最近一段時間，房租飛漲引發(fā)社會各界熱議，但房價上漲的壓力卻絲毫未見緩和——7月份全國70個大中城市房價再度全線反彈，住建部、各地方政府不得不重披戰(zhàn)袍，貫徹落實7月末中央提出的“堅決遏制房價上漲”的調(diào)控要求。

為何在嚴(yán)厲的調(diào)控舉措之下，老百姓(603883,股吧)的購房熱情依然高漲？

70個大中城市房價全線反彈

首先來看全國房價的最新形勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市二手住宅價格環(huán)比連續(xù)正增長：

一線城市在2017年小幅下跌之后在今年連續(xù)7個月環(huán)比上漲；二、三線城市房價走勢基本同步，從未出現(xiàn)明顯下跌，且在4月份以來環(huán)比漲幅再度明顯回升，7月份二、三線城市房價環(huán)比漲幅分別達(dá)到1.1%和1.2%（參見下圖）。

另外，在70個大中城市中，7月份房價環(huán)比上漲城市數(shù)繼續(xù)保持在66個的高位，下跌的城市數(shù)僅為4個。由此可見，全國范圍內(nèi)房價上漲壓力依然較大，調(diào)控形勢嚴(yán)峻。在此背景下，7月31日中央政治局會議針對房地產(chǎn)調(diào)控提出“堅決遏制房價上漲”，這一表述與此前多次表述——“遏制部分城市房價過快上漲”和“切實防止房價反彈”有著明顯不同。

等到8月7日，住建部在沈陽召開房地產(chǎn)工作座談會，提出加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，同時對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé)。而此前不久，住建部針對投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)開發(fā)商和虛假房地產(chǎn)廣告等市場亂象進行專項督查，并列出30個先行開展督查的城市，約談?wù){(diào)控不力的城市接近20個。住建部的發(fā)文明確要求，“對開展整治行動不力、人民群眾投訴較多、房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為較嚴(yán)重的地方，要加大督查力度。對涉嫌隱瞞包庇、濫用職權(quán)、玩忽職守的部門和人員，要堅決問責(zé)。”

截至8月21日，根據(jù)不完全統(tǒng)計，山東、湖北、浙江、福建、云南、黑龍江、吉林、貴州（樓盤）、重慶（樓盤）、河南等10省制定了督查和專項行動的工作方案，30個城市中已有佛山（樓盤）、廣州（樓盤）、蘭州（樓盤）、昆明（樓盤）、合肥（樓盤）、無錫（樓盤）、深圳（樓盤）、寧波（樓盤）、武漢（樓盤）、宜昌（樓盤）、成都、杭州（樓盤）、北京（樓盤）、重慶、蘇州（樓盤）、貴陽等16個城市出臺了督查行動的具體舉措。

熱點城市投資性購房比例大幅攀升

為何這一輪史無前例的調(diào)控舉措，仍無法拽住房價上漲的韁繩？

除了各種分析和研究討論較多的土地、棚改、人才政策等因素外，一個新的趨勢或原因可能被大多數(shù)分析所忽略，那就是：與2008-2015年房價波動周期相比，本輪房價上漲周期中，新進入購房者的購房目的已由滿足剛性需求和改善性需求為主，向投資性需求為主發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

根據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心對全國16個熱點城市（北京、上海（樓盤）、廣州、深圳、天津（樓盤）、蘇州、成都、鄭州（樓盤）、無錫、濟南（樓盤）、合肥、武漢、南京（樓盤）、福州（樓盤）、廈門（樓盤）和杭州）4萬戶家庭持續(xù)十年的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，以下兩方面趨勢值得關(guān)注：

第一，首套購房者占比快速下滑。反映到數(shù)據(jù)上，表現(xiàn)為新購房行為中，首套房占比持續(xù)下滑，新購房為第二套或第三套及以上住房的比重持續(xù)上升。其中，2008年新購房中，首套房占比為70.3%，到2015年平穩(wěn)下滑至51.1%，但在最近三年這一比重則快速下降，2018年一季度已降至30.8%。相反，二套房和三套房以上的購房者比重急劇攀升，其中今年一季度三套房及以上的比重已上升到25.4%，較上年提高了10.4個百分點，二套房購房者比重也上升到43.8%，過去三年內(nèi)上升了9個百分點（參見下圖）。

第二，投資型購房行為占到一半以上。從更為直接的購房目的看，過去十年內(nèi)，剛需型購房比例逐年下降，改善型購房比例穩(wěn)步上升，投資型購房比例則快速上升，這一趨勢在最近三年表現(xiàn)得尤為明顯。2008年-2015年，投資型購房占比由19.6%平穩(wěn)上升到27.7%，2016年以來則快速上升，今年一季度已達(dá)到50.3%，改善型購房占比也上升到17.8%。相反，剛需型購房人群的比重則下降至31.9%（參見下圖），這一變化趨勢與上述首套房購房比重快速下滑的趨勢基本吻合。

居民把房產(chǎn)當(dāng)財富保值的首選目標(biāo)為何在房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲、房產(chǎn)稅征收的政策預(yù)期十分明確的情況下，居民投資型購房的比重仍出現(xiàn)大幅攀升呢？

在筆者看來，至少有下述兩方面因素值得關(guān)注：

一是資本市場持續(xù)低迷。雖然2017年A股市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性牛市行情，但2018年以來，在中美貿(mào)易摩擦、金融強監(jiān)管和經(jīng)濟形勢再度回落的共振影響下，國內(nèi)股市持續(xù)下跌，其中，與居民部門持股市值密切關(guān)聯(lián)的滬深A(yù)股流通市值，從1月23日的47.9萬億元縮水到38.5萬億元（參見下圖），滬深300指數(shù)跌幅接近25%，股市再度成為居民保衛(wèi)財富不縮水的傷心地。

二是居民境外投資渠道受阻。2015年-2016年居民“螞蟻搬家”式地投資海外資產(chǎn)的行為，在2017年受到越來越嚴(yán)格的監(jiān)控。這使得2018年4月份以來，人民幣匯率即便出現(xiàn)較大的貶值壓力，官方外匯儲備都沒有出現(xiàn)明顯的下降，銀行代客結(jié)售匯也沒有出現(xiàn)大規(guī)模的逆差（參見下圖）。

此外，P2P爆雷潮、資管新規(guī)落地執(zhí)行等新趨勢也使得居民財富對這些資產(chǎn)避而遠(yuǎn)之，最后造成的結(jié)果則是房地產(chǎn)銷售額和銷售面積在嚴(yán)厲監(jiān)管之下強勢反彈，2018年1-7月住宅銷售額同比增幅回升到16.2%，銷售面積回升到4.2%，而且二者的增速裂口再度走闊（參見下圖），這說明房價上漲壓力依然較大。

反映到居民總資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上，可以看到，房地產(chǎn)在整個居民金融資產(chǎn)、非金融資產(chǎn)中占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。根據(jù)廣發(fā)證券估算，2017年末中國居民總資產(chǎn)規(guī)模為387.24萬億元，其中房地產(chǎn)為202萬億元，占比高達(dá)52%，存款、銀行理財產(chǎn)品分別占比17%和8%，持股市值僅為17.9萬億元，占比為4.6%。

綜合來看，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼政策環(huán)境下，全國特別是核心城市房價仍面臨較大的上漲壓力，這可能與今年以來居民資產(chǎn)配置渠道缺乏有關(guān)，加上房價長期持續(xù)上漲的歷史經(jīng)驗，使得核心城市住房成為居民投資型購房的主要區(qū)域。如何扭轉(zhuǎn)這一趨勢，使得“房住不炒”的理念能真正落地，以下兩方面政策取向值得考慮：一方面應(yīng)打破房價剛性上漲的長期預(yù)期，通過房產(chǎn)稅、空置稅等政策增加投資型住房的持有成本；另一方面還需要拓寬居民財富的投資渠道，控制貨幣購買力快速下降的預(yù)期，降低投資型購房對房價上漲帶來的壓力。

本文首發(fā)于：蘇寧財富資訊。

[責(zé)任編輯：文峰]