隨著調(diào)控持續(xù)深化、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企融資越來(lái)越受到限制。

近日，中國(guó)恒大擬發(fā)行的16.74億元中山證券-景悅一期購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃再度處于中止?fàn)顟B(tài)，而這已是該筆公司債第二次處于中止?fàn)顟B(tài)。

據(jù)相關(guān)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，僅10月就有雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展、魯商置業(yè)等房企的多項(xiàng)融資計(jì)劃被中止或終止審查，融資受阻累計(jì)數(shù)額近300億元。2018年以來(lái)，房企融資受阻數(shù)額累計(jì)近1000億元。

在此現(xiàn)狀下，探索開(kāi)拓多元化融資渠道補(bǔ)充資金對(duì)房企而言尤為重要。記者注意到，信托已成為房地產(chǎn)融資的有力補(bǔ)充渠道，但資金成本面臨水漲船高。

信托類貸款上升

同策咨詢最新數(shù)據(jù)顯示，今年10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來(lái)首次跌破400億元大關(guān)，更是創(chuàng)下自2017年1月以來(lái)融資金額的最低值。

從走勢(shì)來(lái)看，自今年5月以來(lái)，房企融資情況一直不太樂(lè)觀，雖然七八月份小幅回溫，但融資額與前4個(gè)月相比差距甚遠(yuǎn)。而自9月融資再度下降后，10月融資總額環(huán)比降幅更超一成，為今年以來(lái)融資額新低點(diǎn)。

從分類融資來(lái)看，10月債權(quán)融資額為391.46億元，占房企融資總量的99.70%，環(huán)比下降11.27%。其中，公司債融資194.61億元，占比49.56%；其他債權(quán)融資78.90億元，占比20.09%；境內(nèi)銀行貸款52.59億元，占比13.39%；信托貸款45.35億元，占比11.55%；中期票據(jù)20億元，占比5.09%。

從融資渠道來(lái)看，10月除信托貸款和中期票據(jù)外，其余融資方式融資金額均有所下降。具體來(lái)看，公司債融資環(huán)比下降9.77%，其他債權(quán)融資環(huán)比減少39.33%，境內(nèi)銀行貸款環(huán)比減少6.79%，而信托貸款則環(huán)比增加了16.2%。

用益信托資深分析師帥國(guó)讓告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，從近三個(gè)月（8月、9月、10月）的集合房地產(chǎn)信托融資數(shù)據(jù)來(lái)看，融資類地產(chǎn)項(xiàng)目占比高達(dá)70%。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)特約研究員周萍表示，目前房企融資需求仍較大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)調(diào)控與金融強(qiáng)監(jiān)管的壓力下，短期對(duì)信托融資的需求或難以降低。

“今年房企的經(jīng)營(yíng)壓力很大。限購(gòu)、限貸等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，使得房企資金流普遍偏緊。然而，房企的融資渠道卻并不順暢。”小小金融總經(jīng)理劉小峰對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者分析，監(jiān)管層加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，使得銀行貸款、房企發(fā)債等融資渠道均受到一定程度的限制。另外，今年股市震蕩下跌，房企股權(quán)質(zhì)押的融資渠道也受到限制。劉小峰稱，這使得房企不得不接受高成本的資金，以便維持正常的經(jīng)營(yíng)。

融資成本上漲

據(jù)資深信托分析師袁吉偉介紹，房地產(chǎn)通過(guò)信托公司融資，一般的做法是假股真?zhèn)蛐磐匈J款，根據(jù)項(xiàng)目情況而定。以往，銀行向地產(chǎn)公司發(fā)放貸款都是通過(guò)信托通道來(lái)做的，目前信托公司的通道業(yè)務(wù)做得較少，主要是主動(dòng)管理業(yè)務(wù)。“當(dāng)前，符合條件的地產(chǎn)公司就做信托貸款，不符合的就是假股真?zhèn)蛘咛囟ㄙY產(chǎn)收益權(quán)投資”。

劉小峰告訴記者，房企通過(guò)信托公司融資，最基礎(chǔ)的操作模式是信托貸款，即投資者投資信托產(chǎn)品，由信托公司向房企發(fā)放信托貸款，房企提供資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等，并按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配信托收益和本金。

記者采訪了解到，2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本高企。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，一般來(lái)說(shuō)，房企的融資成本在5%至7%是較為合理的，但目前很多融資成本遠(yuǎn)超過(guò)7%，9%以上的現(xiàn)象比比皆是，甚至兩位數(shù)的融資成本也存在。這些也體現(xiàn)了房企融資背后的壓力相對(duì)比較大。

據(jù)同策研究院總監(jiān)張宏偉透露，目前中小型房企的平均融資成本已高達(dá)12%至15%，而大型房企的融資成本基本也在8%至10%之間。

具體到信托融資，某信托業(yè)人士在接受媒體采訪時(shí)稱，房企因?yàn)樨?fù)債率較高，對(duì)現(xiàn)金流的要求是剛需，只要能拿到錢，幾乎不在意成本。某排名前五的地產(chǎn)公司去年信托發(fā)行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地產(chǎn)公司的發(fā)行成本則更高，基本都在15%左右。

對(duì)于定價(jià)問(wèn)題，某華東區(qū)域信托公司資產(chǎn)信托部總經(jīng)理在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，信托的所有業(yè)務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)項(xiàng)目，都是差別化的市場(chǎng)定價(jià)。“成本完全市場(chǎng)化，都是談出來(lái)的，高了企業(yè)受不了，低了投資者不認(rèn)。所以不能說(shuō)信托賺了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的超額利潤(rùn)”。

帥國(guó)讓指出，鑒于市場(chǎng)上的資金流動(dòng)性趨緊，加上監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)厲，企業(yè)融資成本上升是必然的。

“融資成本高與近年的政策調(diào)控有很大關(guān)系，去杠桿在地產(chǎn)市場(chǎng)形成很大的影響。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者稱，后續(xù)企業(yè)的融資情況會(huì)有所改善，包括房企資金回籠，房屋銷售業(yè)績(jī)變好，或者銀行對(duì)地產(chǎn)的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，都會(huì)對(duì)融資形成影響。但房企首先要熬過(guò)這個(gè)冬天。

項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)提高

今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托整體成立規(guī)模增長(zhǎng)迅速，且收益率也較高，帶動(dòng)了信托整體收益攀升。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日至10月30日，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均年化收益率達(dá)到8%，規(guī)?？傆?jì)7091億元；而去年同期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率為7.02%，規(guī)?？傆?jì)4870億元。

袁吉偉對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者稱，隨著房地產(chǎn)公司自身資金鏈緊張，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大，投資者要求的收益率也會(huì)提高。

“當(dāng)前房地產(chǎn)信托仍是信托公司的一大重要業(yè)務(wù)，支撐信托規(guī)模和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。”用益信托工作室研究報(bào)告指出，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)、資金募集難度加大，未來(lái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展仍有較大壓力，一旦房企現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，后續(xù)很可能面臨兌付壓力。

一家上海地區(qū)的信托公司相關(guān)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利率一路猛漲，信托公司也樂(lè)于發(fā)行。不過(guò)，由于“僧多粥少”，信托公司對(duì)房企的要求也不斷提高。

張宏偉稱，信托公司對(duì)交易對(duì)手的篩選標(biāo)準(zhǔn)不斷提高。以項(xiàng)目所在地來(lái)說(shuō)，即便是一二線城市，房企能通過(guò)信托公司融到資的也還是少數(shù)。

北京一家信托公司的業(yè)務(wù)總監(jiān)坦言，現(xiàn)在公司對(duì)融資方的最低要求是百?gòu)?qiáng)房企，其次還要考慮項(xiàng)目的位置，對(duì)于二線以下城市基本不考慮。