自國(guó)家2016年提出發(fā)展特色小鎮(zhèn)以來，特色小鎮(zhèn)正以令人始料不及的速度站上了風(fēng)口，碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2018年7月，TOP100房企中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在，全國(guó)特色小鎮(zhèn)一共有403個(gè)。而事實(shí)上，這些特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目良莠不齊。一方面，如此多的小鎮(zhèn)如何落地，面臨市場(chǎng)巨大的拷問；另一方面，在政策支持下，小鎮(zhèn)的未來仍值得期待。

“房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn)，基本上失敗的概率是90%。”深圳華僑城文化集團(tuán)總經(jīng)理胡梅林近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)直言，特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該是文化旅游類的企業(yè)來做，因?yàn)槠渥钪苯拥霓D(zhuǎn)化就是文旅，且對(duì)于城市的需求也穩(wěn)定，成功率高。

七成百?gòu)?qiáng)房企爭(zhēng)相布局

國(guó)家提出要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。

據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)顯示，特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在，全國(guó)特色小鎮(zhèn)一共有403個(gè)。不過結(jié)合尚未公布計(jì)劃的省份推算，全國(guó)至少將會(huì)出現(xiàn)2000多個(gè)省級(jí)特色小鎮(zhèn)。

克而瑞根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，截至2018年7月，克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，累計(jì)涉及項(xiàng)目數(shù)量數(shù)百個(gè)，房企涉足特色小鎮(zhèn)的數(shù)量最多，程度最深。

但值得注意的是，房企目前公布的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目六成為意向投資項(xiàng)目，簽約類約三成，開始動(dòng)工的部分尚不到5%。因此，從大范圍來看，房企特色小鎮(zhèn)進(jìn)展尚處于初期。

中國(guó)房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾把房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)的模式分為四種：以碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)為代表的科技型服務(wù)小鎮(zhèn)，以綠城、藍(lán)城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)，以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)的推動(dòng)還需要一段時(shí)間，與房地產(chǎn)不一樣。房地產(chǎn)是當(dāng)年建成當(dāng)年就可以銷售，而特色小鎮(zhèn)是一個(gè)自然生長(zhǎng)的過程，不但受制于培育，還涉及很多土地政策等。

“政策瓶頸是特色小鎮(zhèn)目前最大的制約，市場(chǎng)瓶頸還是其次。”胡梅林指出，畢竟特色小鎮(zhèn)最重要的意義是盤活存量資產(chǎn)，而存量資產(chǎn)的權(quán)屬分散在私人、村集體、國(guó)家國(guó)有及原來在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)手中，牽扯很多私人利益，可這些都是歷史遺留問題，新政策很難執(zhí)行解決。此外，特色小鎮(zhèn)其實(shí)是過去與未來的疊加，既要保留過去的一些文化、歷史經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也要面向未來，讓年輕人消費(fèi)，所以產(chǎn)品設(shè)計(jì)是永遠(yuǎn)的課題，也需要看企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。

做特色小鎮(zhèn)是百年思維

眾多房企紛紛搶占特色小鎮(zhèn)的風(fēng)口，但至今并沒有哪家是特別成功的，都處于探索中。

“房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn)，基本上失敗的概率是90%。”在胡梅林看來，政府、資本、企業(yè)三者誰(shuí)也離不開誰(shuí)。操盤手一定是企業(yè)；政府是引導(dǎo)為主，并解決一些歷史遺留問題，同時(shí)出臺(tái)更多政策來支持小鎮(zhèn)的發(fā)展；而資本要扮好前期的利潤(rùn)分配等問題。

特色小鎮(zhèn)目前談不上盲目擴(kuò)張發(fā)展，因?yàn)橹袊?guó)的小鎮(zhèn)大概有幾萬個(gè)，只是被國(guó)家確名的目前是幾百個(gè)。胡梅林認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)應(yīng)該說是百年大計(jì)，是中國(guó)最后一塊最大的內(nèi)生性增長(zhǎng)內(nèi)容，整個(gè)行業(yè)發(fā)展很有前景，而且是快速發(fā)展。

就簡(jiǎn)單計(jì)算，截至2017年末中國(guó)人口城鎮(zhèn)化率達(dá)58%，特色小鎮(zhèn)還有42%的發(fā)展空間，所以說未來廣闊的天地就是特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該是文化旅游類的企業(yè)來做。胡梅林表示，華僑城如今正在“文化＋旅游＋城鎮(zhèn)化”創(chuàng)新發(fā)展模式下建設(shè)特色小鎮(zhèn)，目前已在全國(guó)布局文旅特色小鎮(zhèn)，這幾年文旅項(xiàng)目投資總和近萬億元，現(xiàn)在大大小小的小鎮(zhèn)已經(jīng)在推進(jìn)的約30~40個(gè)。

從北京的門頭溝齋堂小鎮(zhèn)、天津西青京杭大運(yùn)河項(xiàng)目，到杭州塘棲古鎮(zhèn)；從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮(zhèn)，再到深圳的甘坑小鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)、大鵬所城、鳳凰古鎮(zhèn)，還有西安、鄭州的文旅項(xiàng)目，以及海南和云南的古村落……華僑城結(jié)合各地的地域文化及產(chǎn)業(yè)特色，打造獨(dú)特的小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式。

在政策的導(dǎo)向下，眾多房企搶灘布局特色小鎮(zhèn)。但眾所周知，文旅特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目投資大，落地難。據(jù)克而瑞實(shí)地調(diào)研反饋情況來看，部分企業(yè)存在借助特色小鎮(zhèn)名義通過捆綁資源拿地，但獲得土地后，不少項(xiàng)目存在基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)培育讓位于地產(chǎn)銷售的現(xiàn)象。

胡梅林提醒稱，房地產(chǎn)企業(yè)做特色小鎮(zhèn)要考慮周期問題，做特色小鎮(zhèn)是百年思維，是長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)、短周期收益，要考慮每天怎么賺錢；而房地產(chǎn)是賺錢思維，短周期開發(fā)、長(zhǎng)周期收益，二者剛好是相反的。

同時(shí)胡梅林也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，至于哪些房企能成功做特色小鎮(zhèn)這個(gè)沒有定論，只要現(xiàn)在在做，不倒下就會(huì)有未來。關(guān)鍵是能不能在短期內(nèi)找到適合的方向，而整個(gè)特色小鎮(zhèn)的大勢(shì)是沒問題的。

資金不是問題

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，作為華僑城集團(tuán)旗下旅游與房地產(chǎn)板塊的上市公司，華僑城A今年上半年的旅游業(yè)務(wù)營(yíng)收遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收。而華僑城對(duì)文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目動(dòng)輒上千億元的大手筆投資，不免引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)其業(yè)務(wù)及資本面的關(guān)注。

財(cái)報(bào)顯示，華僑城A上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入147.18億元，同比增長(zhǎng)6.74%。其中旅游業(yè)務(wù)收入同比下降了27.31%至46.75億元，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入則同比增長(zhǎng)了39.05%至98.97億元。

除此之外，華僑城對(duì)資金的需求從其借款金額可探之一二。據(jù)華僑城A披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年1~6月，華僑城A累計(jì)新增借款金額為287.27億元，已超過2017年前7個(gè)月的266.49億元。其中銀行貸款192.56億元，各類債券及非金融企業(yè)融資工具94.71億元，期末負(fù)債924.73億元。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)華僑城A籌資流入709.93億元，償債支出393.78億元，籌資性現(xiàn)金流凈額同比增長(zhǎng)40.56%至296.49億元。期末現(xiàn)金增加140.94億元至416.20億元，一年內(nèi)到期負(fù)債129.79億元，償債壓力不大。

值得一提的是，今年上半年華僑城A資產(chǎn)負(fù)債率由上年期末的69.89%上升至73.28%。華僑城A表示，報(bào)告期內(nèi)，公司通過直接融資、發(fā)行債券、集團(tuán)委貸、保險(xiǎn)債權(quán)等方式獲取低成本資金，上半年公司全部有息負(fù)債的綜合資金成本為5.07%。

關(guān)于融資渠道，華僑城A方面透露，目前公司主要通過三種方式開展直接融資與再融資：一是通過公司控股股東華僑城集團(tuán)委托貸款，為公司發(fā)展提供資金支持；二是通過發(fā)行公司債募集資金；三是通過資產(chǎn)證券化項(xiàng)目融資。

胡梅林告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)過改革開放這么多年，其實(shí)中國(guó)不差錢，而是差好項(xiàng)目?，F(xiàn)在金融體系已經(jīng)很發(fā)達(dá)，只要你的項(xiàng)目能掙錢，也能夠循環(huán)起來，資金不是問題。至于華僑城文旅項(xiàng)目的資金來源，胡梅林表示主要是集團(tuán)投資、基金私募以及金融機(jī)構(gòu)投資等。

特色小鎮(zhèn)的原創(chuàng)IP

“特色小鎮(zhèn)不像房地產(chǎn)”，胡梅林認(rèn)為，文旅小鎮(zhèn)要挖掘傳統(tǒng)文化，形成原創(chuàng)IP，與小鎮(zhèn)開發(fā)相結(jié)合，形成新的特色小鎮(zhèn)發(fā)展模式。

經(jīng)過30多年的文旅經(jīng)驗(yàn)積累及實(shí)踐，華僑城才探索出適合華僑城IP Town的“DFCCW五維模型”。深圳甘坑小鎮(zhèn)探索了兩年后發(fā)現(xiàn)小鎮(zhèn)有自己的規(guī)律，而不是去套用大旅游、商業(yè)街、特色景點(diǎn)等概念，小鎮(zhèn)應(yīng)該按照一種生活的模式去做，才能夠生生不息。

所謂的“DFCCW五維模型”，具體來講，第一是Door(入口)，小鎮(zhèn)必須成為一個(gè)入口，否則就很難賺錢，如今IP是最大的入口；有了入口后，自然就有Flow(流量)，這就是互聯(lián)網(wǎng)思維 ；有了入口和流量，就需要Change(轉(zhuǎn)化)，旅游服務(wù)的“吃、住、行、游、娛、購(gòu)”六大要素都會(huì)轉(zhuǎn)化；轉(zhuǎn)化希望能夠成為Consume(消費(fèi))，特色小鎮(zhèn)是純消費(fèi)，且是零售型的消費(fèi)；而所有的消費(fèi)都要圍繞Week（一周）循環(huán)，成為日常的一種生活街區(qū)。

那么“五維模型”到底能帶來多大的流量和效益？以華僑城擬投資500億元的首個(gè)“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”小鎮(zhèn)——甘坑小鎮(zhèn)為例，胡梅林介紹到，從今年暑假到現(xiàn)在為止，甘坑小鎮(zhèn)的平時(shí)流量又翻了一番，至于周末流量，去年以來就已完全飽和，一天基本可達(dá)到2~3萬的流量。如今主要是周一到周五的消費(fèi)整體提升，從最早的一兩百人到之后的一兩千人再到現(xiàn)在的五六千人，“尤其是夜間消費(fèi)的提升，公司也提供了夜間消費(fèi)的系列內(nèi)容?，F(xiàn)在很多人晚上十一二點(diǎn)多還會(huì)來小鎮(zhèn)消費(fèi)，過去六點(diǎn)多就沒有人了，所以這是一個(gè)很大的變化。”

“目前‘五維模型’已在甘坑小鎮(zhèn)運(yùn)用，接下來的特色小鎮(zhèn)將復(fù)制該模型進(jìn)行驗(yàn)證，例如成都的洛帶小鎮(zhèn)、惠州的秋長(zhǎng)吉他小鎮(zhèn)等等。”