最近的自媒體，似乎集體患上了焦慮癥，在“通勤正在殺死北京年輕人”“二胎正在殺死這一代中年人”“房價正在殺死所有人”之后，我們接到了名為“消費(fèi)降級”的“通知書”。

“消費(fèi)升級”的提法，自2016年開始便迅速躥紅。例如三只松鼠，原麥山丘等新興品牌的成功，使這一概念不僅占據(jù)創(chuàng)投圈的輿論焦點(diǎn)，也在事實(shí)上成為一種共識。不過，到了2018年，人們忽然熱議起“消費(fèi)降級”來，“中午吃榨菜，出門靠摩拜，購物只選拼多多”成為很多人戲謔的所謂“消費(fèi)降級”。

炫耀型消費(fèi)向務(wù)實(shí)消費(fèi)轉(zhuǎn)變

近期，知乎上有關(guān)“消費(fèi)降級”的問題有近3萬的關(guān)注量，1000個高贊答案，而前段時間一篇《2018，消費(fèi)降級又熱起來了》的熱文，將這一概念推至聲浪頂端，隨之，掀起了一場“消費(fèi)升級or消費(fèi)降級”的大辯論。

一部分人認(rèn)為，人們的收入水平、消費(fèi)水平整體呈上升趨勢；另一些人則認(rèn)為，收入的上漲，跑不贏房價、物價，當(dāng)前股票下跌、P2P“暴雷”等，人們最終還是要勒緊褲腰帶過日子。

拼團(tuán)、折扣類App的興起，是這場消費(fèi)升級討論的源頭。最具現(xiàn)象級的就是那個店頭仿優(yōu)衣庫，貨品仿無印良品的名創(chuàng)優(yōu)品們，用10元店拉低了優(yōu)質(zhì)品的價格，卻實(shí)現(xiàn)了低價品的品質(zhì)升級。

從大型的健身房到按小時計費(fèi)的mini健身房，從重形式的牛排高級餐廳到現(xiàn)煎立食的“船式”快餐牛排，從昂貴的鮮花到“99元包月”的花店，從卡拉OK到50元就能唱歌的移動mini唱吧，這些可能都是在這股“消費(fèi)降級”的風(fēng)潮中涌現(xiàn)出來。

數(shù)據(jù)顯示，拼多多在一年時間內(nèi)獲得了2600億元的銷售額，在全國擁有高達(dá)3億以上的用戶；以榨菜為主營業(yè)務(wù)的上市公司涪陵榨菜(22.460, 0.11, 0.49%)利潤同比大增77.52%，康師傅在經(jīng)歷了三年的營收大幅下滑之后，今年迎來了營收與利潤的雙料回升，而順鑫農(nóng)業(yè)(39.510, 1.01, 2.62%)旗下的牛欄山二鍋頭今年以來股價飆升129%，漲幅跑贏了茅臺。

種種跡象似乎在暗示著，大眾的消費(fèi)已經(jīng)開始從炫耀型消費(fèi)向更為務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變了。問題在于，是什么引發(fā)的這種改變？

置業(yè)致“消費(fèi)降級”？

每年暑假，小美都會安排家人出去度假。而今年的計劃取消了，原因很簡單：今年在老家貴陽買了套房，貸了不少款。她說，她和老公每個月都要拿出一部分資金用來還款，還要給孩子上補(bǔ)習(xí)班，能不省吃儉用嗎？

這就是當(dāng)前一部分北漂中產(chǎn)生活的真實(shí)寫照。他們擁有如房產(chǎn)等相當(dāng)昂貴的資產(chǎn)，但由于按揭等的壓力，形成了“有資產(chǎn)但不寬裕”的特點(diǎn)。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東指出，這兩年，住宅價格上漲最厲害的，并不是北上廣深這些一線城市，真正價格大漲的是那些名不見經(jīng)傳的三四線城市，“一線城市受政策管控較為嚴(yán)格，一旦價格漲幅加大，立刻開始政策加碼，因此整體漲幅在可接受范圍內(nèi)。但這些在棚改貨幣化安置政策下的三四線城市，則經(jīng)歷了房價的飛速上漲。”

住建部的數(shù)據(jù)顯示，2008年至2017年，全國棚改累計開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。2013年至2017年，全國棚改完成投資約6萬億元。今年1月至6月，全國棚戶區(qū)改造已開工363萬套 ， 占今年目標(biāo)任務(wù)的62.5%。

在此背景下，三四線城市由于棚改的貨幣化安置，導(dǎo)致住宅需求增加，價格攀升，投機(jī)需求旺盛，而隨著價格的走高，由于擔(dān)心錯過這一班車，加之三四線城市房子總價同一二線城市相比有巨大落差，因此吸引了包括小美在內(nèi)的，很多工作在一二線城市的人，紛紛回鄉(xiāng)置業(yè)。

隨之，不少人在擁有多套房產(chǎn)的同時，也成為了“房奴”，背負(fù)起了沉重的房貸，這表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，是居民的杠桿率在不斷上升。中國社科院數(shù)據(jù)顯示，中國居民部分的杠桿率從2008年的18%上升至2018年的47.4%，激增了近30個百分點(diǎn)。

“房貸每個月要還給銀行，孩子教育又是家庭的重中之重，而養(yǎng)老和醫(yī)療仍需個人投入，這讓城市中產(chǎn)們的財務(wù)狀況捉襟見肘。隨之，消費(fèi)降級的聲音不絕于耳。”魏東強(qiáng)調(diào)，目前中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整正經(jīng)歷陣痛期，同時國際環(huán)境日益復(fù)雜，消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力其作用凸顯，而被房子掏空了腰包的消費(fèi)者放緩消費(fèi)步伐，勢必會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長的放緩，因此，如何平衡房地產(chǎn)和消費(fèi)這兩者相互鉗制的關(guān)系，需要政府的統(tǒng)籌考量。

三四五六線的房子該套現(xiàn)了？

可以說，回三四線城市置業(yè)的原因，除相較于一二線房價，價格便宜外，不少人還看重了未來的**空間，集全家之力押房子的寶。不過，三四線城市置業(yè)，不是買到就賺到，回鄉(xiāng)置業(yè)也有不少的風(fēng)險。

今年年中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通過召開會議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。其后的一個月，呼和浩特宣布停止去庫存，長春則取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策。

魏東預(yù)計，今年剩下的幾個月中，會有更多的三四線城市跟進(jìn)。魏東認(rèn)為：“沒有了來自政府的大筆資金投入，三四線城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口難以支撐當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，這一波牛市基本走到了頭。三四線城市在沒有真實(shí)需求前提下，房價暴漲是難以持久的。”

那么，三四五六線的房子到了該套現(xiàn)的時候了？還值得在三四線城市購房嗎？

新城控股高級副總裁歐陽捷指出，“房住不炒”是既定方針，也是市場大勢，雖然現(xiàn)在炒房還有一些空間，一些三四線城市房價還在快速上漲，但中長期來看，這些城市的房價很難像過去那樣無約束地任性上漲了，因為中央調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)從一二線城市轉(zhuǎn)向以前不受控的三四線城市了，房價上漲過快的城市都將納入調(diào)控。

歐陽捷認(rèn)為，房價受控，也使得自住型購房者有了更平和的心態(tài)面對市場，雖然房價不會大幅上漲，但合意房型、合意環(huán)境、合意配套的小區(qū)能買，還是可以早買的。買遲了，雖然房價依然合意，但其它未必都能合意。

魏東認(rèn)為，趁房價上漲試圖在三四線城市投資獲利的人群，現(xiàn)在需格外小心，在一個需求較少甚至沒有需求的城市中，即便價格沒有大幅下跌，可能的情況也是有價無市，個人的大筆資金鎖在樓市里不知何時能找到“接盤俠”。所以，趁目前政策還沒有全面鋪開，能撤就早點(diǎn)撤吧。

不過，在某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，三四線城市的房地產(chǎn)市場其實(shí)機(jī)會還很大。理由在于，就目前三四線城市的棚改而言，資金方面的把控更加嚴(yán)厲，但很難說棚改不推進(jìn)了。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從購房者角度看，如果是自住，不需要考慮出手的概念，未來無非是解決改善類問題。而對于投資客而言，需要有所警惕，部分三四線城市或面臨需求透支的現(xiàn)象。

而從目前置業(yè)角度看，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，如果普通百姓想在三四線城市自住，可以去關(guān)注；但從投資角度講，不建議過分關(guān)注三四線城市，因為不同城市周期有所不同。“環(huán)一線城市區(qū)域，可以從現(xiàn)在開始關(guān)注，中西部有一部分城市目前較為火熱，可以到明年下半年再去關(guān)注。”