在融資渠道越來(lái)越窄，融資成本越來(lái)越高的窘境之下，作為資金密集型企業(yè)的地產(chǎn)商們不得不開(kāi)始尋求新的融資渠道。

公司債一直是地產(chǎn)商的主要融資方式之一，但在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的背景下，從5月底開(kāi)始，一系列房企的發(fā)債遭遇中止，這也讓房企融資難的氛圍愈加緊張。但并非所有的發(fā)債都遭到了發(fā)行障礙，澎湃新聞?dòng)^察到，以租賃名義發(fā)行的公司債已有多個(gè)獲得了通過(guò)，其中部分發(fā)債公司甚至尚未公布租賃業(yè)務(wù)。

融資渠道收緊，地產(chǎn)商將目光瞄向住房租賃債

8月22日，澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2018年以來(lái)，有不少開(kāi)發(fā)商發(fā)行了住房租賃專項(xiàng)公司債券。截至目前，已有12家公司提交了發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債的申請(qǐng)，發(fā)行規(guī)?？傆?jì)618.8億元。其中，獲得證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)的項(xiàng)目有6個(gè)，已回復(fù)交易所的項(xiàng)目有4個(gè)，另外有3個(gè)項(xiàng)目目前為中止?fàn)顟B(tài)。

住房租賃成房企融資捷徑：今年已發(fā)債618億

4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，以實(shí)際政策支持促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。隨著文件下發(fā)，被認(rèn)為達(dá)到數(shù)萬(wàn)億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。

此次下發(fā)的文件明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開(kāi)展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

此后，無(wú)論是已涉足長(zhǎng)租領(lǐng)域的還是未涉足的房企，均開(kāi)始提交發(fā)行住房租賃債的申請(qǐng)。

沒(méi)有租賃業(yè)務(wù)的也在發(fā)債

在國(guó)家提出多項(xiàng)鼓勵(lì)及支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策之后，無(wú)論民營(yíng)企業(yè)還是央企開(kāi)發(fā)商，紛紛布局長(zhǎng)租公寓及自持住房等領(lǐng)域。?

目前市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的主體主要包括品牌運(yùn)營(yíng)商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌運(yùn)營(yíng)商手中包括集中式與分散式公寓，如魔方公寓、蛋殼公寓、You+公寓等等；中介系以分散為主，如鏈家旗下的自如、我愛(ài)我家旗下的相寓，世聯(lián)行旗下紅璞公寓；酒店系以集中式公寓為主，如雅詩(shī)閣、輝盛閣、逗號(hào)公寓等等；房企主要以集中式公寓為主，如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園的BIG+碧家國(guó)際社區(qū)等等；央企也是以集中式公寓為主，目前已涉足長(zhǎng)租公寓的有上海地產(chǎn)、上海陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán)、保利集團(tuán)等等。

如今，在2017年銷(xiāo)售額前5名的開(kāi)發(fā)商中，除了恒大集團(tuán)的業(yè)務(wù)中并沒(méi)有涉及長(zhǎng)租公寓之外，其余四家均有所涉及。

有行業(yè)相關(guān)人士對(duì)澎湃新聞表示，“一般都會(huì)要求發(fā)債方披露債券募集資金的具體投向，包括住房租賃項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間，預(yù)計(jì)總投資額等一些資料。”前述人士同時(shí)提及，在這些房企中不排除有些是出于融資的考慮，所以為了防范一些企業(yè)借助住房租賃市場(chǎng)的綠色通道來(lái)發(fā)債為公司輸血，監(jiān)管層的審核會(huì)日趨嚴(yán)格。?

在目前被中止發(fā)行住房租賃債券的房企中，富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展均無(wú)項(xiàng)目涉足長(zhǎng)租領(lǐng)域。在已回復(fù)狀態(tài)中的融信、龍光目前也未有實(shí)質(zhì)性的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。此外，已獲得上海證券交易所通過(guò)的100億元規(guī)模“中聯(lián)前海開(kāi)源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的恒大地產(chǎn)集團(tuán)，目前的業(yè)務(wù)中也并無(wú)實(shí)質(zhì)性的涉足長(zhǎng)租公寓。

國(guó)泰君安在研究報(bào)告中表示，住房租賃專項(xiàng)公司債券約定了住房租賃項(xiàng)目的自持比例及期限，保證債券募集資金能夠被用于住房租賃項(xiàng)目，但是從5月開(kāi)始陸續(xù)有房企發(fā)行住房租賃債券被中止，以此來(lái)看，后期監(jiān)管部門(mén)會(huì)對(duì)此類型發(fā)債進(jìn)一步從嚴(yán)審核。

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