從租金爭議到裝修污染問題，近半個月以來的租賃市場，特別是長租公寓市場，一直處于輿論的焦點。在各類話題中，部分長租公寓項目推出的租金分期業(yè)務(wù)再度引起爭議。租金分期業(yè)務(wù)實際上是租客以辦理貸款的形式，將租金分期還清，從而減輕一次性支付的壓力。
一方面是部分長租運(yùn)營方存在欺騙行為，租房者在不知情的情況下“被貸款”的事例屢被媒體報道；另一方面也有業(yè)內(nèi)人士指出，租房分期是長租項目緩解自身資金壓力和運(yùn)營壓力的手段之一。那么，這項業(yè)務(wù)究竟是好是壞？
少數(shù)租客選擇分期支付
從公開可見的信息來看，長租公寓租金分期已經(jīng)推行了一段時間，業(yè)內(nèi)規(guī)模較大的自如、蛋殼等長租公寓產(chǎn)品都有相應(yīng)的分期業(yè)務(wù)。
記者在自如官網(wǎng)查詢得知，目前自如房租分期業(yè)務(wù)主要通過自如白條進(jìn)行，分期手續(xù)費(fèi)為6.27%，且只能辦理一年期（即共11期）的分期業(yè)務(wù)，辦理后可享受服務(wù)費(fèi)7折待遇。租客需提交押金、首期房租及服務(wù)費(fèi)后入住，后續(xù)每月支付當(dāng)期房租+服務(wù)費(fèi)+分期手續(xù)費(fèi)即可。
官網(wǎng)顯示，自如白條系與京東金融進(jìn)行合作，辦理者需要通過京東金融APP按月繳納余下房租。
自如相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，分期業(yè)務(wù)是在合理、合法范圍內(nèi)提供給年輕人更多支付方式選擇，該業(yè)務(wù)的設(shè)置，能夠為有分期支付需求的租客提供更多選擇來緩解現(xiàn)金流壓力。
“租客簽約是通過APP線上完成，完全公開透明可查”，該負(fù)責(zé)人也指出，當(dāng)前只有較少數(shù)租客選擇分期方式支付房租，絕大多數(shù)租客選用現(xiàn)金在線支付。
利用時間差建立“資金池”
事實上，租客通過自如辦理租房，既是自如租客辦理租房分期業(yè)務(wù)的過程，同樣也是自如ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)形成的過程。公開信息顯示，公開信息顯示，自如去年8月發(fā)行“中信證券·自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”公開發(fā)行，規(guī)模為5億元，今年3月和7月分兩期發(fā)行的自如2號ABS規(guī)模合計為5.07億元。
自如CEO熊林曾在接受媒體采訪時表示，自如方面通過鼓勵租戶預(yù)付租金和管理費(fèi)可以獲得充足的現(xiàn)金流，這部分現(xiàn)金流可以形成一個浮動的資金池，同時，自如方面通過信用篩選不斷提高租戶整體優(yōu)質(zhì)率，從而成為自如1號兌付的保障。
“越來越多的租賃企業(yè)利用租金的支付差，也就是給付房主按月付，而收取租戶按照季度甚至半年、一年的租金，這就帶來了租金差”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租金差的存在成為長租企業(yè)建立資金池的重要條件，長租產(chǎn)品開設(shè)租金分期業(yè)務(wù)的目的也是設(shè)立資金池，用以回籠資金，如果企業(yè)收儲幾十萬套房源，那么資金池的規(guī)模會非常龐大。
在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)網(wǎng)站上，幾家大型長租公寓企業(yè)均未在2017年年報中披露企業(yè)資產(chǎn)狀況信息，資金的實際用途尚不明確。張大偉認(rèn)為，這種資金池的設(shè)置有不合理性，如果將資金挪作他用，很可能會產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險。
未來或有更多監(jiān)管措施
長租公寓分期業(yè)務(wù)引起輿論熱議的其中一項原因在于，一些長租公寓租客在不知情的情況下被辦理分期貸款業(yè)務(wù)，每月繳納的租金實際變成還貸，對此曾有多起案例被媒體報道。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，鑒于長租公寓目前的現(xiàn)狀，未來或?qū)⒂懈喑鞘袑ψ赓U市場出臺監(jiān)管措施。
8月27日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險提示》，指出市場上部分長租公寓中介服務(wù)商通過對房屋租賃合同條款進(jìn)行設(shè)計，在未對租客進(jìn)行充分風(fēng)險提示的前提下誘導(dǎo)租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，涉嫌非法侵占他人財物，造成租客、房東合法利益的重大損失。
這份風(fēng)險提示還指出“租金貸”模式的一些特征，包括隱蔽性強(qiáng)，違法類型較多，存在潛在較多的租賃合同糾紛，涉及面廣等。少數(shù)長租公寓中介服務(wù)商自行或與其他貸款機(jī)構(gòu)合作使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴(kuò)充為資金池，不斷進(jìn)行租客和房東的資金和期限錯配，長租公寓中介服務(wù)商沉淀的大量資金未被有效監(jiān)管。
對于“租金貸”存在的風(fēng)險，風(fēng)險提示提出，加強(qiáng)授信資質(zhì)審核和風(fēng)險管理，嚴(yán)禁與違法違規(guī)從事長租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作，不得以不實宣傳誤導(dǎo)金融消費(fèi)者接受與其風(fēng)險認(rèn)知不相符合的服務(wù)。并呼吁廣大租客和個人房東應(yīng)加強(qiáng)金融知識學(xué)習(xí)，增強(qiáng)自我保護(hù)意識。
“自如的消費(fèi)分期產(chǎn)品符合相關(guān)法律法規(guī)，并且會明確告知租客”，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，自如不會允許強(qiáng)制或欺瞞租客進(jìn)行貸款的行為，更不允許以此進(jìn)行違規(guī)套利操作，“如果發(fā)現(xiàn)公司員工有不當(dāng)操作，也希望大家能幫忙提供線索，公司一經(jīng)核實將嚴(yán)厲查處”。
(責(zé)編：伍振國、孫紅麗)
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