今年以來(lái)，內(nèi)地公司扎堆奔赴港交所上市，但紛紛遭遇破發(fā)。統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月初，今年港股上市的140家公司共有118家破發(fā)，破發(fā)率高達(dá)82.52%。

盡管如此，高負(fù)債壓頂?shù)闹行》科笕匀唤邮芰烁酃晒乐灯偷默F(xiàn)實(shí)。近日，包括銀城國(guó)際、德信中國(guó)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)在內(nèi)的多家中小房企，紛紛遞交招股說(shuō)明書赴港IPO。

10月11日，美的置業(yè)(03990，HK)和大發(fā)地產(chǎn)（06111，HK）在香港聯(lián)交所敲鐘上市。前者開盤報(bào)16.6港元，低于招股價(jià)17港元，收盤價(jià)15.88港元，下跌達(dá)6.59%；后者開盤報(bào)價(jià)4.2港元，最高漲至4.26港元，收盤價(jià)仍保持在4.2港元。

國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間段對(duì)房企來(lái)說(shuō)赴港IPO發(fā)行是非常不利的。目前港股IPO基本的現(xiàn)狀是，要想在市場(chǎng)上不加任何附帶條件的發(fā)售股份是非常困難的。這也意味著，這些房企在銷售的時(shí)候要安排自己的好友和粉絲來(lái)購(gòu)買，想要社會(huì)上的資本來(lái)購(gòu)買是相當(dāng)困難的。”

折價(jià)赴港IPO求生

2018年以來(lái)，TOP100房企的市占率從2014年末的不到40%上漲至2018年中的近70%。目前，TOP50房企的市占率近60%，TOP10房企近30%；在金融嚴(yán)監(jiān)管、去杠桿的態(tài)勢(shì)下，行業(yè)正在向回款快、高周轉(zhuǎn)、存量資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的龍頭房企集中。

而近期貨幣化安置政策的逐漸離場(chǎng)，對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一場(chǎng)冷冷的冰雨。渤海證券研報(bào)指出，隨著棚改貨幣化的退潮，疊加融資環(huán)境的收緊，由于中小房企基本面對(duì)棚改貨幣化依賴度較大，市場(chǎng)份額收縮，同時(shí)受融資收緊沖擊更大。

頭部房企正忙于更名進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，對(duì)于中小房企而言則是要先活下來(lái)。今年以來(lái)已經(jīng)有多家中小型房企被并購(gòu)，比如中天城投在2017年4月更名為中天金融（000540，SZ）后，當(dāng)年8月即宣布資產(chǎn)重組，至今年3月最終確定以246億元出售中天城投全部股權(quán)，徹底剝離原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)；中航地產(chǎn)則將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)給保利地產(chǎn)（600048，SH），并更名為中航善達(dá)（000043，SZ）。

10月11日，香港恒生指數(shù)跌3.54%至25266.37點(diǎn)，所有板塊全線翻綠，新股延續(xù)破發(fā)潮。今年以來(lái)，恒指已跌超15%。

但比起在A股排隊(duì)，實(shí)行注冊(cè)制的港股上市速度更快。債務(wù)壓身的中小房企為了早日實(shí)現(xiàn)上市融資，不得不接受港股估值較低的現(xiàn)實(shí)。

黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，事實(shí)上，房企在A股和港股上市的區(qū)別很大一部分原因在于估值，在香港上市估值會(huì)偏低。最近，不論恒大還是碧桂園都遭受了相當(dāng)大的下跌壓力，這種下跌壓力或?qū)⒊掷m(xù)?，F(xiàn)在房企上市先不講為了發(fā)展，而是為了尋找安全的港灣。畢竟上市公司的融資渠道更多一些，在未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境下有更好的機(jī)會(huì)。

截至2018年9月27日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理首發(fā)及發(fā)行存托憑證企業(yè)292家，其中已過(guò)會(huì)32家，未過(guò)會(huì)260家。未過(guò)會(huì)企業(yè)中正常待審企業(yè)230家，中止審查企業(yè)30家。房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等繼續(xù)保持“已反饋”狀態(tài)。按照申報(bào)企業(yè)排序，分別位列第67、68、69、70、72名。其中萬(wàn)達(dá)商業(yè)三年前就報(bào)送了招股書。

以近期謀求在港上市的恒達(dá)、德信、銀城、美的置業(yè)4家房企為例，這些房企負(fù)債率均處于高位。2015年至2017年，恒達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國(guó)際的資本負(fù)債率分別為141.1%、238.7%、284.9%，美的置業(yè)凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。

比起在A股排隊(duì)，赴港上市似乎更能解這些中小房企的燃眉之急。

從近期房企赴港IPO的情況來(lái)看，或?qū)⒄蹆r(jià)出讓股份才有可能募集資金。據(jù)悉，弘陽(yáng)地產(chǎn)最終以每股2.28港元定價(jià)，僅為4.07港元凈資產(chǎn)的56%。掛牌后其股價(jià)有小幅上漲，但截至10月10日收盤，每股2.90元，市凈率為0.8。

10月11日，美的置業(yè)(03990.HK)在香港聯(lián)交所敲鐘上市，開盤報(bào)16.6港元，低于招股價(jià)17港元，收盤價(jià)15.88港元，下跌達(dá)6.59%；同日登陸港交所的大發(fā)地產(chǎn)（06111，HK）開盤報(bào)價(jià)4.2港元，最高漲至4.26港元，收盤價(jià)仍保持在4.2港元。

區(qū)域性房企風(fēng)險(xiǎn)大

有業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展很大一部分原因得益于地價(jià)上漲。因此，操盤能力不強(qiáng)但手中有地的中小房企亦能在市場(chǎng)中獲取高額回報(bào)。而現(xiàn)在形勢(shì)早已轉(zhuǎn)變，頭部企業(yè)也在講現(xiàn)金為王。

今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策保持高壓，加之流動(dòng)性環(huán)境緊張及債券市場(chǎng)信用事件爆發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款規(guī)模累計(jì)同比快速下降，大部分房企在上半年加速周轉(zhuǎn)和推盤，在商品房銷售的支撐下進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)。

申萬(wàn)宏源研究報(bào)告指出，中小房企在再融資和銷售回款等方面均具有明顯劣勢(shì)，后期風(fēng)險(xiǎn)可能暴露，尤其要注意2018年到期債務(wù)多、杠桿高、項(xiàng)目主要布局在非環(huán)核心城市的三四線城市中小房企。

而實(shí)際上，部分中小房企的確面臨周轉(zhuǎn)慢等問(wèn)題。如綠景（中國(guó)）地產(chǎn)投資有限公司（00095，HK，以下簡(jiǎn)稱“綠景地產(chǎn)”）開發(fā)的綠景紅樹灣壹號(hào)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年12月份開盤預(yù)售，但因一直無(wú)法取得預(yù)售許可導(dǎo)致入市時(shí)間一再拖延，而綠景地產(chǎn)參與綠景紅樹灣項(xiàng)目開發(fā)至少已有6年之久；再如目前遞交招股說(shuō)明書的銀城國(guó)際，在2016年~2017年間拿的三宗土地至今尚未開工，其中位于南京的兩宗土地既未開工也未動(dòng)遷。

另一方面，因未形成全國(guó)化布局，多數(shù)中小房企項(xiàng)目集中度較高，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域。如德信布局杭州，深耕南京22年的弘陽(yáng)地產(chǎn)，以及50%以上項(xiàng)目收益集中于南京的銀城國(guó)際等。

易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，區(qū)域性的企業(yè)要警惕市場(chǎng)周期性調(diào)整和政策管控等風(fēng)險(xiǎn)，若房企土地儲(chǔ)備過(guò)于集中在個(gè)別城市，一旦市場(chǎng)降溫，企業(yè)將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域性房企應(yīng)該在總部定位、全國(guó)重點(diǎn)城市拿地等方面形成較好的戰(zhàn)略思路，這是最關(guān)鍵的地方。