和以往“金九銀十”不同，今年樓市格外冷淡。開(kāi)發(fā)商為了狠抓回款，不得不降價(jià)促銷。目前，全國(guó)各地樓盤(pán)降價(jià)促銷的案例越來(lái)越多。

“我今天看我小區(qū)的售樓廣告，有個(gè)房子比之前低了90萬(wàn)。”一位住在上海寶山的業(yè)主李女士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

不久前，位于上海寶山的招商雍和府開(kāi)啟了一輪以讓利為目的的促銷。在其對(duì)外的營(yíng)銷宣傳中，9月在該項(xiàng)目買(mǎi)房可獲得寶馬品牌汽車（可折現(xiàn)）一輛。

相關(guān)新聞：買(mǎi)房就送寶馬車！房企大打促銷牌，行業(yè)寒冬來(lái)了？

相比此前一二線熱點(diǎn)城市的一房難求，如今開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始變相促銷，希望可以快速出貨來(lái)緩解自己的資金壓力。

恒大是國(guó)慶黃金周前夕最早從集團(tuán)層面啟動(dòng)全國(guó)促銷的龍頭地產(chǎn)商。

今年9月初，該集團(tuán)對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行全國(guó)范圍甩貨。具體而言，部分項(xiàng)目限量折扣特價(jià)房折上97折（額外最高95折），部分項(xiàng)目公寓、辦公及寫(xiě)字樓額外92折，商鋪額外6到7折優(yōu)惠。此外，根據(jù)付款方式的不同，可享有的優(yōu)惠政策也不同。

若想享受93折，購(gòu)房者需在3個(gè)月內(nèi)付清全款；

采用商業(yè)及公積金按揭貸款的可享受94折；

首付采取優(yōu)惠按揭，且在11月30日前付清的話可享受95折；

1年內(nèi)付清全款的可享受97折；

2年內(nèi)付清全款則享受的優(yōu)惠力度最小，為99折。

按照恒大公布的優(yōu)惠促銷政策，如果把所有購(gòu)房?jī)?yōu)惠全部用齊，一套住宅樓盤(pán)的最終折扣幅度可以達(dá)到74折。此外，其辦公樓盤(pán)的折扣則是在89折的基礎(chǔ)上額外有6-7折，這意味著恒大商鋪部分接近半價(jià)出售。

前五強(qiáng)公司中保利地產(chǎn)(600048)旗下項(xiàng)目也于國(guó)慶前啟動(dòng)促銷策略。以該公司廣州南沙保利城為例，原有售價(jià)高于每平約21000元，但現(xiàn)在部分戶型僅需每平1萬(wàn)8千多；而位于廣州廣鋼新城的項(xiàng)目，每套最高可優(yōu)惠100萬(wàn)元。

“今年?duì)I銷壓力非常大，很多公司在中期都會(huì)上調(diào)規(guī)模銷售目標(biāo)，但是今年幾乎沒(méi)有公司上調(diào)，未來(lái)沖擊業(yè)績(jī)，大部分公司都在降價(jià)。”一位開(kāi)發(fā)商高層告訴記者。

萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮表示在近期的工作會(huì)議提到，要求萬(wàn)科作戰(zhàn)略檢討，所有業(yè)務(wù)圍繞“收斂”和“聚焦”四個(gè)字來(lái)進(jìn)行，保證萬(wàn)科能活下去。“這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢(shì)，但這是我們的選擇。”按照萬(wàn)科要求，必須實(shí)現(xiàn)6300億回款。

“今年很多公司都在抓回款，為了回款降價(jià)出貨將是大面積現(xiàn)象。”上述開(kāi)發(fā)商高層說(shuō)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前市況下，部分城市的項(xiàng)目不降價(jià)促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價(jià)，一旦遭到業(yè)主退房，事情就更加復(fù)雜、棘手。一旦預(yù)期降價(jià)引發(fā)的退房非常激烈，大部分房企很可能會(huì)因此暫緩降價(jià)或者采用間接的緩和方式進(jìn)行促銷。

不過(guò)，即將到來(lái)的債務(wù)高峰，也是逼迫開(kāi)發(fā)商不得不加速回款的原因。

據(jù)申萬(wàn)宏源(000166)統(tǒng)計(jì)，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計(jì)為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達(dá)932億、698億元。接下來(lái)2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

“從我們觀察看，目前房地產(chǎn)行業(yè)平均去化周期應(yīng)該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。” 國(guó)泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇說(shuō)。

海通證券(600837)債券研究員姜超宏認(rèn)為，伴隨企業(yè)間分化越來(lái)越明顯，融資潮水過(guò)去后，個(gè)別企業(yè)的信用違約概率增加。再融資持續(xù)收緊下，企業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)中非標(biāo)準(zhǔn)化程度較高、項(xiàng)目去化難度高（不少小房企項(xiàng)目受區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常大），或者現(xiàn)有資產(chǎn)抵押程度已經(jīng)非常高，都會(huì)影響到企業(yè)獲取流動(dòng)性的能力。風(fēng)格激進(jìn)的中型房企則容易面臨融資失控的問(wèn)題。他判斷，風(fēng)險(xiǎn)釋放的順序或是：“流動(dòng)性差的小房企-風(fēng)格激進(jìn)的中型房企-管理不善的大中型房企”。

你那里的房子降價(jià)了嗎？