杭州鼎家的租客們可能不會預料到，“爆倉”這個常見于金融市場的詞匯，竟然會和自己扯上了關(guān)系。
8月20日，杭州長租公寓運營企業(yè)杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司（下稱“鼎家”）突然宣布，因經(jīng)營不善出現(xiàn)資金鏈斷裂，公司目前已進入破產(chǎn)清算程序。據(jù)媒體報道，鼎家無力向房東支付租金，也無法向租客退還租金，數(shù)千房東租戶因此陷入困境。辦理租金貸分期支付租金的租戶拿不到先行支付的押金，卻仍要每月按時向第三方金融平臺還錢，而房東也因未收到鼎家應付的后續(xù)租金，一些房東已準備收房趕人。
隨著事件發(fā)酵，有關(guān)部門也注意到當前長租公寓中介業(yè)務實踐中隱藏的金融風險。8月27日，深圳互金協(xié)會提示長租公寓“租金貸”風險，認定其形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大。昨日，西安有關(guān)部門發(fā)布了進一步規(guī)范住房租賃市場的通知，規(guī)定住房租賃合同不得涉及租金貸。
長租公寓中介平臺為何樂于擁抱“租金貸”，令人眼花繚亂的金融魔術(shù)對于平臺方來說有著怎樣的誘惑，又可能將它們推向何種莫測的深淵？
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什么是租金貸？深圳互金協(xié)會作出了詳細的定義：租客向第三方金融機構(gòu)或P2P網(wǎng)絡借貸平臺申請信用貸款，機構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給服務商，服務商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用，表面上租客按月付租金，實際上每月向貸款機構(gòu)還貸的服務。
事實上，在長租公寓因為租金上漲而被推上風口浪尖之前，這正是以自如為代表的長租公寓中介平臺頗為自得的宣傳重點。在這些平臺的敘述中，租金貸幫助一大批沒有能力一次性支付一年租金的租房客能夠以按月分期付款的形式享受到具有規(guī)范管理、有保障的長租服務，解決了租客的一大痛點。
即使在現(xiàn)在，租金貸仍是此類平臺一線人員樂于推銷的服務。
當筆者以租客身份在自如平臺預約線下看房時，自如業(yè)務員熱情地推薦：“月租3000元一間房，線上預約火速看房，現(xiàn)場滿意即可手機操作簽約。還能月付，每月僅產(chǎn)生6.27%的分期手續(xù)費，享受服務費7折的優(yōu)惠。”
乍一聽，確實非常令人心動。“這就類似信用卡消費，之后每個月按時還款就行，每月的手續(xù)費和打折的服務費相抵，多出的那一部分也就100多元。”在確定簽約進入支付頁面時，名為“自如客專享分期”的產(chǎn)品顯示在支付頁面的首個選項，下有一排小字提示其為“低首付消費貸款”。
不過，作為輕資產(chǎn)的服務公司，為租客提供融資服務的顯然不是平臺方。在前述自如業(yè)務員推薦的貸款服務合同中，貸款人與自如無關(guān)，而是一家公司地址在北京的信托公司。
當租客選擇租金貸作為支付方式之后，租客就背上了相當于一整年租金的債務，而這筆現(xiàn)金則從放款機構(gòu)處轉(zhuǎn)到了平臺賬上。在平臺獲得了這筆資金后，金融魔術(shù)最精彩的部分才真正開始。
難以抗拒的杠桿誘惑
盡管平臺要求租客一次性支付全年租金，無論是現(xiàn)款還是借貸，但它卻不需要以同樣的條件獲得房源。一進一出間的賬期差，為平臺創(chuàng)造出了十分可觀的沉淀資金池。
自如內(nèi)部人士透露：“在房源端，我們會綜合房子的各項情況確定簽約時間，一般與房東簽訂3年至5年不等的協(xié)議，少數(shù)長達8年，以鎖定房源。一般情況下，雙方約定自如按季支付房款。”
以租金每月3000元計算為例，按照自如一般與房東簽約5年計算，其按季支付給房東9000元，但此時自如已經(jīng)鎖定了該房屋未來5年的出租權(quán)利，價值18萬元，相當于使用了20倍杠桿。
左手是一次性支付全年租金的租客，右手是只需每季度付款的房東，這樣的商業(yè)慣例意味著每一筆交易都能為長租平臺贏得一筆期限3個月的9000元免息資金。根據(jù)自如自述，其在2017年底已累計服務120萬租客。
108億元免息資金，即使期限只有一個季度，在當前“緊信用”的流動性背景下，對于任何一家企業(yè)來說無疑都是一筆令人瘋狂的財富。
甚至，長租平臺對此還不滿意。
在租客端，單一放款機構(gòu)資金實力有限。不少平臺將目光投向ABS等金融工具。今年初，自如就主導將對租客債權(quán)作為底層資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券，并在金融機構(gòu)中獲得積極認購。
今年，自如通過ABS產(chǎn)品已經(jīng)實現(xiàn)募資逾13億元。今年3月21日，自如成功完成儲架ABS首期產(chǎn)品“自如2號1期”的設立，發(fā)行額度20億元，目前該產(chǎn)品已發(fā)行了3期。
自如的多只ABS的底層資產(chǎn)均為房租分期小額貸款債權(quán)。這意味著，每增加一個月付租戶，自如就能獲得一次性的貸款。自如租戶背負的債務讓其按月償還貸款，不同租戶的回款源源不斷地歸集，形成了底層資產(chǎn)。因此，只要月付租戶的規(guī)模在增長，ABS的發(fā)行規(guī)模也就可以擴張，充當自如的現(xiàn)金奶牛。
在房源端，自如則積極地向房東推銷另一種金融工具。當筆者以房東身份向自如咨詢時，對方表示：“房東可以一次性獲取一整年的租金，不過前提是和第三方銀行簽訂一個名為‘年付貸’的協(xié)議。”據(jù)介紹，這份協(xié)議的本質(zhì)是由銀行先向房東提供每年11個月的租金，自如隨后再每月向銀行還款。如此，不愿意接受季付的房東也被納入了長租平臺的金融生態(tài)圈。
整個金融魔術(shù)中最令人咋舌的奇妙之處在于，在一連串交易中，房東提供了最重要的資產(chǎn)，租客拿出了最寶貴的信用，放款方提供了海量的真金白銀，最得利的卻是兩手空空的長租平臺。
危險的魔術(shù)與失手的魔術(shù)師
然而，看似周密的金融魔術(shù)，很快就迎來了穿幫時刻。魔術(shù)的穿幫，往往不在于魔術(shù)原理存在漏洞，而在于魔術(shù)師的手法是否嫻熟。
如前文所述，長租平臺可以輕易地獲得大額免息短期沉淀資金，但如何用好這筆快速滾動的短期資金，則是一門危險的藝術(shù)。
以長租平臺龍頭自如為例，其自述于2017年底管理房源50萬間，截至2018年上半年，管理房源已超過70萬間，并計劃在今年突破100萬間。今年1月，華平投資、紅杉資本中國基金、等對自如注入共計40億元A輪融資。
依據(jù)其官網(wǎng)公布的租房信息，自如目前提供的房源租金中位數(shù)約為2000元/月一間。假設自如向所有房東按季度付款，完成今年約50萬間的新增簽約規(guī)模，大約需要動用啟動資金30億元。而若將其公諸于眾的40億元融資全部投入，2018年全年可新增約66萬間房。
但簽下房源只是第一步，在下一個季度向房東付款前，長租平臺必須獲得與啟動資金規(guī)模相仿的租金回款，才能保持住現(xiàn)金流不致斷裂。一旦新增房源無法順利出租，平臺的生死存亡就將遭到拷問。
長租公寓的發(fā)展模式進入了這樣的循環(huán)圈：以杠桿融資來爭奪房源，投放租戶收割更多預付租金，進而投資更多房源。其中租金收入是資金滾動的來源，沒有足夠的租戶承接源源不斷的新房，房屋的空置率達到一定比例，資金鏈就會出現(xiàn)問題。
鼎家董事長日前在接受媒體采訪就表示，復盤爆倉始末的細節(jié)可知，在有了大量沉淀資金之后，公司在收房源上過于激進，收房價格變高，空置增多，公司繼而被拖垮。
水能載舟，亦能覆舟。這對于運用金融工具做大杠桿的長租公寓而言，更是如此。無論是通過租金貸獲取資金，還是借ABS補血，一旦實際銷售的回血通道不暢，所有參與方都會成為犧牲品，包括這些放貸的金融機構(gòu)。“一旦發(fā)生爆倉，以房租收入為底層資產(chǎn)的ABS也會遭殃，投資者可能會血本無歸。”一位長租公寓業(yè)內(nèi)人士表示。
一位券商ABS承做人士表示：“杭州鼎家的風險是前車之鑒，長租公寓平臺本身就是輕資產(chǎn)公司，主要提供持續(xù)的運營維護等服務。上接房東下連租戶，也就是‘二房東’的角色。平臺運營一旦出現(xiàn)問題，無法向房東及時付款，房東就會直接與租客發(fā)生糾紛，以租金收入為底層資產(chǎn)的風險就會暴露，繼而牽連到ABS的持有人。”他說。
深圳互金協(xié)會27日發(fā)文稱，長租公寓如果出現(xiàn)誘導租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，已涉嫌非法侵占他人財物。
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