白銀時(shí)代是萬(wàn)科在2012年提出的。當(dāng)時(shí)地產(chǎn)業(yè)還沉醉在城市化的春風(fēng)中，依靠資產(chǎn)價(jià)格的上升，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房屋的持有者開(kāi)啟了一段波瀾壯闊的造富時(shí)期。雖然行業(yè)高高低低，但上揚(yáng)曲線依然堅(jiān)挺。

判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后一年，萬(wàn)科以1709.4億元刷新了中國(guó)及全球房企年銷(xiāo)售額歷史紀(jì)錄，此后一路進(jìn)入了5000億時(shí)期。在2008年那輪的行業(yè)周期中存活下來(lái)的恒大、碧桂園漸漸與萬(wàn)科形成了三足鼎立之勢(shì)，各自占據(jù)市場(chǎng)中重要一角。

結(jié)局能形成就能洗牌。2018年，在金融環(huán)境、地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及政策等種種因素作用下，地產(chǎn)業(yè)或到了洗牌時(shí)刻。

郁亮說(shuō)，2012年時(shí)，萬(wàn)科判斷行業(yè)進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，而今天，轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。

遙想國(guó)內(nèi)樓市上一個(gè)周期，多少顯得躊躇。再到2016年、2017年的盛況，不過(guò)說(shuō)明危與機(jī)犬牙交錯(cuò)。但正是因?yàn)槭袌?chǎng)變幻莫測(cè)，才分外讓人敬畏。如今房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，調(diào)控還在向縱深處走去。無(wú)人能道清明日之近況，但有過(guò)應(yīng)對(duì)大小周期經(jīng)驗(yàn)的房企，已用強(qiáng)烈的危機(jī)感把自己武裝起來(lái)，保證自己能活下去。

轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了

天下武功，唯快不破，這些年把高周轉(zhuǎn)精神貫徹得最徹底的是房地產(chǎn)業(yè)。

近日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》（下稱(chēng)《通知》）流出，它指向商品房預(yù)售制度存在的種種短板漏洞，并提出改革商品房預(yù)售制，甚至逐步取消預(yù)售制的可能。

過(guò)去25年，在城市化大潮中，靠賣(mài)樓花，實(shí)行商品房預(yù)售，提前回籠資金，進(jìn)行快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)走出了一個(gè)黃金時(shí)代。一旦取消預(yù)售，全部實(shí)現(xiàn)現(xiàn)售制度，房企的資金回籠周期將大大拉長(zhǎng)，資金使用效率降低，周轉(zhuǎn)大幅放緩，可謂行業(yè)殺器。

盡管后來(lái)廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)人士回應(yīng)，稱(chēng)上述通知只是內(nèi)部征求意見(jiàn)，但還是引起了房企和投資者的強(qiáng)烈反應(yīng)。

9月24日，上述消息傳出后的第一個(gè)交易日，港股開(kāi)市（A股因中秋假期休市），地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌，HKT內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)更是大跌4.26%。

規(guī)模房企如碧桂園當(dāng)日下跌5.57%，中國(guó)恒大下跌3.55%，融創(chuàng)中國(guó)下跌4.02%，華潤(rùn)置地下跌4.83%，中海下跌3.25%，龍湖下跌3.49%，世茂下跌5.22%，雅居樂(lè)下跌3.88%。光是這數(shù)只地產(chǎn)股，市值就已蒸發(fā)超過(guò)600億港元。

9月25日，A股開(kāi)市，上證指數(shù)、深證成指雙雙下跌，地產(chǎn)為首的藍(lán)籌全線大跌。9月25日收盤(pán)，萬(wàn)科A下跌4.5%、華僑城A下跌4.75%、金地下跌4.1%、華夏幸福下跌3.83%、陽(yáng)光城下跌4.91％、藍(lán)光下跌4.42%、中南建設(shè)下跌6.14%。

土地市場(chǎng)方面，上半年的低迷情緒延續(xù)至今。據(jù)華創(chuàng)證券研究所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至8月末，全國(guó)土地流拍807宗，流拍建面7954萬(wàn)平方米，這么龐大的流拍數(shù)據(jù)在過(guò)去幾年中無(wú)疑是罕見(jiàn)的。

華創(chuàng)證券分析師袁豪表示，土地市場(chǎng)的走弱或?qū)⒓s束地方政策的進(jìn)一步從嚴(yán)，也有望改善房企毛利率的悲觀預(yù)期。

但實(shí)際上，今年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體環(huán)境，很難讓房企樂(lè)觀。地產(chǎn)界常言道，“學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣”。但榜樣如今都說(shuō)，要把“活下去”作為基本要求。

一份郁亮在南方區(qū)域9月月度例會(huì)上的講話流出，萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)證實(shí)了這份講話的真實(shí)性。郁亮表示：“萬(wàn)科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，而今天，我們可以說(shuō)轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。”

郁亮要求萬(wàn)科作戰(zhàn)略檢討，所有業(yè)務(wù)圍繞“收斂”和“聚焦”四個(gè)字來(lái)進(jìn)行，保證萬(wàn)科能活下去。“這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢(shì)，但這是我們的選擇。”

收斂、聚焦之下，集團(tuán)將梳理開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，重視庫(kù)存和回款、產(chǎn)品力和服務(wù)水平；萬(wàn)科是行業(yè)中，轉(zhuǎn)型探索多元化業(yè)務(wù)最為徹底的房企，但如今郁亮說(shuō)，投入和產(chǎn)出不匹配的、風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的、做了三年還沒(méi)做成的、做了三年仍靠萬(wàn)科內(nèi)部資源內(nèi)生增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，要調(diào)整甚至不要做了。

度過(guò)冬天

郁亮的講話并不代表著萬(wàn)科此后要砍掉長(zhǎng)租公寓等新業(yè)務(wù)，但收縮戰(zhàn)線的意味顯而易見(jiàn)。

在行業(yè)轉(zhuǎn)折到來(lái)的時(shí)候，萬(wàn)科需要開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)拉長(zhǎng)有序增長(zhǎng)的時(shí)間，來(lái)?yè)Q取新業(yè)務(wù)發(fā)展的空間。但今年上半年，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別取得51.8%和24.9%的不錯(cuò)增速，但結(jié)算通常滯后銷(xiāo)售1~2年，這兩個(gè)數(shù)據(jù)只能反映萬(wàn)科2016~2017年較好的銷(xiāo)售形勢(shì)。而萬(wàn)科2018年上半年的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，合同銷(xiāo)售額同比增速不足一成。

不僅萬(wàn)科，對(duì)于未來(lái)，多家房企似已達(dá)成了加快資金回籠、戰(zhàn)線收縮的共識(shí)。

一向穩(wěn)健的中海自2017年以來(lái)，刻意加強(qiáng)在土地端的投資，力求規(guī)模上的突破和沖刺。不過(guò)今年8月，大量買(mǎi)地的中海也宣布“寧愿錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地”了。

國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，目前34家重點(diǎn)房企的凈負(fù)債率水平達(dá)到114%。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松感嘆，“今年房企TOP100債券到期率和現(xiàn)金的增長(zhǎng)率之比，現(xiàn)金已經(jīng)抵不上負(fù)債了，比率高達(dá)100%，大房企手里也沒(méi)余糧了。”

現(xiàn)金流是房地產(chǎn)業(yè)的生命線，近期房企的公開(kāi)信息顯示，已步入高息發(fā)債的階段。正榮地產(chǎn)發(fā)行的一筆本金總額為2.8億的三年期美元票據(jù)，年息已高達(dá)12.5%，但行業(yè)普遍認(rèn)為，相對(duì)解決資金需求而言，融資成本高低已不太重要。

也正因?yàn)橘Y金鏈安全的重要性，《通知》才會(huì)引起如此大的水花和行業(yè)性的討論。

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，調(diào)控還在向縱深處走。

7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。8月，先是住建部約談了?？?、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州等五市政府有關(guān)人士，強(qiáng)調(diào)要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。8月底，呼和浩特提出全面停止去庫(kù)存調(diào)控措施以遏制房?jī)r(jià)上漲。9月13日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)的冬天已經(jīng)來(lái)臨。彎道超車(chē)當(dāng)然是人人艷羨，但實(shí)現(xiàn)難度太大了，但有實(shí)力的房企應(yīng)能冬泳而非冬眠。

加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理、加速產(chǎn)品去化速度、加強(qiáng)危機(jī)意識(shí)是多數(shù)房企過(guò)冬的率先動(dòng)作。組織創(chuàng)新也被考慮在內(nèi)，萬(wàn)科近來(lái)正大刀闊斧進(jìn)行組織重建工作。此外，除了謹(jǐn)慎拿地外，為減少經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出，多家房企也被傳出精簡(jiǎn)組織，進(jìn)行裁員。