2018年長租公寓經(jīng)歷“至暗時刻”,從漲價收房事件到租金貸引發(fā)信任危機，以及后續(xù)持續(xù)發(fā)酵的甲醛門事件，行業(yè)痛點集中爆發(fā)，未來長租公寓將何去何從，是資本趨之如騖的風(fēng)口，還是直接淪為風(fēng)口之上的“烤豬”？
在9月20日的蘑菇租房舉辦的“2018長租公寓CEO峰會”上,中國公寓委員會專家組組長穆林表示，近期的問題源于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡、不充分，解決的辦法就是大力支持、持續(xù)發(fā)展，長租公寓市場將會長期呈現(xiàn)“爭議與發(fā)展并存”的狀態(tài)。
引導(dǎo)租賃市場合理定價
“發(fā)展住房租賃是一塊硬骨頭，比控制房價還難。”穆林表示。
不過近幾年，從中央到地方都出臺了多項鼓勵租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機構(gòu)或個人稅收優(yōu)惠、推進(jìn)REITS的試點等，租賃市場獲得政策紅利實現(xiàn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)商、創(chuàng)業(yè)類、中介類及地方政府等大量資金涌進(jìn)。
蘑菇租房CEO馬曉軍認(rèn)為，從政策積極引導(dǎo)和長期的供需關(guān)系來看，長租公寓仍處于“高增長”階段，且未來3~5年,大量新技術(shù)會介入租房互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。
盡管住房租賃市場在政策支持下快速發(fā)展，但也出現(xiàn)數(shù)量不足、質(zhì)量低下、價格高漲等問題。數(shù)據(jù)顯示，從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，西安也有25.08%的同比漲幅。
對此，穆林建議政府應(yīng)禁止租賃亂象，嚴(yán)禁租金炒作和惡意上漲，同時也要為低收入群體實施保障，再次要注意提高公租房、廉租房運營水平和效率，防范經(jīng)營風(fēng)險和輿情事件。
談及漲價收房、租金高漲等現(xiàn)象，馬曉軍認(rèn)為，目前，因為有更多資本介入，毫無疑問，面粉價格必然會上漲，面包的價格可能漲幅不一定那么快，這對長租公寓整個運營效率會提的越來越高。
但在廣東省租賃協(xié)會會長劉昕看來，資本進(jìn)入多對行業(yè)是好事，任何一個市場都會經(jīng)過跌宕起伏式發(fā)展，但趨勢是整體向好；而且現(xiàn)在的品牌公寓只占全國租賃市場的2.5%，只要企業(yè)和機構(gòu)不集中手段搞壟斷，是沒有能力抬升價格的。
事實上，政府已在引導(dǎo)市場合理定價，例如深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項目制度，采取嚴(yán)格的租金管制，一房一價、一年一調(diào)，租金年增長率最高不超過5%。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前在接受央視財經(jīng)等媒體采訪時表示，今后將采取限定租金、限定租期的雙限方式來穩(wěn)定租賃市場。
“強運營”模式提升盈利能力
多方資本涌入住房租賃市場，這個看似遍地黃金的市場，實則處在一個投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄的環(huán)境中。
“公寓創(chuàng)業(yè)尤其艱難，操著賣白粉的心，其實賺的是賣白菜的錢，而且背的名聲可能還不太好。”馬曉軍直言。
無論是資源獲取端還是運營管理端，參與者稍有不慎便將被淘汰出局。第三方企業(yè)征信平臺顯示，過去一年多時間里，有近10家長租公寓因資金鏈斷裂或經(jīng)營不善而倒閉。
多名業(yè)內(nèi)人士坦言，長租公寓市場因過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。除了頭部企業(yè)外，小玩家能夠獲得的資金渠道非常有限，更沒有資格通過ABS方式去募資。
邁點研究院認(rèn)為，作為運營商,融資渠道更多是過程指標(biāo)，而運營效率和服務(wù)質(zhì)量提升帶來的出租率和附加值，才是最終目的。
馬曉軍指出，現(xiàn)今的公寓機構(gòu)為了提升競爭力，已由粗放型跑馬圈地時代發(fā)展進(jìn)入智能化、在線化發(fā)展的“大縱深”領(lǐng)域，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵不在于傳統(tǒng)方式的投放、獲客，核心應(yīng)該是提升以服務(wù)為中心的“強運營”模式。
在劉昕看來，2018年對于整個租賃市場是一個拐點，在拐點時要思考整體運營怎么做，一旦走過拐點，未來10~20年內(nèi)會有很長遠(yuǎn)的發(fā)展；同時行業(yè)的剪刀差模式可能越來越小，未來要向“輕重”管理模式轉(zhuǎn)變，提升盈利能力。
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