赴港上市房企或再添新軍。近日，浙系房企德信地產(chǎn)順應(yīng)今年以來的港股上市熱潮，調(diào)整股權(quán)架構(gòu)以德信中國控股有限公司（以下簡稱“德信中國”）之名遞交上市申請書。在此之后，這家偏居杭州、重點布局長三角、中小規(guī)模、此前并不為外界所知的地方性房企迎來了它的“高光時刻”。然而，隨德信中國發(fā)展履歷以及上市進展一起被推至臺前的，還有企業(yè)有待均衡的城市布局以及高企的負債率。北京商報記者就德信中國上市進度事宜、千億規(guī)模計劃、戰(zhàn)略布局以及降低負債等方面的問題，向德信地產(chǎn)提出進一步采訪需求，該公司回應(yīng)稱，企業(yè)已進入上市前“緘默期”，一切與上市有關(guān)的信息都以公告發(fā)布為準。

名稱規(guī)避地產(chǎn)屬性

9月18日，德信中國向港交所遞交上市申請，邁出赴港上市第一步。

據(jù)了解，此次提交上市申請的德信中國，為德信控股集團旗下德信地產(chǎn)的控股公司，2018年1月16日成立于開曼群島，是德信地產(chǎn)為開發(fā)業(yè)務(wù)上市調(diào)整股權(quán)架構(gòu)后的新平臺。德信地產(chǎn)作為浙江省一家綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，此前主要專注于住宅物業(yè)開發(fā)及商業(yè)和綜合用途物業(yè)的開發(fā)、運營及管理。根據(jù)克而瑞2017全國房企銷售榜單，德信地產(chǎn)2017年銷售額265.1億元，排在69名；銷售面積160萬平方米，排在第79名。

根據(jù)德信中國招股書，于調(diào)整后及公開招股前，德信中國分別由德欣、德源、創(chuàng)智三家公司持股84%、10%、6%，其中德欣由德信控股集團董事長胡一平持股92%，胡一平之子胡詩豪持股8%，德源由胡一平100%持股，創(chuàng)智由獨立第三方陳躍100%持股。

在德信中國之前，截至今年9月底，已有8家中小房企先后在港交所遞交上市申請，其中，正榮地產(chǎn)和弘陽地產(chǎn)于今年成功敲開資本市場的大門。

艾德證券期貨總經(jīng)理陳健豪認為, 中小房企當(dāng)前競爭越來越大，部分甚至陷入了資金困境，資金方面仍待加強，而選擇IPO其實是企業(yè)快速做大規(guī)模的一個成長的方式。

值得玩味的是，本次推動IPO進程，德信選擇了“德信中國”這個名稱，而并非直接用德信地產(chǎn)，在很多業(yè)內(nèi)人士看來,是為了規(guī)避地產(chǎn)股低估值的問題。

據(jù)了解，港股IPO審核制度與A股上市由證監(jiān)會主導(dǎo)審核的核準制有所不同。港股上市采用由聯(lián)交所審核上市申請人資質(zhì)，上市前向監(jiān)管部門提交相關(guān)信息的注冊制，上市核準以市場主導(dǎo)，且上市時間相對確定，一般情況下，最快可在6-9個月內(nèi)完成上市。

“香港上市公司再融資方式便利，效率高。只要股票有市場需求，可以極快完成市場配售，時間短且效率高。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。

業(yè)績下滑中的被迫轉(zhuǎn)型

不管被稱作浙系亦或是杭派，德信地產(chǎn)身上始終帶有地方性房企的印記，其銷售及布局皆側(cè)重浙江及周邊城市。

德信地產(chǎn)2017年銷售額為265.1億元，其中，重點戰(zhàn)略布局的浙江省內(nèi)及周邊城市攬下210億元，占總銷售額的七成以上。截至2018年上半年，德信地產(chǎn)土儲共計636.2萬平方米，其中545.4萬平方米位于浙江省，占土地儲備總量的85.7%，浙江成為德信地產(chǎn)當(dāng)之無愧的土儲重倉以及銷售的主戰(zhàn)場。

有專家分析認為, 德信地產(chǎn)深耕三四線城市雖能規(guī)避市場周期風(fēng)險，但在三四線去庫存紅利接近尾聲的背景下，不均衡的布局使其存在因樓市調(diào)控進入三四線導(dǎo)致業(yè)績波動的風(fēng)險。

德信中國招股書也顯示，該公司業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴于長江三角洲地區(qū)各主要城市的表現(xiàn)，并稱，“長三角城市群的監(jiān)管政策、城鎮(zhèn)化及國務(wù)院對其發(fā)展的支持，已導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商之間產(chǎn)生激烈競爭”。

區(qū)域競爭激烈程度如何，從德信地產(chǎn)杭州銷售排名的下滑中便可見一斑。資料顯示，德信地產(chǎn)2015年以37.26億元的銷售金額，排名杭州銷售排行榜第九位；2016年，德信地產(chǎn)實現(xiàn)在杭銷售額97.58億元，排位第四，不過此后便跌出了前十榜單。根據(jù)資料，把德信地產(chǎn)擠出前十的，正是近兩年靠收購、買地在杭州大肆擴張的融創(chuàng)、陽光城、融信等外來房企。

另有數(shù)據(jù)顯示，德信地產(chǎn)銷售收入確已初顯下滑態(tài)勢。據(jù)招股書，該公司2015-2017年銷售收入分別為56.9億元、69.8億元、65.5億元，有所起伏；2018年上半年，該公司銷售收入24.7億元，較2017年同期的27.6億元降低10.6%。對于公司銷售物業(yè)所得收入的減少，德信中國方面表示，主要是由于公司的交付總建筑面積減少，部分被公司的每平方米的平均銷售的輕微增長抵消。

德信控股集團常務(wù)副總裁、德信地產(chǎn)總裁費中敏曾在接受媒體采訪時表示，“2015-2017年德信（地產(chǎn)）是‘高速疾行’期，而2018-2020年德信（地產(chǎn)）將力求保持‘中高速行駛’速度的增長，并在未來不久的時間內(nèi)實現(xiàn)跨越千億的目標”。招股說明書也明確，該公司已制定全國擴張政策，未來計劃在武漢、鄭州、長沙等增長潛力巨大的全國各中心城市布局。

高負債之困

值得注意的是，德信地產(chǎn)的規(guī)模隨負債率一路走高，高企的負債率以及潛在財務(wù)安全開始為外界所關(guān)注。

招股書顯示，2015-2017年德信中國總流動負債分別為137.2億元、159.4億元、271.9億元，截至2018年上半年，總流動負債已增至338.1億元。從資產(chǎn)負債率來看，德信中國2015年資產(chǎn)負債率為278.7%，2016年達435.2%，2017年降為275.7%。進入2018年，德信中國上半年凈資產(chǎn)負債率為192.6%，遠高于Wind數(shù)據(jù)顯示的79.46%的房地產(chǎn)行業(yè)整體負債率水平。

北京商報記者翻閱德信中國招股書發(fā)現(xiàn)，該公司對于高負債的風(fēng)險早有預(yù)期，并對此進行了風(fēng)險提示：“來自銀行、信托及其他融資安排的借款產(chǎn)生，并預(yù)期將繼續(xù)產(chǎn)生高額利息開支。因此，利率變動或?qū)⒂绊懭谫Y成本，進而或影響我們的盈利能力及經(jīng)營業(yè)績。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，當(dāng)前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策收緊，房企普遍面臨資金困境。德信中國如想擴大融資渠道、謀求規(guī)?；l(fā)展，赴港上市不失為一條可行之路。“不過從財務(wù)穩(wěn)健角度來講，該企業(yè)后續(xù)需考慮降低負債，積極促進資金回籠。”

因企業(yè)上市前存在“緘默期”之故，德信地產(chǎn)未就北京商報記者提出的“未來是繼續(xù)舉債擴張還是著力降低負債”等問題予以回應(yīng)。不過德信中國招股書中對于未來的發(fā)展戰(zhàn)略有所提及，一是要繼續(xù)鞏固在長三角地區(qū)的領(lǐng)先地位，并將拓展至全國主要城市；二是持續(xù)增加具有成本競爭力的優(yōu)質(zhì)土地儲備，抓住城市輪動及客戶需求結(jié)構(gòu)化差異機會。并表示，相信大量位置優(yōu)越的土地儲備足夠公司在可預(yù)見未來開發(fā)項目之用，并有助于公司業(yè)務(wù)的持續(xù)增長。

就港股企業(yè)低估值問題，嚴躍進表示，以德信中國為代表的、對于規(guī)模有著渴求的中小房企，獲取上市機會以獲取更多的融資，遠比關(guān)注在何資本市場上市更為重要。“上市除可擴大融資渠道，從品牌知名度角度來講，上市企業(yè)比非上市企業(yè)有更大的優(yōu)勢。”

(責(zé)編：伍振國、孫紅麗)