要說過去三年，中國(guó)樓市真正走出過山車式行情的地方只有一個(gè)，不是廈門，也不是北京，而是與北京市中心30公里之隔的河北廊坊燕郊。
作為北京的睡城，燕郊曾經(jīng)半年多房?jī)r(jià)翻倍，又在接下來的一年半時(shí)間里房?jī)r(jià)腰斬，被打回原形，無數(shù)炒房客血本無歸，想要虧損套現(xiàn)卻無人接盤。
燕郊樓市悲歌，何嘗不是一些城市的縮影？
房?jī)r(jià)腰斬不是夢(mèng)
燕郊隸屬于河北廊坊，與北京通州僅有一河之隔。這里是北漂們的“睡城”，每天都有數(shù)十萬(wàn)“北漂們”，從河北跨越到北京上班。
這塊飛地，與其說是河北的屬地，不如說是北京的后花園。
作為環(huán)京第一樓市，2016年到2017年，在京津冀一體化、雄安新區(qū)和北京副中心等概念的推波助瀾之下，燕郊房?jī)r(jià)曾經(jīng)一飛沖天。
從1.5萬(wàn)元到3萬(wàn)元，房?jī)r(jià)翻倍，僅僅用了半年多時(shí)間。
然而，隨著2017年北京出臺(tái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控之后，環(huán)京跟隨加碼，燕郊開啟限購(gòu)，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明方能購(gòu)房，這幾乎將所有購(gòu)房者都拒之門外，燕郊樓市開始一蹶不振，在全國(guó)率先開啟下跌之路。
到2018年10月，燕郊房?jī)r(jià)已從當(dāng)初最高的3萬(wàn)元，跌到如今的1.9萬(wàn)元，跌幅接近40%，部分樓盤直接腰斬，被打回原形。
以燕郊的首爾甜城為例，2017年3月初，首爾甜城的最高售價(jià)超過4萬(wàn)元，到2018年10月，鏈家上的放盤均價(jià)僅為2萬(wàn)元，有業(yè)主為了快速變現(xiàn)，將放盤均價(jià)調(diào)低到1.73萬(wàn)元。
在燕郊，曾經(jīng)摩肩接踵的“售樓一條街”如今冷冷清清，大部分中介門店，即使留守的中介也冷冷清清。
燕郊如此，三河、大廠、香河等“北三縣”也是如此。
無人問津
比降價(jià)更悲催的是，無論價(jià)格如何下調(diào)，接盤俠都無動(dòng)于衷。
根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,2017年,燕郊商品住宅僅成交32萬(wàn)平方米,同比下降79%。成交額521億元，同比下降50%。
這是什么概念？
一個(gè)市場(chǎng)的成交量突然下降了80%，這意味著整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入冰點(diǎn)，說是“無人問津”，并不夸張。
到了2018年，情況進(jìn)一步惡化。今年1-4月，燕郊商品住宅累計(jì)成交僅65套，成交面積0.55萬(wàn)平方米。
從帶看量上看，2017年3月，燕郊月帶看量高達(dá)41576人次，而到了2018年9月，月帶看量?jī)H有9000人次左右，少了3/4。
當(dāng)然，4月之后，燕郊房?jī)r(jià)暫時(shí)企穩(wěn)，不少人判斷樓市觸底，抄底者開始進(jìn)入。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2018年8月，燕郊整體市場(chǎng)成交238套，成交面積2.52萬(wàn)平方米，同比增加20%。
然而，燕郊房?jī)r(jià)在短暫企穩(wěn)之后，又開啟新一輪的下調(diào)，這與下半年全國(guó)樓市的大氣候息息相關(guān)。
8月開始，全國(guó)多地樓市開始調(diào)整，受此影響，北京及環(huán)京地區(qū)再次向下。
抄底者又被埋了一波。
開發(fā)商忍痛割肉
與無人問津相比，開發(fā)商的境遇也好不到哪去。
在環(huán)京樓市叱咤風(fēng)云的華夏幸福，一度陷入資金鏈斷裂的傳聞之中。資金鏈斷裂顯然是夸大其詞，但庫(kù)存高企、現(xiàn)金流緊張卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
華夏幸福早已開始自救之路。
2018年7月，華夏幸福先是以137.7億元向平安資管轉(zhuǎn)讓19.7%的股權(quán)，堪稱賤賣。雙方還簽了對(duì)賭協(xié)議，如果2018華夏幸福利潤(rùn)不足114億元，就要對(duì)平安進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。
接著，10月9日，再以32億的價(jià)格將環(huán)京十幅住宅土地平價(jià)甩賣——接盤者，正是高呼“活下去”的萬(wàn)科。
與此同時(shí)，華夏幸福股價(jià)連跌5個(gè)月，已經(jīng)腰斬。
今年2月，華夏幸福曾經(jīng)攀升45.98元的高位，到10月17日，股價(jià)僅為20.77元，跌幅接近55%。
雖然這其中不乏整個(gè)市場(chǎng)動(dòng)蕩的因素。但與大盤相比，上證指數(shù)從年內(nèi)最高點(diǎn)下跌了28%，華夏幸福則接近大盤跌幅的兩倍。
這顯然不只是大環(huán)境的問題。
環(huán)京樓市悲歌
有人說，燕郊房?jī)r(jià)明顯是被樓市調(diào)控按住的，只要限購(gòu)取消，房?jī)r(jià)一定會(huì)反彈。
然而，問題在于，要論樓市調(diào)控，燕郊的嚴(yán)厲程度并非最高的，跟一河之隔的北京更是沒法比，為什么北京僅僅只有10%左右的回調(diào)，而燕郊卻面臨腰斬的命運(yùn)？
這就是環(huán)京樓市的天然弱點(diǎn)所在。
其一，本地需求嚴(yán)重不足，承接的主要是來自于北京的外溢性需求。數(shù)據(jù)顯示，廊坊樓市外地購(gòu)房客占比高達(dá)8成，其中絕大部分來自于北京。
其二，購(gòu)房客中投資比例過高，同時(shí)投機(jī)情緒泛濫，這樣的樓市安全邊際較低。
其三，樓市走向易受政策影響，政策方向一旦發(fā)生轉(zhuǎn)換，樓市毫無招架之力。
這三點(diǎn)，一言以蔽之，缺乏基本面，僅靠概念炒作，顯然難以長(zhǎng)久。
誰(shuí)是下一個(gè)燕郊？
顯然，燕郊和環(huán)京樓市不是孤例，而是無數(shù)中小城市的代表。
這些城市，要么是享受大城市巨大的外溢效應(yīng)，要么是擁有一系列概念炒作的利好，要么是只有人口沒有產(chǎn)業(yè)的“睡城”。
這樣的樓市，可以共富貴，卻難以共患難。
當(dāng)然，不同區(qū)域、不同城市基本面不同，不能一概而論。具體來說：
其一，對(duì)于環(huán)大城市區(qū)域，其房?jī)r(jià)與大城市有一定共振效應(yīng)。如果北上廣深都出現(xiàn)全線調(diào)整，周邊輻射地區(qū)難免都會(huì)受到影響，其調(diào)整幅度可能更甚于大城市本身。至于調(diào)整幅度大小，要看其自身的人口、經(jīng)濟(jì)等基本面是否有支撐。
其二，純屬概念炒作的地區(qū)，來得快去得也快。概念炒作如果有實(shí)錘落地，那么概念起到的是短時(shí)期吞噬未來數(shù)年的上漲潛力的作用；如果僅僅只是概念而無實(shí)實(shí)錘，那么概念最終會(huì)淪為泡沫破裂的催化劑。
其三，不要忽視政策的作用。很多人認(rèn)為樓市調(diào)控沒用，但燕郊乃至環(huán)境的崩塌，正是政策加碼帶來的。與之類似，廣大四五線城市，也會(huì)受到政策雙刃劍的影響。借助貨幣化棚改的利好，在樓市玩著擊鼓傳花的游戲，看似市場(chǎng)一片繁榮，實(shí)則未來堪憂。
所以，不要看誰(shuí)在樓市上行期笑得最歡，要看誰(shuí)在樓市調(diào)整期還能笑得出來。
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