按照當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢和調(diào)控政策，外界普遍預(yù)計(jì)北京樓市在“金九銀十”很難有所表現(xiàn)。然而，9月第三周樓市表現(xiàn)則讓人略有驚訝。統(tǒng)計(jì)顯示，9月第三周，北京新房住宅成交網(wǎng)簽高達(dá)2628套，創(chuàng)造了今年以來最佳一周。其中，限競房集中供應(yīng)，帶來的拉動效應(yīng)功不可沒。但與此同時，受供應(yīng)相對大于需求因素影響，限競房項(xiàng)目成交狀況也冷熱不均，分化態(tài)勢比較顯著。

低總價成交占優(yōu)

據(jù)地產(chǎn)營銷人發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)入9月，從北京成交樓盤特點(diǎn)來看，500萬元以下住宅成交套數(shù)占比過半，500萬-600萬元住宅成交套數(shù)占比12.08%。低總價成交是目前市場主流特征?？們r600萬元以內(nèi)的住宅成交超過60%。

地產(chǎn)營銷人出品人韓樂表示，低總價成交占樓市主流主要是由于限競房集中入市導(dǎo)致供應(yīng)井噴，這也同時說明剛需剛改客戶的置業(yè)熱情正在被激發(fā)。

從供應(yīng)上來看，限競房自6月起供應(yīng)套數(shù)占比過半；7月供應(yīng)套數(shù)持續(xù)攀升，占比高達(dá)67.86%；9月至今，供應(yīng)套數(shù)占比已超八成，完全改變了北京新房住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

從成交層面看，9月限競房項(xiàng)目網(wǎng)簽套數(shù)占整體住宅成交的22.77%。預(yù)計(jì)后市，該成交占比會持續(xù)增加，樓市地位得以夯實(shí)。

供應(yīng)格局將有變化

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前入市及待入市項(xiàng)目共計(jì)70個，其中入市項(xiàng)目18個，供給房源近萬套，但僅有8個項(xiàng)目有網(wǎng)簽記錄，網(wǎng)簽套數(shù)在1100套左右，網(wǎng)簽率僅有11%，網(wǎng)簽率較低，市場較冷。限競房項(xiàng)目的遇冷，新房市場供大于需，一定程度上表明北京新房市場已經(jīng)開始有進(jìn)入買方時代的前兆。

從9月成交區(qū)域分布看，以石景山為代表的西部，以通州為代表的東部，以大興為代表的南部，以昌平為代表的北部，四個區(qū)域銷售占比相對均衡。潛在供應(yīng)方面，四季度東部和西部板塊新項(xiàng)目將進(jìn)入密集推貨節(jié)奏，有望在成交占比上取得優(yōu)勢，從而打破當(dāng)前供應(yīng)均衡的局面。

總體上看70個限競房項(xiàng)目分布，大興項(xiàng)目數(shù)量最多，高達(dá)15個，其次為房山，限競房項(xiàng)目為9個，海淀限競房項(xiàng)目8個位居第三。近郊區(qū)共有39個限競房項(xiàng)目，主城區(qū)共有24個限競房項(xiàng)目，遠(yuǎn)郊區(qū)共有7個限競房項(xiàng)目。

值得注意的是，一些新項(xiàng)目所在的區(qū)域板塊非常成熟，如中央別墅區(qū)，且產(chǎn)品線也相對豐富，是限競房入市3個月以來一批最好資質(zhì)的項(xiàng)目。此外，以往供應(yīng)稀缺的板塊也將成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，但也有一種跡象值得關(guān)注。有機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，當(dāng)前北京樓市客戶結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大的變化，客戶變得稀缺的同時，大幅度擴(kuò)區(qū)選房也越發(fā)常見，整個西部片區(qū)或者東部片區(qū)內(nèi)，甚至全北京范圍內(nèi)的項(xiàng)目幾乎都成了競品。

項(xiàng)目成交現(xiàn)分化

值得注意的是，當(dāng)前多數(shù)限競房項(xiàng)目的成交去化并不理想，總體去化率僅在四成左右，已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化的趨勢，只有少數(shù)項(xiàng)目能獲得開盤熱銷，而大部分則未達(dá)到銷售預(yù)期。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析，與限競房扎堆入市相比，市場需求則顯得相對稀缺，尤其政策依舊高壓，讓購房門檻居高不下?？蛻魧?xiàng)目的選擇空間愈發(fā)寬廣的情況下常常貨比三家，延遲下單。這無疑延長了各個樓盤的去化周期，接下來的競爭烈度會持續(xù)升級。

面對競爭，開發(fā)商在營銷上也盡其所能。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，地產(chǎn)營銷在客戶召集、客戶轉(zhuǎn)化的環(huán)節(jié)，幾乎用上了所有能利用的渠道，為了最終的目標(biāo)，幾乎是無所不用其極。而且開發(fā)商正越來越倚賴渠道拓客，項(xiàng)目給渠道的點(diǎn)位日漸攀升，甚至有的項(xiàng)目高達(dá)10%。

有業(yè)內(nèi)人士分析，營銷手段之外，產(chǎn)品依舊是核心競爭力。預(yù)計(jì)具有獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢的、擁有稀缺配套資源的樓盤去化難度不會太大，但那些區(qū)位一般，交通不便的項(xiàng)目無疑會陷入沉寂。對于這類項(xiàng)目，要么精雕產(chǎn)品，為樓盤“增配”，要么采取實(shí)實(shí)在在的降價促銷，否則銷售難度可想而知。此外，那些重點(diǎn)打造產(chǎn)品差異化以及創(chuàng)新產(chǎn)品的限競房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速去化的可能性也較大。北京商報記者 董家聲