近期，隨著房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓股權(quán)，今年前10個(gè)月，房企出售股權(quán)項(xiàng)目就達(dá)473個(gè)。業(yè)內(nèi)人士表示，償債高峰來臨，加上融資較難，促使企業(yè)出售部分項(xiàng)目股權(quán)以盤活現(xiàn)金流，企業(yè)通過出售項(xiàng)目股權(quán)完成“去地產(chǎn)化”，以期實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合轉(zhuǎn)型。此外，一些綜合型企業(yè)也紛紛剝離地產(chǎn)股權(quán)，輕裝上陣專注非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

去地產(chǎn)化：因應(yīng)環(huán)境房企尋求新轉(zhuǎn)型

近期部分企業(yè)通過出售項(xiàng)目股權(quán)完成去地產(chǎn)化，以期實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合轉(zhuǎn)型。日前，華僑城集團(tuán)就在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售旗下上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。據(jù)悉，上海華合房地產(chǎn)分別由深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司及華潤置地(上海)有限公司各持股50%。此次轉(zhuǎn)讓方為深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)在預(yù)披露階段，預(yù)披露期滿日期為2018年11月15日，轉(zhuǎn)讓底價(jià)暫未公布。而標(biāo)的企業(yè)上海華合房地產(chǎn)注冊資本為15億元，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、停車場管理和展覽展示服務(wù)。

10月9日，華夏幸福宣布，與北京萬科及北京恒燚企業(yè)管理有限公司簽訂合作協(xié)議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，北京恒燚（由北京萬科全資持有）將收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)及霸州公司65%股權(quán)，交易價(jià)款約為32.34億元。

近日嘉凱城集團(tuán)也公告稱，擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，涉及5家公司6個(gè)項(xiàng)目。

而據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房企累計(jì)出售項(xiàng)目股權(quán)達(dá)到473件。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房企項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓迭起，原因錯(cuò)綜復(fù)雜，既有融資需要，也有為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊和出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

克而瑞研究中心沈曉玲認(rèn)為，融資環(huán)境持續(xù)收緊、償債高峰來臨雙重因素促使企業(yè)出售部分項(xiàng)目股權(quán)以盤活現(xiàn)金流，是重要的原因。2015年1月，證監(jiān)會(huì)頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，放松房企公司債發(fā)行，而后迎來了房企中期票據(jù)和公司債的發(fā)行熱潮。到2018年，3年期的債券、票據(jù)陸續(xù)到期，房企開始迎來還債的高峰。“2018上半年政府進(jìn)一步出臺(tái)政策，明確指出信托資金不得違規(guī)投向房地產(chǎn)，委托貸款資金不得投向禁止領(lǐng)域，同時(shí)增強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款合規(guī)性的審核力度，政策收緊、債務(wù)緊逼雙重因素導(dǎo)致部分公司出現(xiàn)資金問題。”她進(jìn)一步指出。

在融資收緊環(huán)境下，華夏幸福出售項(xiàng)目股權(quán)加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局發(fā)展。華夏幸福2018年中報(bào)披露現(xiàn)金總量相比2017年末減少241億元，凈負(fù)債率從48%上升至96%。目前定位為產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的華夏幸福，正在全國復(fù)制自己的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式。有分析人士表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬于投資較大業(yè)務(wù)類型，因此企業(yè)需要大量資金。

輕裝上陣：綜合型公司剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)

據(jù)悉，出售項(xiàng)目股權(quán)的不僅有房地產(chǎn)企業(yè)，一些綜合性公司也逐漸剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，專注主營業(yè)務(wù)。

太安堂11月1日公告稱，公司擬出售全資子公司廣州金皮寶置業(yè)有限公司75%的股權(quán)。對(duì)于上述交易的目的，太安堂表示，旨在降低公司重資產(chǎn)比重，回籠資金降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，聚焦醫(yī)藥主業(yè)，促進(jìn)公司長期可持續(xù)發(fā)展。

無獨(dú)有偶，中國電力建設(shè)集團(tuán)有限公司擬轉(zhuǎn)讓旗下公司所持有的中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)(都江堰)有限公司35%股權(quán)及3.01億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為3.28億元。公開信息顯示，標(biāo)的企業(yè)成立于2011年5月，注冊資本為1億元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、咨詢、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、教育投資等業(yè)務(wù)。據(jù)2017年度財(cái)報(bào)顯示，其資產(chǎn)總計(jì)19.99億元。標(biāo)的企業(yè)股東分別為綠地集團(tuán)成都置業(yè)有限公司、中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和中國水利水電第十工程局有限公司，持股比例分別為55%、30%和15%。此項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方為中國電建旗下的中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和中國水利水電第十工程局有限公司，兩家公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例分別為20%和15%。

記者了解到，綜合性企業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)，大部分是為了“輕裝上陣”。在地產(chǎn)行業(yè)利潤逐漸滑坡的時(shí)期，地產(chǎn)業(yè)務(wù)只會(huì)給這些“非專業(yè)”型公司帶來負(fù)債。比如Wind數(shù)據(jù)顯示，上述的金皮寶置業(yè)屬于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)，公司成立于2015年8月，注冊資本為1億元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、場地租賃、房屋租賃、物業(yè)管理以及自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)等。而其業(yè)績報(bào)告顯示，公司2016年、2017年以及2018年1~9月凈利均為虧損，分別約為-6.02萬元、-22.91萬元以及-56.31萬元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，其實(shí)也是進(jìn)退兩難的問題。若是想擴(kuò)大規(guī)模，會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)面臨拿地的壓力。若是要退出，則會(huì)涉及到項(xiàng)目評(píng)估的問題。但總體上說，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也說明此類企業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營有困難，剝離也是為了鼓勵(lì)主營業(yè)務(wù)的發(fā)展。