二手房買賣，難免要跟房屋中介公司打交道。不論是買房者，還是賣房者，在與中介公司簽訂合同時(shí)，一定要注意合同條款的約定，以免各自利益受損。
本期商戒，將為你講述一個(gè)有關(guān)房屋中介的故事：今年4月，劉枚（化名）通過中介公司售賣了一套房，事后卻被對(duì)方起訴至渝北區(qū)法院，要求支付居間服務(wù)費(fèi)3.5萬(wàn)元。然而，因在合同上寫下了一句話，開庭后，中介公司當(dāng)場(chǎng)撤訴，“白忙”了一場(chǎng)。
賣房變更服務(wù)費(fèi)條款
今年4月，看到市場(chǎng)行情不錯(cuò)，劉枚打算將自己的一套房屋出售，在家附近一家房屋中介公司掛出后，很快就有買家上門。
經(jīng)過一番討價(jià)還價(jià)，在房屋中介公司的撮合下，交易最終達(dá)成。該房屋建筑面積約為165平方米，房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為175萬(wàn)元；付款方式為簽訂合同時(shí)，買方交定金10萬(wàn)元，余款以銀行按揭方式支付。
一切談妥后，劉枚與中介公司及買主簽訂《房地產(chǎn)買賣及居間合同》，在合同上，該合同約定的居間服務(wù)費(fèi)（中介費(fèi)）的支付方式為：基于居間方促成合同的成立，買賣雙方應(yīng)在簽訂合同時(shí)，各向居間方支付居間服務(wù)費(fèi)3.5萬(wàn)元。在該條款后，手寫“中介費(fèi)以客戶服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書為準(zhǔn)”字樣。
劉枚向中介公司出具《客戶服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》一份，載明的主要內(nèi)容為：劉枚自愿支付中介公司居間服務(wù)費(fèi)零元。
中介追討3.5萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)
房屋順利賣出去后，劉枚也松了一口氣。然而，中介公司卻拿著那份《房地產(chǎn)買賣及居間合同》，向她追討3.5萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)。
中介公司認(rèn)為，自己提供了居間服務(wù)，積極促成合同成立，并約定買賣雙方應(yīng)在簽訂合同時(shí)各向居間方支付居間服務(wù)費(fèi)，但是事成之后，劉枚拒絕履行支付義務(wù)。
經(jīng)多次協(xié)商未果，中介公司將劉枚起訴至法院，要求支付3.5萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)。9月中旬，渝北區(qū)法院民二庭法官在仙桃街道蘭馨社區(qū)，公開審理這起居間合同糾紛，并邀請(qǐng)五名人大代表和政協(xié)委員到現(xiàn)場(chǎng)觀摩監(jiān)督，近百名群眾到場(chǎng)旁聽。
法官釋法原告當(dāng)庭撤訴
一份《房地產(chǎn)買賣及居間合同》寫明要支付居間服務(wù)費(fèi)3.5萬(wàn)元，一份《客戶服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》卻寫明居間服務(wù)費(fèi)為零。庭審中，雙方就居間費(fèi)是適用打印條款還是手寫條款產(chǎn)生激烈辯論。
庭審法官認(rèn)為，原告、被告、案外人三方簽訂的房地產(chǎn)買賣及居間合同，實(shí)際上是將被告與賣方的房屋買賣合同、買賣雙方各自與居間方的居間合同關(guān)系寫入同一份合同，但是該合同中的買賣關(guān)系、居間關(guān)系是各自獨(dú)立的。對(duì)于本案原告與被告之間的居間合同關(guān)系，系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)積極履行合同約定的義務(wù)。
本案中，原告中介公司作為居間方，雖然已經(jīng)促成了買賣雙方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同及居間合同，且該合同約定本案被告作為賣方須在簽訂合同當(dāng)日支付居間服務(wù)費(fèi)3.5萬(wàn)元，但同日被告出具的《客戶服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》，承諾的居間服務(wù)費(fèi)為零元。再結(jié)合房地產(chǎn)買賣合同及居間合同上手寫“中介費(fèi)以客戶服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書為準(zhǔn)”的約定，客戶服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書應(yīng)視為對(duì)《房地產(chǎn)買賣合同及居間合同》中介費(fèi)條款的變更。
原告聽后，當(dāng)庭撤回了起訴。
法官支招
如何與中介公司打交道
特殊的約定，一定要以書面的形式體現(xiàn)在合同中。生活中，當(dāng)我們需要跟中介公司，特別是房屋中介打交道時(shí)，該如何確保自己的利益不受損呢？
“很多人會(huì)認(rèn)為，中介公司收取中介費(fèi)以后，就應(yīng)當(dāng)保證買賣雙方完成整個(gè)房屋買賣。”承辦法官稱，實(shí)際上，中介公司提供的服務(wù)，包括促成簽訂房屋買賣合同的居間服務(wù)，以及代辦按揭、代辦權(quán)證等委托服務(wù)，在與中介公司簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查看合同條款，明確居間服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用數(shù)額及支付方式，如果有異議則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過協(xié)商后，將特殊的約定，以書面的形式體現(xiàn)在合同中。比如，可以中介費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，完成一部分工作就支付一部分中介費(fèi)，或干脆約定中介費(fèi)在房屋過戶后支付。
否則，只要合同的約定未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是有效的合同，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定付款。
聞?wù)咦憬?/strong>
“一錘子買賣”贏不到市場(chǎng)
通過中介買賣房屋，對(duì)于買賣雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，既省時(shí)又省力。但是，有的房屋中介公司又存在一些違法違規(guī)的地方，通過它買賣房屋，讓人感覺心里不踏實(shí)。
“從市場(chǎng)角度看，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了積極的重要作用。但是，目前房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)仍然存在著誠(chéng)信危機(jī)、惡意競(jìng)爭(zhēng)等不規(guī)范問題。”西南政法大學(xué)民商法博士常燁認(rèn)為，這些都是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介公司抱著“一錘子買賣”的想法，作出違法違規(guī)的行為。
常燁說(shuō)，房屋中介行業(yè)要想健康持續(xù)的發(fā)展下去，首先要做到守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，必須要規(guī)范運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等都要公開化，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，推行“一站式”服務(wù)?？科墼p、不講誠(chéng)信的中介，一旦失去了商業(yè)道德底線，無(wú)異于自毀前程。其次建立完善的中介服務(wù)體系，向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務(wù)。長(zhǎng)期以來(lái)，中介公司主要是依靠為客戶提供信息服務(wù)收取一定的中介費(fèi)用生存，但隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，這種經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的需要，并最終將被市場(chǎng)淘汰，取而代之的則應(yīng)是集代理、銷售、評(píng)估于一身的經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式。房屋中介應(yīng)加強(qiáng)自身能量積累、加快品牌服務(wù)建設(shè)，才能贏得市場(chǎng)。
提醒
這些費(fèi)用 房屋中介公司不能收
如今，很多人因?yàn)楦鞣N原因，會(huì)選擇購(gòu)買二手房，如何規(guī)避陷阱，既買到如意的房屋，又只支付該支付的費(fèi)用呢？重慶妙珠律師事務(wù)所倪世鈞律師專門對(duì)房屋中介哪些該收費(fèi)、哪些不該收費(fèi)的情況進(jìn)行了整理。
倪世鈞律師介紹，2014年12月31日，我市物價(jià)局和市國(guó)土資源和房屋管理局聯(lián)合發(fā)布渝價(jià)〔2014〕393號(hào)文，通知從次年1月1日起，放開房地產(chǎn)咨詢和經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi)，進(jìn)行房屋買賣居間代理和房屋租賃代理的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由此，可以明確，以下費(fèi)用不能收?。?/div>
1.約定范圍之外的費(fèi)用不能收。國(guó)家和重慶市的規(guī)定，均要求房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供求狀況協(xié)商確定，如未約定或約定之外的費(fèi)用，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)當(dāng)然無(wú)權(quán)收取。
2.明碼標(biāo)價(jià)之外的費(fèi)用不能收。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《價(jià)格法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等法律法規(guī)要求，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的醒目位置公示價(jià)目表，價(jià)目表應(yīng)包括服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)對(duì)象及支付方式等基本標(biāo)價(jià)要素。按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十八條第二款，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
3.欺詐標(biāo)價(jià)的費(fèi)用不能收。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐；一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。否則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不但不能收取相關(guān)費(fèi)用，反而還可能受到相應(yīng)處罰。
4.服務(wù)不達(dá)標(biāo)不能收傭金?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費(fèi)。
5.未明確的代收代付費(fèi)不能收。國(guó)家發(fā)改委和住建部發(fā)改價(jià)格［2014］1289號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代收代付的稅、費(fèi)應(yīng)予以標(biāo)明，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得收取任何未明確的代收代付費(fèi)用
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