是否應(yīng)該急急給資本判刑？

而政府又應(yīng)該扮演什么樣的角色？

房地產(chǎn)論壇水木社區(qū)里的帖子終于引爆了人們對(duì)房租上漲的情緒。而此時(shí)，正值8月，租房的旺季。

一位自稱是天通苑房東的人，給帖子打上了“資本盯上租房，要吸干年輕人的血”的標(biāo)題。他寫到，自己擁有一套120平方米的三居室，出租時(shí)預(yù)期價(jià)位在7500元／月，而后引來(lái)自如和蛋殼公寓的爭(zhēng)搶，兩家中介公司相繼抬價(jià)之后，房子以10800元托給了蛋殼公寓。

而此時(shí)，原我愛我家副總裁胡景暉高調(diào)辭了職，放出長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%?40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源的消息，矛頭直指自如和蛋殼公寓。而后，他自己通知十余家媒體，又三次更改地點(diǎn)，最終在通州宋莊開了個(gè)人發(fā)布會(huì)，要向政府“隔空喊話”。

8月19日，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)約談了自如、相遇、蛋殼公寓等10家主要的住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求其承諾不漲租金，同時(shí)拿出共計(jì)12萬(wàn)余套庫(kù)存房源投向市場(chǎng)。

在這場(chǎng)萬(wàn)眾對(duì)資本熱烈的審判背后，房租暴漲被分析出多種原因。是否應(yīng)該急急給資本判刑，而政府又應(yīng)該扮演什么樣的角色？

一線城市房租異動(dòng)

房租成為熱點(diǎn)話題時(shí)，李海波正在跟自如的管家爭(zhēng)吵。

他看見自如公司在8月20日發(fā)了聲明，表示“全國(guó)九城續(xù)約房源租金較去年簽約價(jià)漲幅不超過(guò)5%。”而自己位于望京“慧谷陽(yáng)光”的房子在8月24日到期，管家在8月9日讓他續(xù)了費(fèi)，一年前3060元的房租漲到了3890元，漲幅約27%。這是打完服務(wù)費(fèi)8.8折之后的結(jié)果。管家告訴他，因?yàn)槭抢峡蛻簦艩?zhēng)取下這個(gè)價(jià)格，不然得交的是4290元，而且不盡快交就沒有優(yōu)惠了。

這是一套三居室的房子。其中一間是客廳的隔斷，也就是李海波的屋子，15平方米左右。因?yàn)楣景岬酵?，他也從北京南部的豐臺(tái)搬了過(guò)來(lái)，租金漲了一倍，但只要十分鐘就能到單位。時(shí)間成本在他看來(lái)更為重要。

在今年，公司再次搬遷，移到了中關(guān)村，他為此要付出一個(gè)小時(shí)的地鐵車程和每月200多元的交通成本。此次房租漲價(jià)，他決定要個(gè)說(shuō)法。他把自如“全國(guó)九城續(xù)約房源租金較去年簽約價(jià)漲幅不超過(guò)5%”的回應(yīng)發(fā)給管家，管家告訴他，得按照8月9日續(xù)費(fèi)的日期來(lái)看，這在自如公布回應(yīng)之前，所以沒有辦法再調(diào)整房租。李海波一怒之下?lián)艽蛄?2315投訴。

而這輪房租波動(dòng)，究竟?jié)q幅多少，涉及區(qū)域如何，并沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)。從北京市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年7月，居民租賃房房租的環(huán)比漲幅是0.2%，同比漲幅為2.8%，1?7月的漲幅則是3.1%。這與鏈家旗下的貝殼研究院所提供的今年7月租金環(huán)比上漲2.6%，以及胡景暉所說(shuō)的環(huán)比上漲6.2%，均不相同，甚至大相徑庭。

另一個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)房?jī)r(jià)行情官網(wǎng)。同樣是今年7月，顯示的北京住宅平均租金為92.33元／平方米·月，同比上漲21.89%，環(huán)比上漲2.63%。而成都住宅平均租金為32.38元／平方米·月，環(huán)比上漲0.45%，同比上漲30.98%；此外，重慶的平均租金則為29.83元／平方米·月，同比上漲26.44%，環(huán)比上漲0.57%，皆遠(yuǎn)高于北京。

從《中國(guó)新聞周刊》所問(wèn)及的十余個(gè)位于北京不同區(qū)域的租客的回答來(lái)看，漲價(jià)并不普遍。有位于通州果園和西城廣安門的租客并未感受到房租上漲；也有租客在大興長(zhǎng)豐園的房租從3500多元漲到了4500多元，從而搬到了通州北苑，以2350元租下了此前1800元的一個(gè)房間；一位海淀的租客正好趕上了約談之后的續(xù)費(fèi)，原先漲價(jià)1000元的費(fèi)用被壓到了100元。

8月17日，胡景暉在一場(chǎng)電話會(huì)議中炮轟了自如、蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)抬高收房?jī)r(jià)格而擴(kuò)大房源數(shù)量，成為租金暴漲的導(dǎo)火索。他稱，大規(guī)模長(zhǎng)租公寓資金鏈出現(xiàn)斷鏈，比P2P暴雷后果更嚴(yán)重。圍繞房租的輿論似乎就此走上高峰。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，這次主要還是一線城市的房租異動(dòng)，重要的原因在于供求偏緊。

此次約談之后，10家企業(yè)分別拿出了如下數(shù)量的房源：自如8萬(wàn)間、相寓2萬(wàn)套、蛋殼公寓2萬(wàn)間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤(rùn)邦潤(rùn)家150間。

而對(duì)于全北京出租房源的總數(shù)，也未有官方數(shù)據(jù)。鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉曾公開提到，這個(gè)數(shù)目大約在750萬(wàn)套上下。據(jù)公開資料，自如所有的房源是70余萬(wàn)套。

《中國(guó)新聞周刊》向蛋殼、自如詢問(wèn)房源等數(shù)據(jù)，均被拒絕。而蛋殼公寓一位內(nèi)部人士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》稱，此次承諾的這2萬(wàn)間房源，是指未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)，租賃到期而被釋放出來(lái)的，以及在預(yù)估中，將要收房和準(zhǔn)備裝修裝配的。

貝殼找房回復(fù)《中國(guó)新聞周刊》，就北京地區(qū)而言，貝殼租房頻道的在線可租真房源接近5萬(wàn)套。其平臺(tái)上，北京市每月到期重新上線或新開發(fā)房源在2.5萬(wàn)套左右。在線房源中，朝陽(yáng)區(qū)占比最大，接近三成；豐臺(tái)、海淀、通州分列2、3、4位，占比均在10%左右。

相比之下，來(lái)自鏈家研究院的一則數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)租房人數(shù)將達(dá)到1.9億。這既是租房的缺口，也是長(zhǎng)租市場(chǎng)的爭(zhēng)搶空間。

政策的空間

這個(gè)空間，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)已有預(yù)測(cè)。他在2016年底發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告中提及，2020年和2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的租金規(guī)模分別約為1.6萬(wàn)億元和2.9萬(wàn)億元，而到了2030年將會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

這樣的積累和發(fā)展要從2010年開始。

當(dāng)年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，其中，要求“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)”。

而后，公寓市場(chǎng)開始蠢蠢欲動(dòng)。魔方公寓、You+、未來(lái)域、優(yōu)客逸家等企業(yè)開始盯住中低端公寓，專門針對(duì)青年流動(dòng)人群。隨后一年，鏈家公司的自如也開始正式啟動(dòng)。在2013年，魔方公寓獲得了A輪投資，數(shù)目達(dá)數(shù)千萬(wàn)美元。

李海波在2012年來(lái)到北京，剛畢業(yè)的他在豐臺(tái)挑中自如的出租房，一兩千元的租金和整潔的房間讓他覺得是合適的。畢竟，離公司不遠(yuǎn)，也省去了自己鑒定房東的麻煩。他在那個(gè)房子里一住三年，直到公司搬遷。

2016年后，新的公寓品牌不再增多，李海波也在習(xí)慣下認(rèn)定了自如。長(zhǎng)租公寓企業(yè)也開始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)。據(jù)公開數(shù)據(jù)，這時(shí)的公寓企業(yè)已經(jīng)超過(guò)千家，有17家品牌拿到了資本的投資，另一方面，國(guó)企開發(fā)商開始試水租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓的格局發(fā)生轉(zhuǎn)變。

“一線城市處在調(diào)控的狀態(tài)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民稱，“也就是，限購(gòu)、限貸之下，二手房業(yè)務(wù)不是特別好做，也會(huì)加強(qiáng)對(duì)租賃業(yè)務(wù)的投入。”

萬(wàn)科、龍湖、復(fù)星、旭輝等房企的入局讓這兩年的長(zhǎng)租市場(chǎng)進(jìn)入迅速增長(zhǎng)階段。根據(jù)易居中國(guó)旗下房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，有三分之一規(guī)模排名前30的房企已經(jīng)展開了相關(guān)業(yè)務(wù)。

集中式長(zhǎng)租公寓就開始于萬(wàn)科集團(tuán)。在《萬(wàn)科住房租賃專項(xiàng)公司債券募集說(shuō)明書》中寫到，公司的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)由2014年啟動(dòng)，目前累計(jì)服務(wù)租客超過(guò)10萬(wàn)人。“泊寓”長(zhǎng)租公寓品牌，就是其在三千億元規(guī)模中推出的一個(gè)極小板塊。

而后，龍湖地產(chǎn)成立了創(chuàng)新事業(yè)部來(lái)分管長(zhǎng)租公寓等新版塊，推出了“冠寓”品牌。復(fù)星則跟途家和未來(lái)域合作，世茂房產(chǎn)找上了愷信亞洲，旭輝則聯(lián)合了華東師范大學(xué)。

它們和自如、蛋殼、我愛我家等分散式長(zhǎng)租不同是，有自己的整棟房源和物業(yè)。“就像批發(fā)和零售的價(jià)格相比，可以想到還是有一定優(yōu)勢(shì)。”原旭輝領(lǐng)寓國(guó)際社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人、現(xiàn)上海楓聯(lián)股權(quán)投資管理有限公司管理合伙人高杰對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。

目前，旭輝簽約的房源將近4萬(wàn)間。高杰坦率地說(shuō)，此前他們商議了目前的三個(gè)目標(biāo)是，速度、效率和效益，“但現(xiàn)階段主要的目標(biāo)還是發(fā)展速度，效益和效率就會(huì)放在二三位。而對(duì)于速度，也就是在房源爭(zhēng)搶上發(fā)力，會(huì)有增長(zhǎng)較大的目標(biāo)，大概增速在每年50%。(我們給房主的)租金確實(shí)是拿到房源的優(yōu)勢(shì)。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)談到，長(zhǎng)租公寓通常會(huì)通過(guò)改造舊物業(yè)、收購(gòu)私人物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)和通過(guò)土地開發(fā)過(guò)程中設(shè)定條件來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)這三種方式來(lái)獲取房源。

其中，土地的高價(jià)是胡景暉一直認(rèn)為的房租漲價(jià)核心原因。

資本驅(qū)動(dòng)

在高地價(jià)的前提下，租金回報(bào)率是長(zhǎng)租公寓企業(yè)叫屈的痛點(diǎn)。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日在微博中稱，“北京住宅金回報(bào)率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。”

資產(chǎn)證券化成為長(zhǎng)租公寓企業(yè)增進(jìn)融資的方式。近兩年，包括自如在內(nèi)，數(shù)家長(zhǎng)租公寓企業(yè)成功發(fā)行了ABS(資產(chǎn)證券化)來(lái)獲取資金。而在分紅的驅(qū)動(dòng)下，抬高租金，這也成為此次租金上漲下被詬病的一點(diǎn)。

“如果長(zhǎng)租公寓要能夠快速發(fā)展的話，肯定要借助一些資本的力量來(lái)主推它。”原旭輝領(lǐng)寓國(guó)際社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人、現(xiàn)上海楓聯(lián)股權(quán)投資管理有限公司管理合伙人高杰稱，“證券化的前提一定是物業(yè)進(jìn)入到持續(xù)的運(yùn)營(yíng)期，也就是它能夠產(chǎn)生比較良好的運(yùn)營(yíng)回報(bào)的時(shí)候才能高度地證券化。”

就在今年4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類型具有債券性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

此時(shí)，自如已發(fā)行“中信證券—自如1號(hào)房租分歧信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”ABS，發(fā)行規(guī)模5億元。旭輝領(lǐng)寓的REITs“高和晨曦—中信證券—領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也獲批，總額度30億元。蛋殼公寓剛剛設(shè)立全國(guó)首單分散式長(zhǎng)租公寓租金收益權(quán)公募ABS“天風(fēng)—蛋殼公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，規(guī)模2.035億元。

就在今年初，自如完成了40億人民幣A輪融資，由華平資本、紅杉資本中國(guó)基金和騰訊三家領(lǐng)頭。作為投資人的華平中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁程章倫看中了由中國(guó)城鎮(zhèn)化下約70%的大中型城市“新市民”構(gòu)成的租賃消費(fèi)群體。

很難說(shuō)清，分紅的驅(qū)動(dòng)對(duì)房源擴(kuò)張、房租上漲的利弊各有幾分。對(duì)于所謂的“新市民”而言，更加顯而易見的是對(duì)租賃企業(yè)提出的各種支付環(huán)節(jié)和支付方式有所疑慮。

李海波在自如的出租房住了六年，曾按照管家的推薦使用過(guò)京東白條，覺得利息過(guò)高，最終還是用手頭暫時(shí)寬裕的存款走季付完成房租繳納。

而在通州住了兩年的陳航，去年續(xù)租時(shí)，因是老住戶，服務(wù)費(fèi)被打了八折，而由于提前兩個(gè)月續(xù)租，在此基礎(chǔ)上又再打了七折。房?jī)r(jià)漲了幾百元，但是折扣下來(lái)“感覺還能接受，甚至比換房的成本要低”。在支付時(shí)，管家推薦了自如專項(xiàng)分期，聲稱比京東白條利息低，每個(gè)月便宜幾塊錢。陳航手頭緊，為了能夠按月支付，同意了這個(gè)方式。而在2017年底，曾因?yàn)榻壎ǖ恼行信c自如出現(xiàn)合作問(wèn)題，無(wú)法使用，被迫換了銀行卡。這讓陳航對(duì)自如的資金鏈?zhǔn)冀K心有顧慮。

就在前一星期，杭州一家公司名為“杭州鼎家”的長(zhǎng)租公寓公司破產(chǎn)，約4000租客受到損失，而其模式就是將獲得的租金放于6家網(wǎng)貸平臺(tái)進(jìn)行融資，再用此獲得的資金接著獲取房源，由此拿下5000間長(zhǎng)租公寓。

把租客交付租金轉(zhuǎn)換成對(duì)金融平臺(tái)的貸款，而長(zhǎng)租公寓企業(yè)先從金融平臺(tái)獲取一年的租金，這筆資金沉淀讓租客覺得，是用自己的信用來(lái)套利。

監(jiān)管缺位

8月23日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門開始調(diào)查“房租貸”的違規(guī)使用情況，稱如有查到必定嚴(yán)懲。

除此之外，自如在裝修房東的空置房時(shí)，為了提高分散房屋的利用率，通常在客廳打造隔斷。在去年大興火災(zāi)之后，市場(chǎng)需求量增加一直被長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域看做機(jī)會(huì)，但自如租戶從隔斷房中被驅(qū)趕也是存在的事實(shí)。

對(duì)此，高杰稱，“在拆違上，上海的力度比北京還要大，而上海的租金卻沒有北京上漲厲害，我覺得很大原因是我們整體上是沒有一個(gè)系統(tǒng)性的考慮。一方面在政府拆違的時(shí)候沒有從供給角度去增加，市場(chǎng)上原有的違章建筑被拆完了以后，租房的人都是利益導(dǎo)向，這些人被驅(qū)趕完以后只能去租政府政策下合理合法的房子，市場(chǎng)上的需求量就會(huì)大。”

“很難說(shuō)，租金上漲跟去年的清理有多大關(guān)系。住在簡(jiǎn)陋住房的人，出來(lái)以后，一些人也離開了北京，不是找價(jià)格更高的住房去住了。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認(rèn)為，“對(duì)這樣一些產(chǎn)業(yè)集聚過(guò)程中的城市，可能更多的是要結(jié)合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，結(jié)合城市的整體規(guī)劃，包括人口控制的規(guī)劃，及時(shí)提供相應(yīng)的租房，無(wú)論是租還是住都能夠跟產(chǎn)業(yè)集聚，城市空間調(diào)整優(yōu)化升級(jí)能夠匹配。”

然而，究竟長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響力是否有這么大的比重？鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)提到，就北京現(xiàn)在的租房市場(chǎng)格局，自如等長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)占比僅是10%，其他中介40%，二房東為40%，還有10%是業(yè)主。

而萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝公開說(shuō)道，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在北京的滲透率其實(shí)不到5%，在深圳的滲透率不到2%，“難以助推房?jī)r(jià)的上漲。”

“如果不是出現(xiàn)這一輪房租的異動(dòng)，我倒是非常贊同政府應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)支持長(zhǎng)租公寓。”劉衛(wèi)民稱，“無(wú)非就是兩個(gè)方向，一是降低空置率，通過(guò)各種渠道，例如引入固定人群，讓現(xiàn)金流更多。另外一方向，就是對(duì)長(zhǎng)租項(xiàng)目，特別是新建的長(zhǎng)租項(xiàng)目，降低土地供應(yīng)的成本。”

楊現(xiàn)領(lǐng)則判斷，未來(lái)的格局會(huì)是，50%為專業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場(chǎng)，40%是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場(chǎng)，剩下10%是房屋分享。

李海波的室友因?yàn)檫@次漲價(jià)，搬離了他們的房子，在附近找了一家離地鐵步行25分鐘的房子，仍然找的是自如。剛來(lái)北京時(shí)，他找過(guò)直租的房東，在交接時(shí)總是因?yàn)楸涞钠婆f和墻面的剝落跟房東發(fā)生分歧，最后，給房東的5000元押金也沒有要回。“還是希望尋找中介公司。”

幾位業(yè)內(nèi)人士表示，目前政府缺乏監(jiān)管和相應(yīng)的權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是他們最為困擾之處，而政府過(guò)分監(jiān)管也將是市場(chǎng)不能消化的問(wèn)題。

去年，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，其中就曾明確提出直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息，以引導(dǎo)當(dāng)事人合理確定租金價(jià)格。

今年8月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，依托北京市12345政府服務(wù)熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報(bào)專線，用以投訴中介機(jī)構(gòu)無(wú)照經(jīng)營(yíng)，或打隔斷出租、哄抬房租、惡意克扣租金、押金等等。

而劉衛(wèi)民覺得，“政府其實(shí)有個(gè)很重要的公共職能就是風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)現(xiàn)在明顯波動(dòng)的市場(chǎng)做明顯的標(biāo)記，提示大家如何正確對(duì)它做估價(jià)，然后讓大家在健康有序的投資環(huán)境下在這個(gè)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)。”