起底“租房貸”中介套路 真實利率高達宣稱的兩倍
以強迫租客貸款、利率計算藏“貓膩”等種種套路算計租房者的“租房貸”，道德與經(jīng)濟風(fēng)險都不容小視
《投資者報》記者 閆軍
“風(fēng)乍起，吹皺一池春水”。近期，一線城市房租大幅上漲牽出住房租賃企業(yè)的“租房貸”生意。
不貸款就多交管理費“霸王條款”、優(yōu)惠券鼓勵等舉措讓租房者使用“租房貸”業(yè)務(wù)，看似低利率下掩蓋的風(fēng)險不少。
杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)破產(chǎn)之后，迎來輿論對長租公寓瘋狂擴張危害的討伐。鏈家旗下自如、我愛我家旗下蛋殼公寓、58同城等住房租賃企業(yè)“租房貸”業(yè)務(wù)浮出水面。對于何時開始提供“租房貸”服務(wù)、“租房貸”年化利率、是否存在“強迫”租客使用“租房貸”等問題，《投資者報》記者向自如發(fā)去采訪提綱，但截至記者發(fā)稿，處于風(fēng)口浪尖上的自如方面相關(guān)負責(zé)人僅表示“感謝關(guān)注”，并未就上述問題做出答復(fù)。
日前，北京市住建委表示，針對住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，正聯(lián)合北京市銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，一旦查實，將從重處罰，聯(lián)合懲戒?！锻顿Y者報》記者了解到，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會也于8月27日發(fā)布了《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險提示》，提示“租房貸”存在杠桿高、風(fēng)險大等問題。
強行搭售“租房貸”
深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會給出“租房貸”業(yè)務(wù)的明確定義，是指租客向第三方金融機構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺申請信用貸款，機構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給服務(wù)商，服務(wù)商并未將全部資金給房東，形成了資金占用。表面上租客按月付租金，實際上每月向貸款機構(gòu)還貸的服務(wù)。
有媒體報道稱，“租房貸”最早出現(xiàn)在2014年。一位尤先生向《投資者報》記者表示，其在2016年10月曾經(jīng)使用過自如的“租房貸”業(yè)務(wù)。
“當(dāng)時自如的工作人員說，如果不使用他們的‘租房貸’，需要一次性付一年的房租，好像要25000多元，那時候我剛剛到深圳工作，手頭并沒有那么多錢，所以就選擇了‘租房貸’，利息應(yīng)該是每月75元的樣子，在京東白條上還款。”尤先生向記者表示。
剛剛來深圳工作的小呂向《投資者報》記者表示，她于今年3月在自如與別人合租了一套房間，她住的是由客廳隔斷改造成的一間臥室，每月租金1760元，自如收取10%的服務(wù)費，每月房租是1820元，當(dāng)時租房時，中介表示，如果不選擇“租房貸”就要“押一付三”，按季度付房租，如果選擇“租房貸”，就可以“押一付一”，按照月度付房租。
對于“租房貸”以及利息的看法，小呂表示：“‘押一付三’的付房租方式，對于剛出來工作的我來說壓力有點大，所以就選擇‘租房貸’，這樣每個月多還50元錢，和房租一起是每個月1870元，壓力也會小很多。”小呂表示，當(dāng)時自如還有促銷活動，新用戶抽獎，獎金從100元到1000元不等，鼓勵租戶使用“租房貸”。
不使用貸款就要多付房租或者押金依然是當(dāng)前住房租賃中介企業(yè)慣用方式。記者從自如官網(wǎng)上了解到，其提供月付、季付、半年付、分期付等多種付款方式供租客選擇。房租分期可點擊“自如白條”查看詳情。
自如官網(wǎng)介紹，“自如白條”是自如和京東推出的按月支付的金融產(chǎn)品，實現(xiàn)對全年房租及自如服務(wù)費用進行分期，為客戶開創(chuàng)輕松租房時代。首次申請“自如白條”，用戶僅需提交押金、首期房租及服務(wù)費即可入??；后續(xù)每月支付檔期房租+服務(wù)費+分期手續(xù)費即可。
按照其“自如白條”舉例顯示，如果租客選擇5000元房租，首次簽約需要付24800元，即“押一付三”+全年服務(wù)費；如果選擇使用“自如白條”，全年服務(wù)費可減少1440元，首付為10280元，以后每月支付5613元。
對此，一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士向《投資者報》記者表示，首付差額超過10000元，對于多數(shù)租客來講都有些捉襟見肘，選擇自如白條之后，雖然服務(wù)費減少了1440元，一年下來，租房者仍需多付2223元。
資料顯示，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前通過市場租賃解決居住問題的總?cè)丝谶_到1億人以上，年租金已經(jīng)突破10000億元。
巨大的市場、年年上漲的租金、實實在在的需求，“無本萬利”的租房分期被看作是最值得、最有前景的消費場景，短短兩三年涌現(xiàn)了30多家平臺。
利率計算藏貓膩
自如官網(wǎng)顯示，對于每月分期服務(wù)費的計算方式為“貸款總金額（11個月房租+11個月服務(wù)費）×6.27%/11”，這樣來看，自如給租房者的利率為6.27%，相對基準利率4.9%，這一利率并不算太高。
當(dāng)前市場有自如分期、自如白條、房司令等十余只租房貸款產(chǎn)品，其宣稱，利率也在4%~6.27%不等。利率低，沒有手續(xù)費也成為不少人使用“租房貸”的原因之一。“每個月多還幾十元錢而已”，是不少租房者直觀感受。
那么，租房分期是否真的很劃算嗎？
融360分析師給出“租房貸”的利息計算方式，以一套租金為7000元的房子為例，如果選擇“押一付三”的方式，在當(dāng)前某租房平臺+服務(wù)費，首付為34720元，其余每次繳納21000元。
如果選擇上述平臺推薦的分期貸款，第一次付款時“押一付一”，并且繳納第1個月的服務(wù)費共計14392元。從第2個月到第12個月，他每月需要還款7855.48元。
按照該租房分期平臺上的展示，從該分期平臺貸款金額總計為：（每月房租+每月服務(wù)費）×11=（7000+4704/12）×11=81312元。一年下來，其累計支付分期手續(xù)費：6.27%×貸款總額82312=5098.26元。
但其中的陷阱是，租房者并未使用81312元貸款滿一年，除了第1個月用足了81312元外，剩余11個月，他每個月使用的本金都是遞減的，即租房者雖然從平臺借了81312元，但由于每個月都還了一部分本金，其實際使用的本金遠遠低于這個數(shù)。
實際平均每月使用本金數(shù)應(yīng)為：（81312+73920+66528+…+22176+14784+ 7392）/12個月=40656元。
所以，這筆分期貸款的實際年利率=6.27%×81312/40656=12.54%，整整是其宣稱年利率的2倍。“租房貸”每月使用金額是遞減的，而利息卻采用全額計息的方式進行，真實利率隱藏其中，多數(shù)租房者并不能計算清楚。
除了利率陷阱，違約金也是租房者需要注意的。對于逾期，有的平臺采取“未還款總額的萬分之五×逾期天數(shù)”、“逾期三天內(nèi)，每月還款額1%×逾期天數(shù)‘超過三天，終止合同’”等。
此外，某租房分期平臺協(xié)議顯示，租戶中途退租或轉(zhuǎn)租算違約，違約金將按照房租總額的5%~10%收取。融360方面向《投資者報》記者表示，這就意味著，一旦使用租房分期，很多用戶中途住得不舒服，或者臨時工作變動需要換房的話，除了要給中介支付至少1個月的房租做為違約金外，還需要另外給租房分期平臺支付違約金。
一位自如用戶林女士向《投資者報》記者表示，其在今年年初在自如租了一個單間，房租價格每月為3000元，使用自如白條之后，每個月還款3290元，住了3個月后，她因工作調(diào)動需要退租，向自如交了1645元的違約金才得以退租。
不過，在住房合同解除后，她只收到了退租解約，卻未收到貸款終止的合同，對此，她向自由客服了解得知，“租房合同解約后，貸款合同也自動解約，且無法查詢，如果對解約金有疑問可以聯(lián)系管家進行核算。”林女士表示，簽約時候是簽了租房合同與貸款合同，但是解約時，僅能看到解約貸款合同，繳納違約金之后卻看不到貸款合同終止讓她很不放心。
資金來源引關(guān)注
此前部分城市房租大幅上漲，個別住房租賃企業(yè)被指“高價哄搶爭奪房源”，輿論將此矛頭直指資本的介入。
長租公寓資金來源成為市場關(guān)注的焦點。8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”和“三嚴查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，另外，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。
據(jù)了解，自如已經(jīng)采用ABS（資產(chǎn)支持證券）的方式融資，并于去年8月和今年1月分別發(fā)行了“中信證券——自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”和“中信證券——自如2號第【N】期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，兩期總發(fā)行金額共計為25億元。
根據(jù)信息披露，“中信證券——自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，期限為兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級，金額為4.5億元，占比90%；次級金額為0.5億元。該專項計劃的優(yōu)先級利率為5.39%。到今年7月27日成立的“中信證券——自如2號第3期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”中，優(yōu)先A級收益率已升至5.81%。
公開資料顯示，自如發(fā)行ABS的底層資產(chǎn)為“自如房租分期小額貸款”，換句話說，就是租戶未來支付的房租，每增加一個用戶，自如便可以獲得一年的貸款金額。
除了發(fā)行ABS，通過第三方金融機構(gòu)甚至P2P等渠道合作為租房者提供貸款的形式更為常見。
此外，銀行融資渠道方面，建行最先進行了否認。8月29日，建行行長王祖繼在今年中報發(fā)布會上表示，建行推行的住房租賃業(yè)務(wù)并未向房屋中介提供融資收房的金融服務(wù)，只是直接面向租戶提供按揭貸款業(yè)務(wù)，并不通過中介渠道。
多地出臺監(jiān)管舉措
住房租賃企業(yè)“拿房—出租—融資—再拿房”的模式一旦有一環(huán)出現(xiàn)問題，業(yè)務(wù)便難以為繼。小小金融總裁劉小峰告訴《投資者報》記者，“租房貸”最大的問題是形成沉淀資金，將房主預(yù)期租金轉(zhuǎn)移到長租公寓服務(wù)商名下。如果對這些沉淀資金缺乏監(jiān)管，服務(wù)商可隨意動用這些沉淀資金。一旦服務(wù)商倒閉或跑路，將引發(fā)一系列問題。
我愛我家前副總裁胡景暉關(guān)于“長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險”的警告一語成讖。8月20日，因盲目擴張導(dǎo)致資金鏈斷裂，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長租公寓公司宣布破產(chǎn)。此前有媒體報道稱，4000多戶租客通過一個名為51返唄的APP一次性把租金付給鼎家，而鼎家并未將房租支付給房東，現(xiàn)在租客面臨的是，房東要收回房子，卻依然要每月按時向該借貸平臺還錢。
北京市監(jiān)管部門從8月17日開始約談住房租賃企業(yè)開始，短短一周之內(nèi)出臺多項調(diào)控舉措，其中對“租房貸”展開調(diào)查，嚴查這些中介機構(gòu)的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。
隨后、南京、深圳、西安等市場跟進，表示嚴防“租房貸”。其中，深圳發(fā)布風(fēng)險提示，明確表示，“租房貸”業(yè)務(wù)模式以支持國家鼓勵發(fā)展長租公寓的名義，實際具有非法侵占他人財物的特征，形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風(fēng)險大。
“該業(yè)務(wù)模式具有隱蔽性強、違法類型較多、存在潛在較多的租賃合同糾紛，涉及面廣等特征。”深圳市監(jiān)管層表示，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺應(yīng)當(dāng)嚴守法律底線，加強自律管理，堅持合規(guī)發(fā)展。同時，加強授信資質(zhì)審核和風(fēng)險管理，嚴禁與違法違規(guī)從事長租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開展類似“租房貸”業(yè)務(wù)合作，不得以不實宣傳誤導(dǎo)金融消費者接受與其風(fēng)險認知不相符合的服務(wù)。
“為防范金融風(fēng)險，有必要對沉淀資金進行監(jiān)管，比如設(shè)立備付金制度或者壓縮沉淀資金規(guī)模。”劉小峰向《投資者報》記者透露，深圳監(jiān)管層在這方面已有行動，目前深圳P2P互金平臺已收到通知，嚴禁與違法違規(guī)的長租公寓服務(wù)商開展類似“租房貸”業(yè)務(wù)合作。這在一定程度上，封堵租房貸的資金來源，從而壓縮沉淀資金規(guī)模。
銀行切入長租公寓
胡景暉在不久前的公開場合曾表示，租賃運營商近期的不合理抬價，在房租上漲過程中至少起到三分之一的作用，推波助瀾。“資本一半是天使，一半是魔鬼。”要解決資本帶來進步以及其背后貪婪性的矛盾，他建議，國家控股涉入房產(chǎn)中介和租賃行業(yè)，立法、建立監(jiān)管機制，有效管控資本。
事實上，房租市場早在去年年底已經(jīng)迎來正規(guī)軍。建設(shè)銀行此前在廣東宣布聯(lián)合11家巨頭房企進軍長租市場，并在深圳推出了國內(nèi)首個租房貸——“按居貸”。
“國家提出了‘租購并舉’的住房政策，建行投入了大量的人力物力，搭建租賃服務(wù)平臺，推出配套金融服務(wù)，來發(fā)展住房租賃市場，尤其是培育長租市場。”建行方面表示，截至8月25日，“按居貸”累計發(fā)放196筆，金額1361.61億元。
對此，劉小峰表示，銀行由于內(nèi)控制度、監(jiān)管機制相對成熟，在長租公寓沉淀資金監(jiān)管機制建立前，在不碰觸房東和租客的錢方面，在抑制長租公寓服務(wù)商的道德風(fēng)險上，銀行相比其他服務(wù)商更具優(yōu)勢。
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