樓市變冷，已然成為從上到下的共識。
關(guān)于樓市投資的邏輯一直以來都是：暴漲時代，簡單且粗暴，買到就是賺到，這是全民共識；暴跌時代，任其降價打折，我自巋然不動。唯有冰封模式，前進后退皆不得，買與不買都兩難。
所以越是到了轉(zhuǎn)折時刻，越需要理性分析。
趨勢
房價會玩過山車
這是對歷史經(jīng)驗的總結(jié)，也是對樓市周期循環(huán)往復的根本判斷。
站在房價暴漲的山峰，很多人都能得出“房價一直漲”的結(jié)論。但事實上，房價并非“只漲不跌”，歷史上的幾次調(diào)整，讓不少人膽戰(zhàn)心驚。
全國范圍的大調(diào)整，第一次是2008年，受金融危機影響，被后來的四萬億大投資所拯救；第二次是2014年，被“漲價去庫存”和“棚改貨幣化”所挽回。
沒有對抗風險的能力，那就不要隨意去對賭風險。
即便房價一直漲，悶頭進去買房的邏輯，也不是在所有時候都適合。當市場出現(xiàn)調(diào)整信號時，無論多謹慎都不為過。
環(huán)境
內(nèi)外壓力疊加，樓市變冷是必然選擇
要想了解樓市為何被全面轉(zhuǎn)冷，必須要明白大環(huán)境正在發(fā)生何種變化。
對外，美國拿出了“減稅加息縮表”的三板斧，全球資金回流，帶來人民幣貶值和資本外流的雙重壓力；與此同時，貿(mào)易爭端一直未有緩解，出口形勢受到影響，經(jīng)濟下行壓力進一步加劇。
對內(nèi)，居民杠桿率翻倍，高房價已經(jīng)對消費形成擠壓效應(yīng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風險也處于事實上的高位。經(jīng)濟下行、消費不振、老齡化危機同時到來，整個市場面臨前所未有的重負。
正是在這種背景下，樓市調(diào)控不斷加碼。既要限制需求，也要限制供給，更要限制整個市場的自由交易，既要防范資金快進快出造成的劇烈波動，也要防范樓市風險波及到整個經(jīng)濟體中。
這種背景下，樓市的玩法已經(jīng)發(fā)生變化。政策鼓勵你沖的時候，就不要猶豫；當政策一而再再而三喊停的時候，就要多看看前后了。
限售
限售凍房的風險要謹防
限售，讓房子暫時失去流動性，從而提高炒房的時間成本，將投機資金封堵在樓市，同時減少市場下行時的拋售壓力。
從廈門開始，目前全國已經(jīng)60多個城市加入限售大軍，幾乎包括所有的一二線熱門城市，還有一些高熱不退的三四線城市。
限售時間一般是兩年和三年，部分城市還有5年，但實際樓市冰封的時間要更長。
因為限售多是從拿到房產(chǎn)證之日開始算起，而從簽約到拿到房產(chǎn)證一般還有一到兩年的時間，實際限售周期可能長達四五年之久。
四五年時間，什么都有可能發(fā)生。
資金有時間成本，更有風險成本。這是所有投資者都需考慮到的。
城市
一二線要熄火，三四線會地震
一二線與三四線的樓市邏輯完全不同。
一二線擁有產(chǎn)業(yè)集聚、人口流入和資金匯聚的優(yōu)勢，而三四線往往都是經(jīng)濟增長乏力、人口資金持續(xù)流出之地。
同樣是放水，降準降息就能激活一二線樓市，而三四線必須依靠“棚改貨幣化”這樣的定向放水才能成功。
如今，貨幣雖然再度放松，但資金被嚴禁流入樓市，全國已有超過800宗土地流拍，其中不乏一二線城市。
至于三四線城市，本就是棚改貨幣化結(jié)的果。三四線房價上漲，其實就是以棚改之名定向放水的結(jié)果。
如今棚改貨幣化正在熄火，棚改新增貸款不斷萎靡，棚改貨幣化安置正在退潮，有城市甚至已經(jīng)全面停止“漲價去庫存”。
棚改貨幣化一旦熄火，三四線樓市就徹底終結(jié)。
過去越是依賴棚改貨幣化的城市，受到的影響就越大。
區(qū)域
沒有支撐的遠郊區(qū)跌得最快
在樓市冰封期，衡量買房投資的標準，不再是哪個區(qū)域漲得更快，而是哪個區(qū)域最能抗跌。
城市如此，城市內(nèi)部更是如此。
要知道，在樓市上行期，無論是中心城區(qū)還是偏遠郊區(qū)，都是實現(xiàn)同等程度的上漲，這是普惠行情的體現(xiàn)。
但在樓市下行中期，中心城區(qū)有學位、醫(yī)療、交通、人流等硬件條件的支撐，一般不會輕易下跌，而遠郊區(qū)到處都是新房，又缺乏人口流入，二手房根本就沒人接盤。
開發(fā)商
小開發(fā)商的房子盡量不要買
小開發(fā)商的房子盡量不要買，大開發(fā)商的房子也要看質(zhì)量。
為什么這么說？主要原因在于，當樓市資金鏈收緊之后，小開發(fā)商有跑路的風險。而大開發(fā)商的融資渠道相對較多，受到的影響相對較少，應(yīng)對風險的能力更強。
次要的原因是，在限價政策束縛之下，開發(fā)商普遍都有偷工減料的動力，房屋質(zhì)量難以保障。這方面，大開發(fā)商的問題也不少，但小開發(fā)商會更加泛濫。
此外，與小開發(fā)商相比，大開發(fā)商認知度更高也會更顧及名聲，即使出現(xiàn)問題，也會更容易組織維權(quán)，維權(quán)的聲音更能得到社會輿論的關(guān)注和聲援。
學位房
剛需中的剛需
這兩年，雖然租購同權(quán)的聲音一浪高過一浪，但是雷聲大雨點小，學位房依舊是剛需中的剛需。
一方面，中國家長對教育的重視前所未有，最直觀的體現(xiàn)就是培訓機構(gòu)的野蠻生長，即便政策連番打壓都阻擋不了家長的“搶跑”心理。
另一方面，無論是廣州推出的“租購同權(quán)”，還是北京準備試行的“學區(qū)房”，短時間都難以落地。
教育焦慮越是根深蒂固，學位房的需求就越堅挺，樓市冰封期無法改變這一趨勢。
剛需
拿好資金，等待入場
從結(jié)果論的角度看，剛需自然是越早入場越好，但誰也沒有上帝的全能視角。尤其是在各種風險都疊加而來時，再鼓勵剛需悶頭入場，顯然是不負責任的。
那么，對于尚未購房的剛需來說，樓市冰封期，或許是難得的入場時期。
一方面，限價搖號政策，強制讓開發(fā)商讓利于業(yè)主，這是少有的保護剛需的舉措。限價讓一手房價格遠遠低于市價，而搖號又優(yōu)先向無房的剛需進行傾斜。所以，只要一手房與二手房之間存在20%以上的套利空間，剛需都不妨直接介入。
另一方面，對于換房群體來說，最好的時機正是市場穩(wěn)定之時。房價暴漲，擔心踏空；房價暴跌，又擔心買在高點。只有在房價高位盤整時，才會有充分的時間進行選擇，買方市場里沒有恐慌之說。
這個時機，正是從郊區(qū)到中心城區(qū)、從老破小到新房次新房、從普通房到學位房的最好選擇。
未來
等放松的聲音再起來
樓市是有周期性的。
短期來看，如果基建不能有效提振經(jīng)濟增長，仍有可能重回放水刺激房地產(chǎn)的老路。
長期來看，出生人口下滑，老齡化日益嚴峻，這是拖累房價上漲的根本因素。但城鎮(zhèn)化還有推進空間，放水式刺激還有可能被一再拾起，房價仍有往上走的可能。
至于崩盤，根本不用操心。如果崩盤真來了，那受影響的就不只是房地產(chǎn)了。
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