收緊仍是當(dāng)前房地產(chǎn)金融環(huán)境的主基調(diào)。

“史上最嚴(yán)”銀行房貸政策調(diào)控下，個(gè)人住房貸款在歷經(jīng)2016年井噴、2017年增量增速被迅速遏止后，2018年上半年出現(xiàn)投放規(guī)模和比例下降的情況。房企開發(fā)貸則下滑得更為明顯。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者觀察近20家重點(diǎn)上市銀行半年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，除五大國有銀行，股份制銀行及地方性銀行個(gè)人住房貸款投放比例出現(xiàn)投放規(guī)模和比例雙雙下降的態(tài)勢(shì)。

四川銀監(jiān)局通報(bào)了2018年上半年四川銀行業(yè)半年運(yùn)行情況，提及八大風(fēng)險(xiǎn)，其一正是“房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控壓力上升，防控風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)十分艱巨”。四川銀監(jiān)局方面稱，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)顯性不良率較低，只有0.54%，但房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度偏高，房地產(chǎn)貸款加上其他以房產(chǎn)為抵押的貸款占比接近50%。“一旦房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，很可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要高度警惕”。

銀行業(yè)半年報(bào)暴露的另一個(gè)問題是，房地產(chǎn)不良貸款率正在反彈，這在銀行普遍不良貸款雙降背景下，格外值得警惕。

從國有大行半年報(bào)發(fā)布會(huì)上的表態(tài)看，繼續(xù)實(shí)施差別化的信貸政策，一手房、二手房并重發(fā)展前提下，進(jìn)一步加大對(duì)二手房的支持和授信服務(wù)，同時(shí)進(jìn)一步提高對(duì)首套房和個(gè)人剛需住房需求的保障，將是下半年房貸投放的重點(diǎn)。

地方銀行個(gè)貸開發(fā)貸雙降

從已披露的多家上市銀行半年報(bào)來看，今年上半年，除國有大行，股份制銀行及地方性銀行幾乎都縮減了對(duì)個(gè)人住房貸款的投放份額。在個(gè)人住房貸款投放區(qū)域上，熱點(diǎn)城市投放力度在下降，而三、四線城市投放份額在提升。

從開發(fā)貸投放力度看，中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的17家上市銀行中，僅3家銀行上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款占貸款總額比重出現(xiàn)上升，分別是農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行和北京銀行；其余14家銀行均收縮了開發(fā)貸投放規(guī)模。

銀行業(yè)半年報(bào)顯示，截至6月末，興業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額6598.02億元，占貸款總額比重24.67%，較去年末下降1.38個(gè)百分點(diǎn)。招商銀行上半年個(gè)人住房貸款余額8732.91億元，占貸款總額比重22.52%，較去年末下降0.86個(gè)百分點(diǎn)。浦發(fā)銀行個(gè)人住房貸款余額5530.26億元，占比16.53%，較去年同期亦小幅下降。

地方性銀行房貸收縮得更為明顯。北京銀行上半年末個(gè)人房貸余額2256.34億元，占貸款總額比重18.57%，較去年末下降1個(gè)百分點(diǎn)。北京銀行上半年房貸增量同比下降34%，這一趨勢(shì)與北京個(gè)人住房貸款整體環(huán)比下降趨勢(shì)相符。江蘇銀行上半年個(gè)人房貸余額1113.16億元，占貸款總額的比重較去年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。

上海銀行上半年個(gè)人房貸余額674.27億元，占個(gè)人貸款總額的比重較去年末下降8個(gè)百分點(diǎn)；南京銀行上半年個(gè)人房貸余額555.95億元，占個(gè)人貸款總額的比重較去年末下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。

央行數(shù)據(jù)亦可作證，北京、上海等熱點(diǎn)城市的房貸規(guī)模收縮明顯。

央行營管部數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，北京個(gè)人住房貸款比年初增加96億元，余額同比增長4.6%，增幅比上年同期低28個(gè)百分點(diǎn)，增速為近5年新低。96億元的個(gè)人房貸增量只占上半年北京各項(xiàng)人民幣貸款新增額4675.8億元的2%。

央行上海總部的統(tǒng)計(jì)顯示，剛剛過去的7月份，上海本外幣個(gè)人住房貸款增加68.96億元，環(huán)比和同比分別少增4.81億元和37.89億元，當(dāng)月增速4.5%，環(huán)比和同比分別下降0.3個(gè)和19.3個(gè)百分點(diǎn)。

近期深圳、武漢、哈爾濱、鄭州、東莞等地銀行提高房貸利率，放貸時(shí)間延長，也從側(cè)面反映出銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。

與此同時(shí)，股份制銀行和地方性銀行紛紛繼續(xù)縮減對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸的投放力度。就連開發(fā)貸激進(jìn)大戶中信銀行，也在主動(dòng)削減這一業(yè)務(wù)。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年中信銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3093.83億元，較去年末下降236.72億元。浦發(fā)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額2689.56億元，較去年末下降80.98億元。而房地產(chǎn)業(yè)貸款的主要構(gòu)成就是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

中信銀行方面表示，房地產(chǎn)融資方面，本行繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)融資總量控制、雙核心標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化投向、強(qiáng)化管理的授信原則，結(jié)合不同區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)變化特點(diǎn)實(shí)施差別化政策，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸名單制管理，從嚴(yán)控制客戶準(zhǔn)入。本行積極支持剛需和改善型商品住宅項(xiàng)目，積極支持股東實(shí)力雄厚、流程規(guī)范的長租項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)等保障性住宅項(xiàng)目，擇優(yōu)支持股東實(shí)力雄厚、流程規(guī)范、位置優(yōu)越的棚改及城中村改造項(xiàng)目。嚴(yán)格控制商辦項(xiàng)目開發(fā)融資。

國有大行房貸規(guī)模攀升三四線城市個(gè)貸增長明顯

銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，國有大行房地產(chǎn)貸款投放規(guī)模仍居高不下，尤其是上半年三四線城市的個(gè)貸增長明顯。建設(shè)銀行上半年個(gè)人住房貸款余額45012.16億元，較去年末增加2881.49億元，增幅6.84%，重點(diǎn)支持居民購買自住房需求。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額3601.21億元，較上年末新增411.21億元，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項(xiàng)目。

工商銀行上半年個(gè)人住房貸款增加3418.25億元，較去年末增長8.7%。工行行長谷澍在發(fā)布會(huì)上介紹，主要是支持居民自住型和改善型的住房需求，90%是一手房、首套房的資金需求。貸款的戶均余額30萬元左右。一二線城市和三四線城市的比例大致相當(dāng)，熱點(diǎn)城市的比重在逐步下降。資產(chǎn)質(zhì)量比較好，個(gè)人住房貸款不良率目前保持在0.29%的水平。

農(nóng)業(yè)銀行上半年末個(gè)人住房貸款余額34009.93億元，較去年末增加2675.19億元，增長8.5%；個(gè)人按揭貸款總的信貸增量占人民幣貸款總體增量的36%。

農(nóng)行副行長郭寧寧表示，從房貸新增量來看，三線、四線城市個(gè)人按揭貸總量占比較高，并有增大態(tài)勢(shì)；在個(gè)人按揭貸款增量中，投向三四線城市增量占比56%，比上年末上升了3.9個(gè)百分點(diǎn)。投向一線熱點(diǎn)城市的總體占比為9%，同時(shí)占比還在下降，比上年末下降了4.5個(gè)百分點(diǎn)。投向二線城市的比重基本持平，略有上升，比重上約為36%，占比微升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

郭寧寧表示，下半年農(nóng)行會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格貫徹政策，繼續(xù)實(shí)施差別化的信貸政策，一手房、二手房并重發(fā)展的前提下，進(jìn)一步加大對(duì)二手房的支持和授信服務(wù)，同時(shí)進(jìn)一步提高對(duì)首套房和個(gè)人剛需住房的需求保障，提高相關(guān)的個(gè)人按揭貸款的占比。發(fā)展農(nóng)民安家貸超過4200億元。

交通銀行上半年個(gè)人住房按揭貸款余額達(dá)人民幣9526.52億元，較上年末增長6.17%。交通銀行方面表示，合理安排房貸投放節(jié)奏和區(qū)域，嚴(yán)格執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，控制住房貸款發(fā)放速度，在有效管控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，支持居民合理自住購房需求。

房地產(chǎn)不良貸款率抬頭

值得注意的是，房地產(chǎn)不良貸款率出現(xiàn)抬頭跡象，這在國有大行也有體現(xiàn)，而股份制銀行和地方性銀行則更為加重。

上半年農(nóng)業(yè)銀行不良貸款余額及不良貸款率實(shí)現(xiàn)雙降，個(gè)人住房貸款不良率也在下降，但房地產(chǎn)業(yè)不良貸款額卻由去年年末的57.89億元上升至今年上半年的85.39億元，不良率從1.13%上升至1.45%。

對(duì)此，趙歡表示，房地產(chǎn)過去的不良率一直比較低，但是今年上半年房地產(chǎn)不良貸款有所反彈，上半年新發(fā)生的不良貸款，約有9%體現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。不過從行業(yè)看，農(nóng)業(yè)銀行上半年新發(fā)生的不良貸款60%集中在制造業(yè)。

上半年建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款不良率0.25%，雖然仍維持在低位，但較去年年底上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)貸不良率則微降。

此外，浦發(fā)銀行上半年房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率0.63%，較去年末上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)。興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率從去年年底的0.66%上升到今年上半年的0.78%。光大銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款占比從去年年底的0.85%上升到今年上半年的1.73%。

中信銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率0.61%，較去年末上升0.35個(gè)百分點(diǎn)；上半年房地產(chǎn)業(yè)不良貸款額18.84億元，較去年末增加10.29億元。平安銀行上半年個(gè)人住房貸款不良率0.09%，較去年末增加了0.01個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率1.03%，較去年末增加了0.26個(gè)百分點(diǎn)。

杭州銀行上半年不良貸款率1.56%。其中，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款總額3.4億元，房地產(chǎn)不良貸款率從去年年底的1.73%上升至1.86%。

8月29日銀保監(jiān)會(huì)召開的銀行保險(xiǎn)監(jiān)管工作電視電話會(huì)議，在通報(bào)近期監(jiān)管處罰情況同時(shí)再次重申：進(jìn)一步完善差別化的房地產(chǎn)信貸政策，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化；嚴(yán)禁“首付貸”和消費(fèi)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等違規(guī)行為。