中國房地產正面臨日益嚴峻的市場風險。住房與房地產是國計民生的支柱和樞紐部門，它的發(fā)展、繁榮與安全關乎4億家庭的幸福，決定13億人大國的前途。雖然目前國家樓市、金融、經濟與社會風險總體可控，但是房地產“灰犀牛”正在步步緊逼。
房地產泡沫風險已經較大。首先是重點城市房地產價格泡沫較大。2017年全國地級以上城市平均房價收入比為1∶7.5（中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究團隊測算），35個大中城市超過1∶10，重點城市的房價收入比是合理區(qū)間的兩倍。
其次，全國房地產的數(shù)量泡沫比較嚴重。2016年10月以來，在從嚴調控不斷加碼的作用下，樓市急劇升溫趨勢得到了控制，通過各方主體博弈和角力，市場進入短暫的弱均衡狀態(tài)。但樓市均衡是“刀刃上”的均衡，樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的穩(wěn)定，自2018年4月一些城市又出現(xiàn)反彈的跡象。盡管從2018年7月開始住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產市場亂象的專項行動，會起到穩(wěn)定房地產市場的積極作用，但是未來房地產市場形勢日益嚴峻。
雖然存在著價格泡沫破裂的風險，但總體上，還是面臨市場反彈和泡沫擴大的風險。
房地產金融的杠桿較高。首先，金融機構的房貸比例偏高。2017年住房抵押貸款與房地產價值比（LTV）達到59.3％（中國人民銀行測算），如果房價降幅超過50％以回到合理區(qū)間，則不少家庭的“貸款價值比”（LTV）將小于1，將面臨“棄房棄貸”的斷供違約風險。
其次，居民部門債務率偏高。根據(jù)人民大學經濟學院測算：中國居民杠桿率（48.4％）低于發(fā)達經濟體的平均水平（76.1％），但2017年居民部門債務占可支配收入比重達到110.9％，已高于美國家庭部門的杠桿率水平（108.1％）。而根據(jù)中國家庭金融調查，2017年房地產資產占居民總資產比重達73％，遠高于美國的水平。
再次，開發(fā)企業(yè)負債率過高。據(jù)Wind數(shù)據(jù)測算，截至2018年一季度末，上市房企的整體負債率高達79.42％，20家公司資產負債率超過85％，有近一半的企業(yè)資產負債率超過70％，多數(shù)企業(yè)超過國際公認的60％紅線。與此同時，2018年開始上市房企將有數(shù)千億元規(guī)模的債務要到期償還，但銷售回款卻呈現(xiàn)放緩趨勢。
與此同時，金融、經濟和社會也潛伏著相當?shù)娘L險。如果繼續(xù)重復過去的故事，樓市終將發(fā)生泡沫破裂帶來的危機。那不僅會引發(fā)整體的金融與經濟危機，還將威脅社會穩(wěn)定和國家安全。從時間看，樓市危機不在真實需求出現(xiàn)拐點的2025年之前局部出現(xiàn)，就會在市場預期發(fā)生根本逆轉的2025年左右全面爆發(fā)。
建立房地產稅繳納的激勵約束機制。不僅對欠繳和不繳納稅款的納稅人作出經濟懲罰，而且將其納入社會信用體系的不良信用名單，使其在一系列社會經濟活動中受到一定限制。 圖/視覺中國
房地產稅開征化解長期風險
房地產稅是以具有所有權的房屋及具有使用權的土地為征稅對象，向產權所有人征收的一種財產稅。作為“用益物權”的土地使用權可以作為征稅的標的物，房地產稅是國家作為社會管理者的身份取得的稅收收入，不受具有地租性質的收益土地出讓金的影響。
開征房地產稅是化解樓市與經濟長期風險的制度性舉措。2016年10月以來，在從嚴調控不斷加碼的作用下，樓市急劇升溫趨勢得到了控制，通過各方主體博弈和角力，市場進入短暫的弱均衡狀態(tài)。但樓市均衡是“刀刃上”的均衡，樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的穩(wěn)定，自2018年4月一些城市又出現(xiàn)反彈的跡象。盡管從2018年7月開始住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產市場亂象的專項行動，會起到穩(wěn)定房地產市場的積極作用，但是未來房地產市場風險有進一步擴大之勢。
首先，基礎制度缺失及其經濟利益機制的扭曲，是導致相關各方推動房地產風險擴大的根源。金融機構支持房地產消費和投資的熱情沒有減弱。地方政府炒地以及刺激房地產過度發(fā)展的內在沖動沒有減弱。居民投資和投機房地產動力沒有減弱。開發(fā)企業(yè)冒險投資，開發(fā)動力沒有減弱。
在外部環(huán)境多變和固定資產投資增長乏力等情況下，經濟增長依然需要房地產投資帶動和保證。要從根本上化解房地產市場風險，實現(xiàn)“房子是用來住的”的定位，需要加快具有關鍵意義的基礎性制度即土地、財稅和金融制度等改革。
其次，房地產行政調控的正副作用此消彼長，決定加快基礎制度改革，建立長效機制刻不容緩。由于基礎制度遲遲沒有推出，行政調控被迫長期化，到目前嚴厲的本輪調控政策已經持續(xù)一年多，盡管力度逐漸加重、范圍不斷擴大，但政策效果在邊際下降。
各類市場主體都存在試圖通過各種“創(chuàng)新”措施來變現(xiàn)放松調控趨勢。與此同時，行政調控產生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場反彈風險。破壞了市場調節(jié)機制，導致市場信號失靈和信息失真。扭曲了市場結構，刺激了需求，抑制了供給，造成了市場恐慌。因城施策也造成了“炒房客”向非限購城市的轉移，催生了更大范圍城市房地產價格和數(shù)量泡沫。
再次，房地產稅開征成為多項改革的前置的前置條件。
當前，住房制度及其他基礎性制度改革都需要以財稅制度和財稅體制的改革為前提，而財稅改革整體啟動又需要以房產稅改革為前提。只有成功開征房地產稅，才能讓房地產稅替代土地出讓金，讓土地財政和土地融資退出，才能讓財政回歸稅收財政，才能實現(xiàn)財稅制度、金融制度和土地制度的回歸性改革。讓基礎設施融資回歸財政融資，讓土地回歸生產要素功能。
房產稅是樓市穩(wěn)健的關鍵性制度
首先，抑制房地產過度投資，支持“住有所居”。由于沒有持有稅，與其他金融和實業(yè)投資相比，房地產投資的成本低而利潤高。在一定起征點之上開征房地產稅，一方面支持基本的居住消費需求，另一方面讓投資者承擔累進的持有成本，直到相比較其他投資品，沒有更多的利潤可賺，可以抑制房地產過度投資甚至投機需求，從根本上解決房地產泡沫的問題。
其次，優(yōu)化資源配置，提升經濟效率。沒有持有稅，房地產持有沒有成本，是導致房地產消費和資源占用過大，資源配置不合理甚至浪費的重要原因。因而，開征房地產稅對資源優(yōu)化配置具有機制性促進作用。
再次，矯正結構失衡，促進經濟轉型。房地產稅缺失導致的房地產行業(yè)的超額利潤，導致全社會資金流向房地產，進而導致經濟嚴重房地產化，阻礙科技創(chuàng)新和轉型升級。開征房地產稅使得房地產行業(yè)利潤平均化，有助于社會資金回歸實體經濟，致力于科技創(chuàng)新，進而有助于整體經濟持續(xù)繁榮發(fā)展和不斷轉型升級。
另外，優(yōu)化稅收結構，構建更加合理的財稅體制。目前，房地產稅收結構不合理。交易環(huán)節(jié)的稅種多稅負重，持有環(huán)節(jié)的稅種稅負低，開征房產稅可以讓房地產稅收結構更加合理。
目前整體稅收結構不合理。直接稅比重低，間接稅比重高，也造成了企業(yè)稅負過重問題。開征房產稅有助于提高直接稅比重，降低間接稅比重，也為企業(yè)減負創(chuàng)造條件。
中央與地方的稅收結構不合理。目前在總共稅收23種中，雖然涉及地方的有18種之多，除營業(yè)稅外，大多屬于零星小稅種，地方缺乏主體稅種。
最后，調整收入分配，實現(xiàn)社會公平和包容發(fā)展。對多占用房地產及相關資源者征收累進的房地產稅，同時將房產稅收入用在當?shù)毓卜蘸椭械褪杖胱》勘Ｕ仙希M行收入分配的再調節(jié)，有助于增加全社會福利，體現(xiàn)社會公平，實現(xiàn)包容性發(fā)展。
房地產稅的框架和配套改革
雖然住房具有當?shù)鼗瘜傩?，中國人口眾多、幅員遼闊，各地情況千差萬別，房地產稅具體制度需要因地制宜。但是作為一項基礎制度總體框架在全國范圍內應具有一致性，相關標準應在規(guī)定的區(qū)間內。與此同時，鑒于房地產稅收存在的結構性問題，在開征房地產稅的同時，應對整個房地產稅收結構進行改革，以構建科學合理的房地產稅收體系。為此建議：
校準全國房地產稅的基本框架和標準區(qū)間。
在稅率上，要使稅收發(fā)揮實質性作用又不至被征收對象負擔過重，總體上可采取稅率0.5％－3％的區(qū)間內。在稅基上，按照房地產市場評估值計稅依據(jù)，對房產原值一次減除40％－60％后的余值計算征收，以體現(xiàn)保障公民基本居住需求的政策取向。
在范圍上，目前僅僅對完全產權的城鎮(zhèn)住房進行征收，暫不對城鎮(zhèn)不完全產權住房和農村住房進行征收。
在起征點上，為使各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅，提供兩個標準，由交稅家庭自愿選擇對其有利的一個即：按人均建筑住房面積確定起征點，人均面積控制在40平方米－50平方米，戶均面積控制在50平方米－60平方米。
在用途上，地方政府僅用于滿足教育、治安和中低收入居民住房保障等公共基礎提供。
在減免上，對于老弱病殘孤等貧困或者特殊困難家庭，目前擁有較大面積的住房，制定明確政策標準可以予以減免。
與此同時，對于個人以及家庭租和購一定標準之下的個人所得稅抵扣，全國性法律也應作出原則性和有區(qū)間的規(guī)定。
房地產稅收體系的改革與重構。將原來10項稅種增減、合并和調整為6項稅種，具體為：取消城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護稅（含教育附加稅）。房地產稅征收包括住房所有權和土地使用權的征稅，房地產稅征收用途也是教育和城市基礎設施支出；統(tǒng)一家庭個人與企業(yè)單位的經營性房產稅與新開征的房地產稅。
公司單位與個人家庭擁有的經營或者自住住房，采取統(tǒng)一標準和方法，按住房估值計價征收，稅率則是新的房地產稅稅率；取消交易環(huán)節(jié)的房地產增值稅重復的土地增值稅；取消開發(fā)環(huán)節(jié)的與土地出讓金重復的耕地占用稅；建立隨持有期限累退的所得稅征收制度。為保證“支持住和抑制炒”而實行：自用5年以上且是家庭唯一生活用房交易，免征個人所得稅。
5年以內3年以上住房交易，征收20％到50％的個人所得率。3年以內1年以上住房交易，征收50％到70％的個人所得率。
1年之內住房交易，征收70％以上的個人所得稅。建立差異化的住房租賃所得稅減免制度。為促進租賃市場發(fā)展，個人家庭的空置住房交由專業(yè)公司出租，征收20％－30％的個人所得稅，直接出租征收40％－60％的個人所得稅；從而形成由企業(yè)所得稅、個人所得稅、增值稅、房地產稅、契稅和印花稅的房地產稅收體系，進而大大減少重復征收，降低開發(fā)和流轉環(huán)節(jié)的稅收，增加保有環(huán)節(jié)稅收。
與此同時，針對征管制度存在的問題，若想順利開征房地產稅，需要改革現(xiàn)存的征稅制度，加快構建自然人稅收征管的制度體系。
規(guī)避短期和長期風險的可行路徑
正確理解和準確把握總體原則，加快完成各項準備工作，選擇合適時機果斷開征房地產稅。財政部提出“立法先行，充分授權，分步實施”的總體原則，需要全面理解：
首先，立法先行，加快立法?；诙愂辗ǘǖ脑瓌t，一要通過制定全國性法律為房地產稅開征創(chuàng)造法理依據(jù)。另一方面，不能讓立法延誤了房地產稅開征的時機。為此，要加快立法進程，不能以稅收法定和問題復雜為借口，以沒完沒了的調研而拖延時間，應該盡快啟動立法程序并通過立法，讓各地政府根據(jù)房地產市場的時機開征。
其次，充分授權，地方主責。房地產稅屬于地方稅，充分授權地方政府房地產稅收的相關立法權，使得地方政府能夠根據(jù)法律確定總體框架，結合各地發(fā)展水平、市場形勢等具體實際，確定征收具體的時間、稅率、稅基、起征點、減免以及配套方案。同時將房地產稅開征與行政性限制措施解除相掛鉤，調動地方開征的積極性。
再次，逐步推進，積極作為。鑒于房地產稅開征的涉及面廣、影響力大、問題復雜性、充滿不確定性，應采取漸進策略，從對象、范圍、力度和速度等方面，不斷擴大和加碼。但是，逐步推進不是不推進，如果以“逐步推進”為借口，總是“前怕狼，后怕虎”、瞻前顧后，逐步推進就變成了消極地應對，必將貽誤時機，釀成巨大風險。因此，應一步一個腳印地推進房地產稅開征向縱深方向發(fā)展。
相機利用房地產稅的多重效應功能，保證既抑制樓市短期風險擴大，又最終化解長期風險。房地產稅具有多重功能，其中，直接抑制房價過快上漲很重要，但效果有待觀察。終結土地財政和土地融資更為根本，但不能一步到位。因此，相機決定房地產稅開征的時機、力度、范圍和速度，既可以房地產市場保持平穩(wěn)，也可以實現(xiàn)土地財政和土地融資退出，進而為土地、財稅和金融三項基礎制度改革創(chuàng)造條件。
為此，首先，如果房地產稅開征對房地產市場影響較大，則保持適中的力度、范圍和速度推進，從而首先達到直接抑制房價過快上漲和降低宏觀經濟風險的效果。
其次，如果房地產稅開征對市場影響過大，則保持輕小的力度、范圍和速度推進，也能夠首先達到抑制過度投資和房價過快上漲的作用，與此同時，在保證市場平穩(wěn)的前提下，根據(jù)房地產稅開征創(chuàng)造的稅收條件，讓土地財政和土地融資漸進退出。
再次，如果房地產稅開征對抑制投資和房價過快上漲影響不大，則可以加大房地產稅開征的力度、范圍和速度，可以讓土地財政和土地融資制度快速撤退，這反而為加快基礎性制度改革創(chuàng)造了更好的條件。
實行僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經營性住房家庭開征房地產稅的方案。即住房家庭一旦交易或者過戶房屋（不管是新建商品房，還是二手商品房），將統(tǒng)計買賣雙方的各自擁有的全部完全產權的住房，分別計價征收買賣雙方家庭擁有的起征點以上住房的房地產稅。而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不征收房地產稅。這一方案具有機制性內在穩(wěn)定器作用。
一方面，在開征初期，可以暫時擱置存量住房，避開目前一些存量住房存在的歷史問題，使開征涉及面大大縮小，減少開征阻力和市場影響。
另一方面，以房地產過戶作為機制，隨著時間的推移，征收范圍逐步擴大，經過兩代人的時間，房地產稅開征可以覆蓋到全部房產，從而實現(xiàn)漸進式的自動全覆蓋。
但對于公司和個人的經營性房屋，則直接從房產稅轉制成房地產稅。該方案還有一個重要穩(wěn)定房地產市場的機制性作用，即確保市場不會因為房地產稅開征而引起市場恐慌。因為如果房地產不交易不過戶，則目前擁有的存量住房不管多少均暫不開征，如果交易和過戶，均要統(tǒng)計買賣雙方擁有的住房存量，開征起征點面積以上房地產稅。
多項配套措施并舉，為房地產稅開征提供思想、組織、輿論和機制保障。
首先，建立房地產稅開征的適應性預期。在開征之前，多推出幾輪房地產稅將要開征的信息和報道，讓市場對房地產稅“狼來了”逐步適應，從而避免房地產稅開征引起市場過度恐慌。
其次，凝聚開征房地產稅的最大共識。在開征前后，廣泛開展政策宣傳和輿論引導，闡釋開征房地產稅的合理性，闡釋房地產稅：對防止經濟問題惡化與金融風險加劇的關鍵作用，對實現(xiàn)制度變革、機制重構和體制轉換的關鍵作用，對促進經濟轉向高質量和可持續(xù)發(fā)展的重大意義，以轉變觀念，統(tǒng)一認識，提振信心，堅定決心。
建立房地產稅繳納的激勵約束機制。不僅對欠繳和不繳納稅款的納稅人做出經濟懲罰，而且將其納入社會信用體系的不良信用名單，使其在一系列社會經濟活動中受到一定限制。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
