重倉深圳的房企，這兩年的心路歷程是一首“冰與火之歌”。一方面，深圳房價的上漲令其賺得盆滿缽滿；另一方面，嚴厲的調(diào)控政策之下，如果僅局限在深圳做開發(fā)業(yè)務(wù)，市場份額或?qū)⒖s小，進而被擠出。
市場正在倒逼這類房企走向變革。在8月的業(yè)績會上，包括佳兆業(yè)、深圳控股等重倉深圳的房企在內(nèi)，雖然都公開喊話對深圳市場依然看好，但行動上都調(diào)整了適應(yīng)這個市場的姿勢。
佳兆業(yè)開始走向全國，并啟動多元化布局；深圳控股在去年撤離三四線開始聚焦深圳之后，近期也開始在一些強二線城市攬下一些土地。“雖然一個項目毛利率可能為50%多，但沒有規(guī)模，再高的毛利都難以為繼。”一位房企策略研究人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
公寓業(yè)務(wù)冰火兩重天
重倉深圳的房企通常在利潤方面都表現(xiàn)亮眼。以龍光地產(chǎn)為例，其上半年累計實現(xiàn)合約銷售額約354.7億元；其中在深圳區(qū)域的總銷售額為188.8億元，占比53.2%。
深圳項目的結(jié)算，也為龍光地產(chǎn)帶來了可觀的利潤額。其今年上半年的毛利潤超過56億元，毛利率水平達37%，較2017年度增加了2.6個百分點?？晒Ρ鹊氖?，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，170家上市房企的加權(quán)平均毛利率和毛利率中位數(shù)分別30.7%和32.3%；龍光地產(chǎn)的毛利率水平表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)的平均水平。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，一個主打公寓的單盤上半年成交金額120億元，已經(jīng)貢獻了龍光地產(chǎn)深圳區(qū)域的大半銷售額。
通過商務(wù)公寓的銷售助推銷售額高速增長，這是近兩年來多數(shù)在深圳布局的房企的選擇，其中就有深圳控股。
今年初，深圳控股提出了2018年全年150億元的合同銷售目標(biāo)，其中以寫字樓、公寓為主，住宅銷售占比僅20%。
然而調(diào)控如影隨形。此前深圳對于商務(wù)公寓的調(diào)控被認為是“比較寬松”，但在7月31日調(diào)控升級之后，商務(wù)公寓遭受了嚴厲調(diào)控。針對商務(wù)公寓的調(diào)控，包括各類用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；個人和法人購買商務(wù)公寓5年禁售等。
這意味著，未來，如果房企重倉深圳，又寄望通過以主打公寓的方式帶動銷售額增長，幾乎不可能。深圳控股的管理層也坦言，商務(wù)公寓一律不能出售只能自持，對公司的業(yè)務(wù)造成了一定影響，但未來三年影響幅度不大。“公司的公寓項目目前已取得政府規(guī)劃許可，政策對這方面的限制，反而是公司的機會。”
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，政策對商務(wù)公寓進行了管控，很多開發(fā)商手里囤積了一批商務(wù)公寓還沒賣，顯然對推盤影響較大。
嚴控之下重倉深圳房企謀出路：走向全國或覓第二賽道
事實上，在調(diào)控的作用下，上半年多數(shù)深耕深圳的房企的銷售額表現(xiàn)不理想。深圳控股今年上半年的合同銷售金額只有43.1億元，同比下滑52%；佳兆業(yè)上半年完成銷售額253.2億元，同比上升12.7%，但離全年700億元銷售目標(biāo)尚有距離。
在業(yè)績會上，佳兆業(yè)管理層指出，下半年集團預(yù)計推出17個全新項目，可售資源約830億元，其中在深圳的四大舊改項目將陸續(xù)進入供貨期，總貨值約440億元，因而完成全年的銷售目標(biāo)問題不大。
一年前，佳兆業(yè)主席兼董事郭英成曾指出：“三四線城市并不是我們的強項。我們花了4年時間逐步調(diào)整，才回到一二線城市。我們堅持自己的能力和優(yōu)勢，也會繼續(xù)發(fā)展一二線城市。”
但從今年上半年佳兆業(yè)的布局來看，還是多少涉足了三四線城市。今年上半年，佳兆業(yè)通過招拍掛及收并購等方式，共購入14幅土地或相關(guān)權(quán)益，其中廣東陽江、江蘇徐州及張家港、浙江寧波、河北固安及霸州、湖南衡陽、四川彭州都為首次進入。
龍光地產(chǎn)從今年開始也不僅僅聚焦于深圳了。今年上半年，龍光地產(chǎn)通過公開招拍掛方式在珠海、佛山、惠州、汕頭、南寧等城市新增項目24個，新增土地總建筑面積約645萬平方米；在長三角區(qū)域獲得了三幅地塊，計劃在該區(qū)域的銷售規(guī)模占比不超過公司總體銷售額的10%。
而曾經(jīng)喊話“聚焦深圳”的深圳控股，也重新布局一些重點區(qū)域的熱點城市。其管理層表示，在深圳拿地的難度越來越大，未來將不僅僅局限于深圳，會調(diào)整為聚焦粵港澳大灣區(qū)及大灣區(qū)的三四線城市，布局點開始向重點二線城市進發(fā)。
9月13日，深業(yè)鵬基（集團）有限公司（深圳控股全資子公司）以底價12.05億元競得長沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)一地塊，樓面價6500元/平方米，住宅限價1.15萬元/平方米，正式吹響向重點二線城市進軍的號角。
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