一線城市房價(jià)平穩(wěn)，但租房市場近期卻出現(xiàn)非理性暴漲。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市最近一年平均租金漲幅高達(dá)20%，遠(yuǎn)超往年水平。以北京為例，7月北京房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處于過去五年來的較高水平。某些熱點(diǎn)地區(qū)的房租實(shí)際整體環(huán)比漲幅甚至超過10%。
一線城市租金的上漲是一系列復(fù)雜動因疊加的結(jié)果。從房屋租賃市場供需角度分析，在供給端存在租賃市場待培育、限價(jià)下的轉(zhuǎn)租為售以及違建拆除導(dǎo)致供給端難以放量等三道缺口。在需求端，購置需求的擠壓、畢業(yè)生剛需和租房消費(fèi)升級的大勢積攢了大量租房需求，供需失衡讓房租的上漲具有一定的根基。
僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，作為一種價(jià)格機(jī)制，租金反映的是租賃市場的供求關(guān)系，每一次租金漲跌的背后都是供求失衡的信號。以北京為例，來自鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，全市房屋存量約750萬套，共計(jì)約1600萬間，對應(yīng)接近2200萬的常住人口，缺口顯著，如果缺口得不到妥善解決，長期來看將持續(xù)面臨租金上漲壓力。
不容忽視的是，房租問題需要從更廣的社會視角去拆解。
如果說房價(jià)問題主要是經(jīng)濟(jì)問題，那么租金問題就是民生問題；如果說房價(jià)主要影響的是投資，那么租金主要影響的是消費(fèi)。
一定程度上，房租的過快不理性上漲，會讓城市、產(chǎn)業(yè)、中低收入者付出額外的代價(jià)，可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)更值得警惕。
第一，房屋租賃市場具有更多的福利屬性，房租穩(wěn)定是民生穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。房租大幅上漲，讓很多中低收入者無法繼續(xù)生活，傷害的是居住權(quán)的公平性，傷害的是一座城市的競爭活力與階層的多樣性。
第二，租金具有更多的消費(fèi)屬性。房租上漲既有供需作用的原因，更有廣義物價(jià)上升的信號，房租上漲一旦持續(xù)將對居民物價(jià)造成重要影響，而且可能抑制內(nèi)需，從而出現(xiàn)物價(jià)上漲、經(jīng)濟(jì)放緩的類滯漲環(huán)境，那么國家的貨幣政策就可能進(jìn)入左右為難的境地。
第三，房租的穩(wěn)定對于人口城市化具有突出含義，房租的提升，增加了城市工商產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營成本，削弱產(chǎn)業(yè)競爭力，造成人才吸引力的下降。當(dāng)前我國城市化過程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，大量的流動人口和新市民無法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過快，會對他們?nèi)谌氤鞘袠?gòu)成無形的障礙，進(jìn)而對大城市的服務(wù)成本產(chǎn)生供給沖擊，從而導(dǎo)致城市化的倒退。
所以，房租上漲關(guān)乎民生，關(guān)乎產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，關(guān)乎一座城市的公平居住權(quán)。房屋租賃市場的穩(wěn)定比房價(jià)的穩(wěn)定更加重要。
房租過快上漲會讓整個城市的發(fā)展承受其代價(jià)，必須重視房租這一數(shù)字快速上升背后的預(yù)警信號。
我們尤其要關(guān)注，非市場因素如租賃中介和資本介入短期局部性炒高房租。在國家嚴(yán)控樓市的情況下，樓市交易降溫使中介機(jī)構(gòu)在新開樓盤和二手房交易的收入下降，于是大量的資本涌入租房市場，利用價(jià)格杠桿各大中介公司為爭搶房源提高市場占有率，同時(shí)將部分競爭溢價(jià)向終端剛需用戶轉(zhuǎn)嫁。
顯然，租賃市場是住有所居的題中之義，處理好房租不理性上漲問題，摸索建立穩(wěn)定租金的長期框架，構(gòu)建一套完整的房屋租賃供應(yīng)體系，才能尋找到真正實(shí)行住有所居的道路。
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