2017年，隨著“租購同權”“租售并舉”政策的不斷出臺，住房租賃市場駛?cè)氚l(fā)展“快車道”來自不同領域的主體紛紛布局長租公寓，租賃企業(yè)迎來滾雪球式發(fā)展。
各路資本蜂擁而至，長租公寓的“混戰(zhàn)”越發(fā)激烈，一些行業(yè)亂象開始滋生。為通過規(guī)模搶占市場份額，部分租賃企業(yè)通過高價爭奪房源從而助推租金上漲、開展“租金貸”業(yè)務來進行籌資擴張使得租客落入消費陷阱。
輿論的質(zhì)疑使得長租公寓這個新興行業(yè)正面臨前所未有的打擊和挑戰(zhàn)。
行業(yè)亟須規(guī)范，監(jiān)管部門也已及時出手。北京市監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，要求其不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。
深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會緊隨其后發(fā)布風險提示，嚴禁從事長租公寓業(yè)務的中介服務商開展類似“租金貸”業(yè)務合作。
近年來，房企也紛紛殺入長租公寓領域，在監(jiān)管日趨嚴厲的長租公寓市場中，能否找到新的方向？
長租公寓打響規(guī)模戰(zhàn)
根據(jù)鯨準數(shù)據(jù)庫收錄，截至2018年3月22日，我國共有223家長租公寓相關企業(yè)成立，長租公寓正成為資本關注的熱門賽道。
以規(guī)模搶占市場成為各大租賃機構(gòu)的核心競爭手段。青客公寓CEO金光杰曾在接受媒體時采訪時表示，3萬–5萬間的規(guī)模，是公寓企業(yè)的生存底線，而規(guī)模化發(fā)展能夠有效降低企業(yè)的成本。
在今年1月16日，自如宣布完成40億人民幣A輪融資，刷新了中國長租公寓最高單次融資紀錄。在資本的助推下，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標是突破100萬間。
今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資，2018年6月，蛋殼公寓相繼進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規(guī)模達12萬間；而在融資之后，蛋殼公寓表示將加快布局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。
房地產(chǎn)企業(yè)也在加快前進步伐。截至今年7月末，國內(nèi)房企的TOP50中，已有20家開展了長租公寓業(yè)務。其中碧桂圓表示未來三年將發(fā)展100萬套長租公寓，萬科預計到2018年拓展公寓目標45萬間，遠期規(guī)劃則計劃提供100萬套公寓，年收入達到155億元。
在規(guī)模競賽中，房源的爭奪至關重要。
8月18日，時任我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中表示自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商以高于市場正常價格的20%–40%在爭搶房源，進而推高租金。一時間，關于長租公寓推高房租的輿論指責呼嘯而來。
“房源拓展數(shù)量和面積是我工作的主要考核標準，所以找房源的時候勢必會跟其他公司的工作人員競爭，在雙方爭搶過程，房源價格提升是必然的事情，但也不會高得離譜。”深圳某上市房企長租公寓運營人向時代周報記者表示。
事實上，租金目前正處在上升通道。根據(jù)中信證券相關報告顯示，2018年7月北上廣深為代表的一線城市房租增速處于過去五年高位。從2018年房租數(shù)據(jù)來看，北京、上海、深圳、廣州的房租增速均較高。
其中，北京2018年7月份房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%；廣州市2018年7月房租環(huán)比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處于過去五年間的較高水平。
對于長租公寓助推房租上漲的言論，萬科泊寓相關負責人向時代周報記者予以否認，
“最近幾年確實有一些資本、機構(gòu)介入了租賃業(yè)務，但根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)顯示，目前在我國租賃市場，機構(gòu)滲透率平均僅為2%，最高的城市機構(gòu)滲透率為5%，所占份額都還很小。據(jù)此推斷，當前租賃機構(gòu)不具備為市場定價的能力。”
上述負責人向時代周報記者表示，在租金價格的制定上，泊寓的定價一直都是遵從市場的價格。泊寓整體出租率一直保持在90%以上，價格也實惠而便宜，2018年泊寓單套平均租金僅1693元。
貝殼研究院院長楊現(xiàn)領認為租金問題的本質(zhì)是供求，目前房屋存量本身即存在剛性的缺口，以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應于接近2200萬常住人口，缺口顯著，缺口如果未能得到妥善解決，長期來看將持續(xù)面臨租金上漲壓力。
顯然，租金上漲不能全歸咎于長租公寓運營商，但市場占有率的不斷上升，使得長租公寓群體無法置身事外。
“一旦市場房源被租賃機構(gòu)壟斷，企業(yè)便擁有了定價權，租房市場必然將迎來暴漲。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示擔憂。
好在監(jiān)管及時到位。8月17日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。
會議明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
同時，10家企業(yè)集體承諾未來兩月內(nèi)不會漲租金，并將市場投放超過12萬套存量房源。
房企輕重并舉
國內(nèi)排名前100的開發(fā)商中，有超過三成的企業(yè)涉足長租公寓領域，布局長租公寓成為房企掘金新領域的一大趨勢。
“房源的數(shù)量決定了規(guī)模的大小，房企擁有比其他玩家更強大的資本實力和拿房渠道”張大偉向時代周報記者表示。
據(jù)時代周報記者了解，房企在獲取房源方面采取輕重并舉的方法。通常是以輕資產(chǎn)方式來擴大規(guī)模，表現(xiàn)為集中式租賃，從政府、村集體等業(yè)主手中，獲取破舊廠房、住宅樓，統(tǒng)一改造成長租公寓進行出租。
除了輕資產(chǎn)模式之外，房企也在拓展重資產(chǎn)自持項目。萬科總經(jīng)理祝九勝表示，隨著租賃用地的推出，萬科也在積極獲取自持地塊，目前在北京、佛山、深圳有6個項目。
不同于快速周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)業(yè)務，長租公寓需要長期持有運營，盈利難依然是困擾著行業(yè)的難題。
“長租公寓業(yè)務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預計在5年左右。”萬科泊寓方面向時代周報記者坦言。
深圳一家公寓運營商對時代周報記者表示，目前市場上95%的長租公寓都沒有實現(xiàn)盈利，其所在公司的回本周期盡量控制在簽約周期的一半時間內(nèi)。
在目前尚未實現(xiàn)盈利無法自我供血的情況之下，支撐長租公寓能夠持續(xù)擴張的方法便是依靠外部融資輸血。
房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行住房租賃債券向社會融資，不斷盤活存量資產(chǎn)。
在資本加速涌入長租領域的同時，處在監(jiān)管空白地帶的“租金貸”成為部分中小型租賃機構(gòu)籌資擴張的重要手段開始映入公眾眼簾。
“租金貸是很多公寓經(jīng)營者自己將自己麻痹了，他們用租金合約押出的錢去獲取更多的房源，成長過快會令他們崩盤。”協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向時代周報記者表達對租金貸的擔憂。
房企的融資渠道更多元化，所以租金貸業(yè)務大多存在中介機構(gòu)之中。”張大偉表示。
事實上，租金貸的業(yè)務目前并未形成主流。萬科工作人員向時代周報記者表示，旗下長租公寓并未開展租金貸業(yè)務，未來也不會考慮這一形式。
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