房企資金鏈?zhǔn)站o怎么辦？發(fā)債貸款，加快回籠現(xiàn)金流，還有，呃，裁員。
未來三年 房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)集中到期
今年前九個月，85家典型房企融資總額8287億，同比減少11%。
2017年，恒大同期引入戰(zhàn)略投資者融資額較大，加上發(fā)行大量外債，替換原有債券。如果剔除恒大影響，房企融資總額8136億元，同比減少3%，43%的房企融資額同比在減少。
2018年是房企信貸收緊的大年，據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面收窄。
房企發(fā)債被頻繁終止。富力地產(chǎn)60億元、花樣年50億元的租賃住宅專項債券、深圳市龍光控股一筆35億元的住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元的私募公司債券、合生創(chuàng)展100億元的小公募和泰禾集團的一筆原計劃募資金額不超過98億元的融資計劃，均被中止審查。
不僅境內(nèi)渠道減少，境外發(fā)債也受限制。
6月27日，發(fā)改委強調(diào)，房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務(wù)，并要求提交資金用途承諾。
前三季度唯一延續(xù)、持續(xù)增加的是，房企境外債券融資和資產(chǎn)證券化比率。
今年1到9月，房企境外融資規(guī)模達(dá)到2802億，占比達(dá)到33.8%，較2017年上升10.3%。房企境外債權(quán)融資主要包含境外優(yōu)先票據(jù)、境外債券和境外貸款及其他，其中境外債券的增長最為迅速。
主要是海外發(fā)債。不完全統(tǒng)計，前三季度典型房企總共發(fā)行境外債券合人民幣1055億，大大超過2017全年的783億，中國恒大、碧桂園、萬科等龍頭企業(yè)，紛紛到海外發(fā)債，不少企業(yè)將境外融資作為主要融資方式。
雪上加霜的是，房企融資成本已經(jīng)接近一年峰值。2018年9月，典型房企融資成本反彈到6.91%，達(dá)到去年下半年以來最高。
房地產(chǎn)公司債務(wù)壓力增加?！堕L江商報》披露，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計，今年上半年136家上市房企最新資產(chǎn)負(fù)債額超過10萬億，平均負(fù)債率約80％。國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)貸款的期限以3年為主，過去兩年產(chǎn)生的大量貸款將在2018到2019年到期，也就是說，未來1到3年，地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)集中到期。
借不到錢怎么辦？開源節(jié)流唄，一二三線城市的一二手房，賣得不怎么樣，開源行不通，剩下節(jié)流這華山一條路。
房企裁員潮 從一二線蔓延到三四線
比業(yè)主維權(quán)擴散更快的，是房企裁員潮，從一二線蔓延到三四線。
《經(jīng)濟觀察報》10月13日報道，三四線城市地產(chǎn)從業(yè)者，不是被公司勸退，就是主動裸辭求職。
2018年5月，九江市一家本土房企前員工彭坤，所在的技術(shù)部被整體撤除。包括彭坤在內(nèi)的4名員工被勸退，多個職能部門縮減，數(shù)十名員工離職。公司的說法是，要么調(diào)崗去干銷售或者物業(yè)，要么自己走人。
火熱了近兩年的九江樓市畫風(fēng)突變。
江西省國土資源廳、安居客數(shù)據(jù)顯示，從2018年6月起，包括九江、宜春在內(nèi)的江西省各市縣成交量、房價環(huán)比下滑，宜春成交總套數(shù)和總面積環(huán)比 5月分別下降 23.34%和21.98%。
不僅是九江房企大幅優(yōu)化員工，銀億、銀城等位于浙江、江蘇等地的中小房企也在精簡人員。
大公司也在精減。
從7月份以來，泰禾的裁員和“千人計劃”信息不斷，據(jù)說，在泰禾深圳公司，設(shè)計部員工已經(jīng)被裁撤至僅剩個位數(shù)，其次是品牌條線的人員，有報道稱，泰禾福州和武漢兩地的品牌部人員7月份已全部被裁。
華夏幸福宣稱，公司根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化，對公司戰(zhàn)略進(jìn)行了重新審視和梳理，對組織和布局做了局部的調(diào)整和優(yōu)化。8月份，因戰(zhàn)略收縮，華夏幸福天津事業(yè)部已就地解散。
據(jù)報道，富力主要從設(shè)計條線開始。因為工程量縮減，一些設(shè)計人員被安排到分公司，降低相關(guān)福利，其實是變相裁員。
江蘇領(lǐng)航獵頭公司的一位地產(chǎn)獵頭說，之前的招聘職位都停止了。目前招聘的是相對基層的崗位，以及要求極高的管理崗，職位總數(shù)比往年少很多。
僧多肉少，各個招聘網(wǎng)站上新的求職簡歷有所增加。
原本金九銀十是房地產(chǎn)行業(yè)招聘黃金時期，往年各部門至少能有兩個新崗位空缺，今年兩個部門才能空出一個崗位，同時離職率越來越高。
中介也開始艱難過冬，收回各種員工福利。
10月8日，上海中原公布，受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響，自2018年10月1日起，對原有福利待遇及薪酬進(jìn)行調(diào)整。
上海中原所有崗位全勤獎暫時取消，通訊津貼、工齡工資、車貼調(diào)整為50%。聯(lián)動中心、拓展中心傭金比例下調(diào)至8折，研究院傭金下調(diào)至8折，取消所有績效。運營管理中心、品控部、交易監(jiān)管部、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展部，取消所有中臺薪酬福利、激勵制度。后臺部門風(fēng)險管理中心，追傭獎金降至8折。
能夠八折甩賣的，不止是房子，連中介的工資福利，也一口氣打到八折。
1億人進(jìn)城落戶 最后的窗口紅利期
發(fā)改委吹響了城鎮(zhèn)化紅利的號角。
10月10日，發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)布《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實情況的通知，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，是房地產(chǎn)的殺手锏。
發(fā)改委主要是為了推動城鎮(zhèn)化。
中國城鎮(zhèn)化在過去三十年有兩個目標(biāo)：
一是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移，深圳城中村里，永遠(yuǎn)住滿了外來打工者。
二是非戶籍人口向戶籍人口轉(zhuǎn)化。戶籍意味著你被這一所城市接納，公共福利，子女教育隨之而來，是激發(fā)消費潛力的根本因素之一。
城鎮(zhèn)化主要會助推年輕人流往大城市。
根據(jù)恒大研究院統(tǒng)計，最近6年與之前的10年相比，人口流出的地區(qū)比例，三線城市從14.1%增至42.2%,四線城市從46.4%增至61.2%，五線城市從72.9%增至78.8%，六線城市從71.1%增至79.9%。
檀香們會在后臺提出這樣的問題：我工作在杭州，生活在北京，在老家西安投資了一套房，準(zhǔn)備給在杭州生活的父母買一套改善住房，怎么辦？
房價上行時期，閉著眼買，1億人落戶政策，會變成樓市回調(diào)前最后的紅利。
下行周期，不能看誰漲得歡，而要看誰最抗跌。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
