對(duì)自己房源的多家委托，進(jìn)一步鞏固了雙邊代理。

“總的來(lái)說(shuō)，單邊代理不能在我國(guó)盛行的原因，就在于該模式在近30年的發(fā)展過(guò)程中，缺乏持續(xù)發(fā)展的土壤。”上述行業(yè)人士如是概括道。

行業(yè)缺陷呼吁制度設(shè)計(jì)

在中介費(fèi)提升的刺激下，人們愈發(fā)意識(shí)到，現(xiàn)有體制下中介行業(yè)的相關(guān)規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)和簡(jiǎn)單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟上我國(guó)現(xiàn)階段居間活動(dòng)的發(fā)展。如果房地產(chǎn)交易市場(chǎng)里沒(méi)有區(qū)分雙邊和單邊代理的制度設(shè)計(jì)，諸如中介費(fèi)提升的擔(dān)心，不會(huì)平白無(wú)故抹去。

我愛我家研究院原院長(zhǎng)胡景暉從其專業(yè)角度指出，雙邊代理向單邊代理的演進(jìn)，是中介行業(yè)健康發(fā)展的必須。胡景暉告訴北京商報(bào)記者，當(dāng)前國(guó)內(nèi)盛行的“一手托兩家”的雙邊代理模式，其實(shí)是非常落后的唐朝和宋朝的模式，以打官司為喻，房產(chǎn)雙邊代理相當(dāng)于被告和原告都請(qǐng)了同一個(gè)律師。

“買房人希望房子越便宜越好，賣房人希望房子越貴越好，經(jīng)紀(jì)人夾在中間怎么辦呢？在國(guó)外，買方有買方代理，賣方有賣方代理。美國(guó)的買方代理會(huì)想盡一切辦法去了解賣方房屋的狀況，比如產(chǎn)權(quán)有無(wú)瑕疵、房屋有無(wú)受損等；而賣方的代理會(huì)想盡一切辦法去了解買方是否有真實(shí)的購(gòu)買意愿和支付能力。而我們國(guó)內(nèi)這種居間模式哪一方都不代表，經(jīng)紀(jì)人他只關(guān)心能不能成交。”

胡景暉直言，國(guó)內(nèi)這種雙邊代理模式，實(shí)際上會(huì)造成經(jīng)紀(jì)人有可能明知道房屋產(chǎn)權(quán)有瑕疵或建筑質(zhì)量存在問(wèn)題，明知道購(gòu)買人在購(gòu)房資格或者支付能力上有問(wèn)題，也要強(qiáng)行去促成交易拿傭金，那么后續(xù)就會(huì)造成一系列的糾紛和法律問(wèn)題。“我覺得很有必要向美國(guó)的‘單邊代理+房源獨(dú)家代理’這樣的方向與方式去演進(jìn)，否則的話，無(wú)異于用宋朝和唐朝的模式跟美國(guó)的今天去競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)抗。”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅更是開門見山地指出，國(guó)家立法部門確有必要重新審視上述復(fù)雜的居間市場(chǎng)，制定相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，以填補(bǔ)居間關(guān)系在法律上的不足。

郭毅分析認(rèn)為，在國(guó)外獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度下，經(jīng)紀(jì)人只能代表單方代理人的利益去對(duì)話，經(jīng)紀(jì)人之間就房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行價(jià)格的商談，同時(shí)對(duì)于一些細(xì)節(jié)進(jìn)行商定，最終再反饋給自己的代理人，經(jīng)此過(guò)程達(dá)成交易意向一致的目的。

“但是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介‘一手托兩家’的商業(yè)模式，必然決定了在買方市場(chǎng)環(huán)境下，經(jīng)紀(jì)人站在買家的角度考慮交易；在賣方市場(chǎng)環(huán)境下，經(jīng)紀(jì)人站在賣方角度上想問(wèn)題。由此，會(huì)加大市場(chǎng)價(jià)格的不穩(wěn)定性。”

此外，郭毅坦言，雙邊代理制度也并沒(méi)有從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的現(xiàn)象。“從整個(gè)市場(chǎng)秩序的管控上面來(lái)說(shuō)，整個(gè)中介代理行業(yè)需要有一個(gè)系統(tǒng)化的規(guī)則的制定，而不僅僅只是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。”郭毅如是建議。