在持續(xù)的、不斷收緊的“五限”調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的拐點似乎已來臨。
前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但融資和現(xiàn)金流問題從年初就已凸顯。作為資金高度密集的行業(yè)，當(dāng)表外融資大幅收緊，房企僅剩的融資通道只有開發(fā)貸、海外發(fā)債極少數(shù)了；來自購房者的首付和按揭貸款，是房企資金的主要來源，但今年也嚴(yán)重受限。
硬幣的另一面則是，房企的開發(fā)投資仍處高位，新開工、竣工、三費支出上漲，今年又遇償債高峰，在年中的經(jīng)營性現(xiàn)金流集體轉(zhuǎn)負(fù)或大幅縮減后，三季度開始，一些房企就率先降價回籠現(xiàn)金了。
降價促銷是房企最后的殺手锏。當(dāng)價格戰(zhàn)打響，就是樓市進(jìn)入下行周期的準(zhǔn)確信號。
資金鏈承壓
近期，泰禾、恒大、碧桂園、招商蛇口等多家開發(fā)商，打出了降價促銷的招牌。
其中，恒大推出國內(nèi)全部樓盤8.9折，如果將全部優(yōu)惠進(jìn)行疊加，最低可至7.4折，更勝于今年2月份8.8折的促銷力度。此外，碧桂園個別項目出現(xiàn)8折優(yōu)惠，泰禾的合肥院子部分戶型降價4000元/平方米。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，降價可以歸結(jié)為房企的資金壓力、業(yè)績壓力，自身的營運費用也是一筆很大的開支。趁“金九銀十”給予折扣，期望增加銷售，快速回款。
一位知名房企CFO認(rèn)為，今年以來房企面臨巨大的資金壓力，根源是融資渠道大幅收縮，而房企的投資、經(jīng)營活動卻維持慣性，并沒有同時收縮。
從中期財報來看，大多數(shù)房企出現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或縮減，如萬科實現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-42.55億元，上年同期為218.5億元，上年末則為823.2億元；保利發(fā)展截至中期的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-98.33億元。
此外，碧桂園上半年的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流雖保持為31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
其他二線房企的狀況也不樂觀。渤海證券顯示，中低評級房企現(xiàn)金流吃緊，AA房企的現(xiàn)金及等價物負(fù)增長，資金面出現(xiàn)缺口。
中信建投監(jiān)測，隨著流動性的改善，自籌資金增速從4 月低點4.8%已經(jīng)連續(xù)攀升至11.2%。此外，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金106682 億元，同比增長6.9%，增速比1-7月擴(kuò)大0.5個百分點。
但興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，房企資金來源增速有所波動，但是整體資金來源增長中樞下行是中期趨勢，預(yù)期從銷售和資金角度，難以有大幅度的持續(xù)緩解。
償債高峰的來臨，也沒有給房企足夠的喘息機(jī)會。
東海證券指出，進(jìn)入9月后，房企償債高峰已至，據(jù)目前已披露完畢的半年報顯示，50%的公司面臨償債壓力。
平安證券分析師楊侃認(rèn)為，在此情況下，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險。
整體看，即便多數(shù)房企的銷售金額同比攀升，但2018已經(jīng)過去三分之二，留給房企完成銷售目標(biāo)的時間已經(jīng)不多了。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，2018上半年銷售排行前20的房企，14家設(shè)定了年度銷售目標(biāo)。其中，1-8月銷售目標(biāo)完成率在三分之二以上的有8家，分別是中國金茂、
陽光城、新城控股、世茂、中海、正榮、恒大、招商蛇口；總共13家的目標(biāo)完成率在50%以上，華夏幸福還沒到50%，年度完成率堪憂。
去年的房企銷售冠軍碧桂園，以及萬科，則干脆就沒有設(shè)定年度銷售目標(biāo)。
回款是關(guān)鍵
保利地產(chǎn)研究院認(rèn)為，面對融資和償債的雙重壓力，房企“現(xiàn)金流”管理尤為重要。加緊回籠資金、確保財務(wù)穩(wěn)健，是面對行業(yè)短期調(diào)整風(fēng)險的首要舉措。
對房企而言，最大的回籠資金手段是銷售。但受信貸持續(xù)緊縮影響，今年以來，各房企銷售回款率普降。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，一線房企銷售回款率平均值穩(wěn)定在80-90%的較高水平?？v觀TOP50房企，銷售回款率在90%、80%、70%以上的分別有16家、8家、15家。
其中，碧桂園、恒大、萬科、保利四家“龍頭”，除恒大保持95.04%的回款率外，萬科銷售滾動回款率為93%，歷年這一數(shù)據(jù)往往在95%以上。
半年報顯示，保利上半年累計實現(xiàn)銷售回籠1698億，回籠率僅 78.9%，同比下降3.5個百分點。
財報顯示，碧桂園2016、2017的銷售回款率分別為92%、90%。而今年上半年，碧桂園實現(xiàn)銷售現(xiàn)金回款約3360.2億元，回款率約為81.5%。
國盛證券指出，從資金回籠角度看，較高的銷售去化率并不一定伴隨著較高的銷售回款率。按照銷售去化率從高到低排序，排在前20名的房企平均銷售回款率為76.3%，后20名的平均銷售回款率為95.7%，差異顯著。
銷售放緩對房企實現(xiàn)回款將是雪上加霜。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月銷售面積累計增速 4%，比7月回落 0.2個百分點；8 月單月增速2.4%，比上月大幅回落7.5個百分點。
9月份以來，絕大多數(shù)房企都把回款和回款率作為首要的目標(biāo)來執(zhí)行。
萬科董事會主席郁亮透露，今年制定了6300億回款的目標(biāo)，現(xiàn)在完成還不到一半；佳兆業(yè)財務(wù)部總經(jīng)理吳建新表示，將加快整工程建設(shè)速度以及存貨去化速度，以完成現(xiàn)金的迅速回籠、回款率的提升。
除了通過加快銷售回款緩解資金壓力，一些房企準(zhǔn)備通過變賣資產(chǎn)實現(xiàn)資金回流。
佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成稱，還將通過出售資產(chǎn)等多渠道保證資金周轉(zhuǎn)。
克而瑞研究指出，在國家和地方政府調(diào)控政策層出不窮，尤其是信貸持續(xù)緊縮的背景下，規(guī)模房企上半年的日子并不好過。不過，下半年貨幣政策或?qū)⒂煞€(wěn)健中性轉(zhuǎn)向中性偏積極，三季度房地產(chǎn)市場進(jìn)入難得的銷售窗口期，開發(fā)商資金壓力將有所緩解。
其預(yù)計，下半年將有更多房企繼續(xù)“高周轉(zhuǎn)”策略，積極搶收業(yè)績和回款，保障企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長。
天風(fēng)證券認(rèn)為，隨著去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿，按揭貸款同比繼續(xù)正增長，融資環(huán)境有所改善，但整體資金壓力仍存。
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