香港樓市的歷史任務(wù)已經(jīng)完成，金融中心和離岸港口的重心，未來也會轉(zhuǎn)移到上海和海南。
20世紀(jì)80年代，中國改革開放之后，引入香港土拍和預(yù)售證制度，解決土地?zé)o法流轉(zhuǎn)的問題，如果說在經(jīng)濟(jì)政治方面香港與大陸是一國兩制，那么在土地制度上，真的是一脈相承。
改革開放四十年后，急先鋒深圳終于發(fā)現(xiàn)，香港模式走不通，全面轉(zhuǎn)向新加坡模式。粵港澳一體化加速，港澳臺人民，將成為粵港澳樓市的新動力。
9月1日起，《港澳臺居民居住證申領(lǐng)辦法》正式實(shí)施。只要在內(nèi)地居住半年以上，滿足合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定居所、連續(xù)就讀條件之一的港澳臺居民，可申領(lǐng)港澳臺居民居住證。
粵港澳一體化，先從人口開始。
擁有港澳臺居民居住證的同胞們，享受3項(xiàng)權(quán)利、6項(xiàng)公共服務(wù)和9項(xiàng)便利。
其中最主要的是勞動就業(yè)、參加社保、繳存提取和使用住房公積金3項(xiàng)權(quán)利。其余重要服務(wù)包括義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、法律援助等等。其余重要便利包括考駕照、報(bào)考職業(yè)資格考試、辦理生育服務(wù)，以及在大陸住宿旅館坐飛機(jī)、坐火車，辦理銀行、保險(xiǎn)、證券等金融服務(wù)。與大陸居民同等待遇購物，購買文體場館門票等。
一句話，從衣食住行到金融服務(wù)，無所不包?；浉郯囊惑w化，對750萬香港同胞，70萬澳門同胞、2500萬臺灣同胞，敞開大門。
這一次，香港還會留下些什么？
樓市歷史任務(wù)已完成
香港土地制度特色是兩權(quán)分離，所有權(quán)和使用權(quán)分離。
香港割讓給英國后，土地屬于英國皇家所有，是皇室財(cái)產(chǎn)，土地不賣只批租。香港距離英國太遠(yuǎn)，土地出租權(quán)力由港英政府行使，除了一座教堂被授予永久產(chǎn)權(quán)，其余都是官地，沒有私人產(chǎn)權(quán)，形成了特殊的土地公有制度。
香港回歸后，中國政府發(fā)現(xiàn)了香港如此優(yōu)越的制度，照單全收。
香港土地期限有兩種。一是新界批租土地期限不超過 1997年 6月 30日。二是港島和九龍批租土地期限有75年、99年和 999年不等。土地批租又分為可重新續(xù)租和不可續(xù)租。依據(jù)《中英聯(lián)合聲明》，香港回歸后仍維持土地批租制度，1997年到期土地可延長至2047年，每年支付3%的不動產(chǎn)稅。
香港其實(shí)并不缺地，政府捂地不開發(fā)，又為房價站臺，是無奈之舉。
根據(jù)官方數(shù)據(jù)，香港宅地面積占總面積的6.9%，被保護(hù)起來的草地、濕地、森林和公園，占地面積為66.5%。如果這其中土地能拿出十分之一，香港人均居住面積可以翻一倍。
1997年是香港房房地產(chǎn)業(yè)的頂點(diǎn)，也是墜落的開始。時任特首董建華提出每年新建8萬5千所公屋的計(jì)劃，十年內(nèi)讓香港70%家庭都能買得起房。隨后大批新建住房和土地供應(yīng)入市，再疊加亞洲金融危機(jī)，之后三年香港房價最多下跌七成以上。
地產(chǎn)危機(jī)，最終以政府妥協(xié)收尾。
2003年7月1日香港街頭爆發(fā)50萬人游行，抗議房價下跌，要求政府救市。2005年，董建華黯然退場，在繼任特首帶領(lǐng)下，香港房價開啟飛漲模式，截止到2018年幾乎上漲五倍。
香港樓市的泡沫，早就在1997年就被刺破了，為了保證整個社會的信心，香港政府筑起高墻，吹起更大的泡沫來保護(hù)自己。
舍棄200萬定金 也要逃離香港樓市
更大的泡沫已經(jīng)在碎裂的邊緣。2018年，為了逃離香港樓市，部分買家壯士斷腕，甚至舍棄定金。
根據(jù)南華早報(bào)報(bào)道，一位買家預(yù)定新鴻基地產(chǎn)，位于新界大埔市白石角的大埔云匯第二期新房，卻在一周后取消。損失725萬港幣總價5%的定金，大約36.27萬港幣。新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的元朗錦田北PARK YOHO Milano樓盤中，至少有5起取消訂購的案例。這一期樓盤已是2018年最便宜的住宅項(xiàng)目，客戶損失定金累計(jì)近200萬港幣。
買家情緒衰退，已經(jīng)從香港一手房轉(zhuǎn)移到二手房。8月20日當(dāng)周，一位中介表示，九龍紅磡海濱南岸社區(qū)，一棟約55平米的公寓樓被退訂，買家損失近40萬港幣定金。
從來沒有出現(xiàn)過的買房熱退潮，已經(jīng)持續(xù)了至少一個季度。
房產(chǎn)代理Ricacorp數(shù)據(jù)顯示，香港7月新房銷售合同成交1740宗，環(huán)比減少15%。而截至8月14日，本月新公寓僅成交711宗。7月二手房銷售4040宗，環(huán)比減少7%，本月僅有1300宗。
比一二手房退訂更嚴(yán)重的，是香港樓市領(lǐng)先指標(biāo)逆轉(zhuǎn)。
2018年5月，代表全港房價整體水平的中原城市領(lǐng)先CCL指數(shù)，總體指數(shù)、大型單位、中小型單位，出現(xiàn)三線下跌。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)測算，假設(shè)CCL指數(shù)保持每月2.09%的降幅，香港大型房屋單位價格將在2018年下降22.38%。
中國大陸流向香港地產(chǎn)的資金，也在大幅萎縮。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，中國大陸對香港住宅用地投資金額累計(jì)為8.35億美元，同比2017年的70億美元，下跌88.07%。
香港人民失去香港 喜提大灣區(qū)
廣州深圳的房價和香港一比，并不高。
全球城市生活成本研究機(jī)構(gòu)Numbeo數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，全球核心城市房價中，香港奪冠。前六名分別是香港（28836美元/平方米）、倫敦（17219美元/平方米）、新加坡（16494美元/平方米）、上海（15232美元/平方米）、北京（15088美元/平方米）和深圳（3115美元/平方米）。
如果采取房價收入比，香港依舊領(lǐng)先全球。
Numbeo網(wǎng)站采用公寓價格中位數(shù)與家庭可支配收入中位數(shù)的比值，公寓價格選用中心區(qū)域和非中心區(qū)域房價均值，公寓中位數(shù)為90平米，凈可支配家庭收入定義為1.5倍平均凈工資。2018年7月核心城市房價收入比中，排名前四的分別是香港（47.36）、北京（44.35）、上海（44.35）和深圳（40.14）。
逃離香港，去深圳買房，對于港人早就不是新命題了。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截止2017上半年，在深圳置業(yè)的香港人占成交總物業(yè)的3.2%，2016全年只有2.55%。
香港人民最愛的不是宇宙新中心龍華，或者超新星前海，而是深圳最老牌的羅湖板塊。
深圳中原數(shù)據(jù)顯示，近八成香港人深圳置業(yè)首選中心城區(qū)。羅湖占成交總套數(shù)比例為36.9%，其次是福田，占比31.2%，南山占比10.2%。最受歡迎的是小戶型，兩房數(shù)量占比35%，其次是一房戶型，成交占比33%。香港人置業(yè)套均總價為434萬元，總價中位數(shù)307萬。
400萬人民幣放在香港，大約只能買十幾平米的公屋。香港人民看到同樣的資金量，借助杠桿能在深圳買兩房，在廣深衛(wèi)星城，甚至能買100平米以上的三房，會怎么想？當(dāng)然是先住上兩房再說。
現(xiàn)在更好，粵港澳一體化，廣深政府說，香港小老弟，給你居住證和公積金，來粵港澳上車吧。
香港去哪兒 向北8小時
香港政府8月23日宣布，廣深港高鐵香港段將于9月23日正式運(yùn)營。
廣深港高鐵香港段開通，可通達(dá)北京、上海、石家莊、鄭州、武漢、長沙、杭州、等40多個車站。其中從香港西九龍出發(fā)，到深圳福田最短時間14分鐘，到廣州南站最短47分鐘，至上海虹橋大約為8小時17分鐘，到北京西站為8小時56分鐘。
深圳廣州，熱烈歡迎香港群眾。
1997年，香港樓市崩潰前夕，投機(jī)者打出“大陸一定會接盤”的口號。更有甚者，謠傳大陸各省要給在港干部置辦房產(chǎn)，催生出九鐵沿線的一批省長樓別墅，買到的人，最后都是割肉出場。
銀行比開發(fā)商和買房者更瘋狂，甚至提供二按，即首付也可以再次進(jìn)行貸款。渣打銀行可代辦房屋手續(xù)；美林銀行提供二手房交易服務(wù)等。中小銀行甚至愿意給客戶提供20萬裝修無息貸款，只要三年內(nèi)還清。
二次按揭買一套價值700萬以上的房子，可能首付加稅費(fèi)只要80萬不到。隨后的金融危機(jī)和樓市崩盤，泡沫被戳破，無數(shù)中產(chǎn)被裁員，香港誕生十萬人以上的負(fù)資產(chǎn)者。銀行最終收走這些人的房子，進(jìn)行拍賣，但這些家庭依舊是負(fù)資產(chǎn)，部分人甚至走上絕路。
二十年后的2018年，香港依舊有大批居民住在10平米劏房里，手握百萬現(xiàn)金，但一點(diǎn)點(diǎn)看房動力都沒有。這時候，對面的粵港澳伸出橄欖枝，給出粵港澳居住證，公積金貸款，加上駕照、教育和醫(yī)療服務(wù)。
香港人民的眼中，又一次充滿了希望的光芒。
這一次，香港去哪兒？
大灣區(qū)歡迎你。
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