中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的報告顯示，在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價格洼地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續(xù)回落。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現(xiàn)下跌。 

事實上，在調(diào)控政策毫不放松、上海及全國市場普遍“降溫”的同時，以往被視為“價值洼地”、承接上海樓市溢出置業(yè)群體的環(huán)滬樓市也已風光不再。在浙報傳媒研究院院長丁建剛看來，當前包括嘉興、昆山等在內(nèi)的環(huán)滬“衛(wèi)星城”受到了上海這樣的一線城市預期改變的影響。  

嘉興樓市降溫  

作為環(huán)滬城市圈中少有的不限購城市，地處上海與杭州之間、既“環(huán)杭”又“環(huán)滬”的嘉興房地產(chǎn)市場近期的表現(xiàn)卻不盡如人意。  

嘉興房產(chǎn)超市網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度嘉興共發(fā)出77張新房預售證，入市住宅20175套，比去年同期（15828套）上漲27.46%。  

新房加緊入市的同時，開發(fā)商也紛紛打響了“促銷戰(zhàn)”。例如，卓越·泓璽臺打出了“限定房源首付一成起”的廣告，金茂府首批房源、雅居樂金茂·中央公園、佳源城南印象等選擇毛坯入市。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，各地現(xiàn)在限價比較嚴厲，從規(guī)避價格管控的角度看，這些樓盤有降總價吸引消費者的導向。而在市場不好的時候，開發(fā)商降價跑量的動作也相對較多。  

《華夏時報》記者致電了佳源城南印象售樓處，置業(yè)顧問稱，項目已經(jīng)拿到預售證，將于12月開盤，確實是毛坯入市，“總價低一點”。值得注意的是，該置業(yè)顧問向記者透露，外地人購房沒有限制，首付五成即可。同時，不需要凍結資金，只要提供存款證明，或是理財產(chǎn)品的數(shù)額證明也可通過驗資。  

隨著一手房供應量的增多，加之上海這類外來投資者逐漸抽離，嘉興二手房市場的表現(xiàn)也同樣不佳。根據(jù)國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊于10月底發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，嘉興9月二手房均價環(huán)比下跌1.50%。而安居客嘉興分站平臺顯示，嘉興11月二手房均價為11320元/平米，環(huán)比10月份11424元/平米的均價下跌了0.91%，同時，新西塘孔雀城、翡翠公館、嘉業(yè)陽光城等熱門樓盤的掛牌均價也出現(xiàn)環(huán)比下跌的情況。在嘉興房產(chǎn)超市網(wǎng)二手房平臺上，記者發(fā)現(xiàn)世瀚房產(chǎn)掛出一套位于國際商務區(qū)的麗江半島房源，房源單價僅為15874元/平米，明顯低于小區(qū)掛牌均價（17939元/平米）。  

與此同時，土地市場“降溫”的表現(xiàn)更為顯著：2018年前三季度，嘉興市本級成功出讓71宗地塊（含宅地、商業(yè)、工業(yè)用地），相比去年同期減少23宗，土地成交面積約270.26萬平方米，同比去年下滑22.9%?！度A夏時報》記者不完全統(tǒng)計，截至10月底，嘉興年內(nèi)已有11幅土地遭遇流拍。  

環(huán)滬市場“量價齊跌”  

浙報傳媒研究院院長丁建剛告訴記者，不只是嘉興，當前其實環(huán)滬、環(huán)杭包括上海這樣的一線城市都在降溫。作為上海的“衛(wèi)星城”，在過去的兩年中，嘉興、昆山、太倉、南通等環(huán)滬樓市上實際上更多的是從上海溢出的購房者，包括剛需和投資者。但當市場預期發(fā)生改變的時候，投資者的行為發(fā)生明顯改變，因此帶來環(huán)滬市場的降溫。  

中原地產(chǎn)研究院于11月9日發(fā)布的《環(huán)滬城市2018年10月月報》（注：該份報告僅統(tǒng)計湖州、嘉興、啟東、慈溪、太倉、昆山六座城市）顯示，10月環(huán)滬新房市場新增供應325.1萬平米，同比下跌16.69%，成交179.31萬平米，環(huán)比下跌24.56%。其中，供應方面，除昆山新增供應上漲外，其他環(huán)滬城市均呈下跌態(tài)勢，太倉和啟東下跌超過50%。  

成交方面，10月環(huán)滬城市均呈下跌態(tài)勢，其中嘉興成交103.04萬平米繼續(xù)領跑環(huán)滬區(qū)域，但成交環(huán)比下跌20%，湖州成交21.48萬平米，環(huán)比下滑31.32%，昆山成交23.12萬平米，環(huán)比下滑28.99%。該月報稱，環(huán)滬住宅市場整體成交量自6月份起連續(xù)5個月持續(xù)下滑，部分發(fā)展商將通過降價等手段以價換量沒有達到預期效果，后期將面臨較大去化壓力。此外，在土地市場，10月環(huán)滬土地市場供給成交19幅經(jīng)營性地塊，較9月份進一步下滑。  

去化速度或進一步減緩  

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為，環(huán)滬樓市降溫主要有兩大原因：“一是限購限貸導致的流動性收斂，池子里的魚越來越少了；二是限價導致房價上漲預期消失，有資格、有能力的投資客全面退潮，高房價擠出首置客，案場流量下降，改善型客戶觀望。”  

與歐陽捷看法類似，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也指出，來自上海的投資客目前基本都撤離，使得環(huán)滬市場交易的活躍度大幅降低。其同時分析稱，從當前的樓市表現(xiàn)來看，上海、蘇州、南京、杭州等長三角的核心市場都進入了一個調(diào)整的階段，必然會帶動周邊三四線城市進入調(diào)整期。同時，資金鏈緊張的房企們開始降價跑量，尤其是環(huán)滬的一些樓盤并不那么好賣的時候開始“放價”，所以導致環(huán)滬市場出現(xiàn)了調(diào)整的狀態(tài)。  

“第一維度發(fā)生改變了，第二維度再怎么變也不會強過第一維度。”在浙報傳媒研究院院長丁建剛看來，當前包括嘉興、昆山等在內(nèi)的環(huán)滬“衛(wèi)星城”受到了上海這樣的一線城市預期改變的影響。這種城市之間、區(qū)域之間比較的“第二維度”深受“第一維度”即經(jīng)濟和社會發(fā)展、金融貨幣政策、房地產(chǎn)市場政策等大勢的影響。在現(xiàn)階段整個市場，甚至包括“衛(wèi)星城”所圍繞的城市都處在下行階段，所以“衛(wèi)星城”的優(yōu)勢也很難逆轉(zhuǎn)第一維度。 

值得注意的是，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，環(huán)滬樓市迎來的不是大起后的大落，而是更穩(wěn)定的市場狀態(tài)。  

“環(huán)滬樓市的表現(xiàn)跟整個市場的表現(xiàn)是一樣的，是基于市場供需的關系開始出現(xiàn)的趨緩現(xiàn)象。一些環(huán)滬城市和上海郊區(qū)樓盤在價格方面出現(xiàn)20%左右的調(diào)整，我覺得也都是很正常的一種修復的狀態(tài)。”陳晟向記者直言。 

“未來樓市將進入橫盤時代，房企將減少拿地、政府小幅下調(diào)地價，房價將在雙向限價區(qū)間內(nèi)小幅波動，并在未來一年內(nèi)保持底部平穩(wěn)，成交量也將在明年中期恢復平穩(wěn)，”歐陽捷認為，環(huán)滬樓市短期內(nèi)不會再有過去的火爆場面了，預計未來成交量都將保持在高峰期的六成左右，“這一相對低位將是新常態(tài)”。  

陳晟謹慎地表示，“我覺得現(xiàn)在還是一種大穩(wěn)定、小動蕩的這么一個局面”。其也預測，這種情況還會要持續(xù)到明年甚至到下半年，在政府限價的要求之下，“現(xiàn)在是把之前2016年、2017年過快的漲幅進行修正或者說恢復的這么一個過程。”