住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組日前完成的7月份報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)有20個(gè)城市的房產(chǎn)年回報(bào)率已不足2.75%，低于三年期定存利率。雖然房子的出租回報(bào)率不高，但是，房產(chǎn)投資者主要看好的是房子自身的升值空間，對(duì)房租的收益率不太在乎。

廊坊、廈門(mén)年回報(bào)率不及一年定存

住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室對(duì)7月份主要城市房?jī)r(jià)租金比測(cè)算發(fā)現(xiàn)，廊坊房?jī)r(jià)租金比達(dá)到72.92，按當(dāng)?shù)刂形粩?shù)房?jī)r(jià)購(gòu)房后出租，需要將近73年才能回本，甚至已超出一套商品住宅的土地使用年限（70年），年投資回報(bào)率僅有1.37%。

對(duì)比房?jī)r(jià)中位數(shù)和月租金中位數(shù)，廈門(mén)、合肥、石家莊、北京、青島和南京的房?jī)r(jià)租金比都超過(guò)50，這些城市的年投資回報(bào)率也都不到2%。

華商報(bào)記者了解到，目前銀行基準(zhǔn)存款利率中，一年期定存為1.5%，三年期為2.75%，對(duì)比各城市的年投資回報(bào)率來(lái)看，廊坊和廈門(mén)的租金年回報(bào)率都不及一年期定存；合肥、石家莊、北京、青島、南京、濟(jì)南等20個(gè)城市的回報(bào)率則跑輸三年期定存。

有行業(yè)人士回憶，十年前北京等一線城市的租金回報(bào)率已低至3%左右，更多二三線城市則是近幾年逐漸走低，究其原因，房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，已超過(guò)租金收入回報(bào)。

在西安買(mǎi)房后出租41年回本

華商報(bào)記者注意到，根據(jù)上述報(bào)告顯示，西安7月份房?jī)r(jià)中位數(shù)為124萬(wàn)元/套，月租金中位數(shù)2500元/套/月，房?jī)r(jià)租金比41.33，平均還本年限為41.33年，年投資回報(bào)率約2.42%。與臨近省會(huì)城市相比，西安租金回報(bào)率略高于鄭州的2.27%，略低于成都的2.44%。

西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邵濤表示，2.42%的年回報(bào)率有一定參考價(jià)值，但沒(méi)有考慮實(shí)際購(gòu)房成本。西安市面上不少出租房屋，購(gòu)房時(shí)間偏早或?qū)儆诓疬w安置，無(wú)法套用現(xiàn)在的回報(bào)率。另外，除非是簽訂長(zhǎng)租合同，否則房屋平均每年都存在一、兩個(gè)月空置期，計(jì)算房屋總價(jià)，也沒(méi)有加上相關(guān)稅費(fèi)、裝修成本、利息成本等，這樣算出來(lái)的賬也可能是虛高的。單純按照現(xiàn)在的回報(bào)率水平，買(mǎi)房出租其實(shí)是不劃算的。

有關(guān)房產(chǎn)投資的回報(bào)周期，此前流傳著“15年收益看回報(bào)”的說(shuō)法。即：如果物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，那么該物業(yè)就是物有所值。如果小于購(gòu)買(mǎi)價(jià)時(shí)，物業(yè)可能存在被高估的情形。前幾年，一些樓盤(pán)也將年出租回報(bào)率作為宣傳賣(mài)點(diǎn)。

但在各地租金回報(bào)率持續(xù)走低的過(guò)程中，不少購(gòu)房者的預(yù)期卻開(kāi)始發(fā)生變化：“我不管出租回報(bào)率高低，那怕房子空著，只要房?jī)r(jià)漲了，我買(mǎi)的房子就能升值。”更多人主要看好房子自身的升值。

地產(chǎn)評(píng)論人士王建紅表示，這樣的預(yù)期忽略出租回報(bào)而偏向出售回報(bào)，建立在房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上。事實(shí)上，房產(chǎn)屬于變現(xiàn)能力較差的商品，短周期投資的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。 華商報(bào)記者 李程

(責(zé)編：孔海麗、孫紅麗)